Как стать маклером
Вопросы:
Сколько стоят в Эстонии услуги маклера? Сколько сейчас берёт маклер за свои услуги? Сколько стоит маклерская услуга в Эстонии? Сколько стоят в Эстонии риэлторские услуги? Каковы вообще функции маклера? Что должен делать маклер? Что входит в обязанности маклера?
Ответ: Цена маклерской (или посреднической) услуги в Эстонии всегда была и, надеюсь, останется договорной и она, эта цена, к счастью, пока не регулируется до сих пор в нашей стране ни одним законодательным актом. Кстати, не удивляйтесь тому, что я вставил в предыдущем предложении фразу «к счастью». Я всегда был и остаюсь сторонником точки зрения, что цена любой бизнес-услуги (а услуга маклера — это бизнес-услуга!) должна определяться исключительно рынком, а не государством с помощью принятия законодательных актов. Я считаю, что цену товара (или услуги) должна определять только добровольная договоренность между продавцом и покупателем товара (или услуги).
Правда, хочу заметить, что отсутствие соответствующего законодательного акта, отнюдь, не означает того, что цена маклерской услуги в Эстонии может быть «задрана до небес», так как любой маклер, назначая вам цену на свои услуги, вынужден вольно или невольно учитывать влияние рынка и учитывать имеющиеся на этом рынке предложения конкурентов. Именно поэтому в Эстонии на практике маклерская плата все-таки относительно невелика и составляет обычно 3–5 % от продажной цены квартиры (включая налог с оборота).
Размер маклерской платы, как правило, оговаривается между продавцом квартиры и маклером в ходе двухсторонних переговоров. Отмечу, что в случае длительных и упорных переговоров, размер маклерской платы может и отличаться от вышеуказанной мной выше величины в большую или меньшую сторону, увеличение платы возможно особенно тогда, когда маклерскую плату по сделке готов взять на себя в полном объеме щедрый покупатель.
Обычно размер маклерской платы, с которой сталкивались лично я и мои знакомые, составлял по сделкам в Эстонии максимально 3% от сделки, но в целом, повторяю, её размер зависит только от вашей личной договоренности с маклером и от определенного вами объема его будущей работы, т.е. все зависит от того, что вы хотите получить от маклера и о чем вы с ним договорились.
Какие это могут быть договоренности?
Во-первых, например, это может быть договоренность о том, что вы просто согласовываете с маклером цену, за которую готовы продать свою квартиру, а с неё уже высчитывается маклерский % или вами оговаривается уже конкретная сумма, которую вы лично, как хозяин, хотите получить за вашу квартиру, а дальше Вас уже не волнует за сколько она реально уйдёт.
Например, в этом случае, может быть договоренность о том, что размер платы маклера может составлять, например, только 1%, но зато к нему он сможет в случае успешной продажи и по вашей с ним договоренности приплюсовать всю разницу между той ценой, что назначили вы, и той ценой продажи, по которой маклеру в итоге удалось продать вашу квартиру.
Во-вторых, это может быть договоренность о заранее определенном % от продажной цены квартиры.
В-третьих, это может быть договоренность с маклером о выплате маклерской плате в виде конкретной и заранее определенной суммы, которую он получит за то, что выполнит все то, о чем вы с ним договорились, и при этом эта конкретная сумма не будет зависеть от стоимости квартиры, но зато она будет зависеть от того, что конкретно будет делать маклер по вашему с ним договору.
В последнем случае, может возникнуть, например, и вовсе парадоксальная ситуация, при которой ваша квартира может остаться не проданной, а вы заплатить маклеру
Подобная ситуация может возникнуть, если, например, вы поручили маклеру за сумму в 200 или 300 евро разместить объявления о продаже вашей квартиры в газетах и интернете, но при этом не оговорили с маклером такой нюанс, что он получит свою плату только в том случае, если ваша квартира будет продана.
В результате, получается, что маклер свою «работу» сделал и объявления о продаже вашей квартиры в газетах разместил, а вот то, что ваша квартира осталась не проданной, это его уже не волнует, ибо вы об этом забыли с ним «договориться». В подобной ситуации заплатить маклеру вам все-таки придется ….
Добавлю, что при сделках аренды (найма) квартиры маклерская плата составляет обычно сумму, равную сумме арендной платы за квартиру за один месяц (к которой может добавляться налог с оборота). При сделках аренды (или найма) квартиры маклерскую плату по договоренности могут брать на себя как наймодатель (хозяин квартиры), так и наниматель (арендатор) квартиры.
Ну, а теперь упомяну о том, что же входит в обязанности маклера в Эстонии, хотя мой перечень будет очень условным, ибо … круг обязанностей вашего маклера, как и размер его платы, полностью зависит только от вашей с ним договоренности и заключенного с ним в письменном виде договора.
Рассказ об обязанностях маклера, наверное, стоит начать с описания самой востребованной в Эстонии функции (обязанности) маклера — это поиск покупателя (поиск продавца). Да, чаще всего люди в Эстонии прибегают к услугам маклера и обращаются к нему за помощью, когда им требуется найти покупателя (или арендатора) на свою квартиру, или им нужно найти подходящую квартиру (продавца), если они решили купить себе квартиру.
Маклеры в Эстонии, как правило, с готовностью берут на себя обязательство по поиску покупателя или арендатора на вашу квартиру, если речь идет о продаже (или аренде квартиры), или/и по поиску подходящей вам квартиры, если речь идет о покупке квартиры. Другое дело, что далеко не всегда конкретному маклеру удается быстро, главное — безупречно, выполнить взятое на себя обязательство по поиску покупателя или продавца.
Но обязанности маклера в Эстонии обычно все-таки не ограничиваются только поиском покупателя (продавца, арендатора). Довольно востребованной в Эстонии является и помощь маклера в составлении договора, заключаемом между покупателем и продавцом квартиры.
Правда, с учетом того, что все договора в Эстонии, связанные с покупкой и продажей недвижимости, по закону требуется оформлять только с участием нотариуса, вы легко можете обойтись при составлении договора купли-продажи на квартиру и без помощи маклера, так как все бумаги, включая договор купли-продажи, вам всегда поможет составить нотариус, который обязан по эстонскому законодательству проверять все заключаемые с его участием и заверяемые им договора на соответствие действующим в Эстонии законам.
Но тем не менее, если вы решите, что составлять договор купли-продажи вам удобней, используя помощь маклера, вы всегда можете обратиться к нему с соответствующей просьбой. Но больше всего вам может помочь маклер при составлении договора об аренде квартиры, ибо в Эстонии договора по аренде квартиры не требуют обязательного нотариального заверения и поэтому частенько заключаются только с участием арендодателя и арендатора.
Поэтому, если вы не владеете, например, эстонским языком, а ещё при этом и не имеете малейшего представления о том, как составляется договор на аренду квартиры, тогда вам действительно стоит обратиться за помощью к маклеру, который поможет вам при составлении соответствующего договора с арендатором (арендодателем).
Например, маклер может внести в договор аренды размер и условия предоплаты, а также внести штрафные санкции за неисполнение договора.
Маклер поможет помочь вам составить опись имущества, которое остаётся в сдаваемой в аренду квартире (мебель, люстры, бытовую технику, сантехнику, ручки дверные, ручки оконные и т.д.).
Маклер может помочь вам зафиксировать в договоре сроки передачи квартиры, а также подробно зафиксировать, кто и когда платит за коммунальные платежи. И, наконец, маклер может помочь вам составить акт о передаче квартиры покупателю.
Мой личный опыт показывает, что частенько маклеры в Эстонии занимаются одновременно всеми вопросами, которые возникают при продаже или покупке недвижимости, в том числе, занимаются поиском покупателей на продаваемую клиентом квартиру, поиском подходящей самому клиенты квартиры (если клиент собирается, продав одну квартиру, заселиться сразу же в другую), составлением договоров с указанием всех деталей сделки и детальным описанием того, что остаётся в квартире. Иногда, буквально пять-шесть лет назад маклеры «помогали» (за «отдельное вознаграждение») получить деньги в банке на финансирование сделки.
Поэтому, если вы чувствуете, что помощь маклера вам жизненно необходима при решении ваших квартирного вопроса, тогда заключайте с ним грамотный договор и, как говорится, вперёд и «с песней».
Особо отмечу, что одним из важнейших пунктов в вашем договоре с маклером является вопрос совместного согласования цены на вашу квартиру, которая будет «светиться» в рекламе/объявлениях, а также вопрос о совместном решении при «уступке» покупателю.
Если у вас всех этих вышеперечисленных договорённостей с маклером нет, тогда вы запросто можете столкнуться с ситуацией, когда вы сами легко бы «сбросили» свою цену на 10 000, а в то же время ваш маклер из-за жадности, некомпетентности или недостатка полномочий этого не делает и соответственно ваша квартира «зависает».
Но в отличие от вас, маклер не платит коммунальные счета за квартиру, т.е. у него нет затрат на квартиру во время продажи, а есть только относительно небольшие по сравнению с коммунальными затраты на размещение объявлений о продаже (аренде) квартиры и поэтому маклер может позволить себе спокойно ждать. Этот момент особенно важен, когда маклер «сидит» на % от продажной стоимости.
И еще. Заключая договор с маклером, позаботьтесь о том, чтобы этот договор не оказался бессрочным, заключив его, например, на срок «до продажи». В таком случае вы легко отказаться от услуг выбранного вами ранее маклера и заключить договор с другим маклером, а то и вовсе, продать вашу квартиру самостоятельно.
P.S. Да! Я забыл добавить. Если вам лично нужен маклер в Эстонии, чтобы купить, продать, сдать в аренду или взять в аренду квартиру, дом или хутор, тогда вы вполне можете обратиться ко мне, перейдя по этой ссылке в мой блог — «Недвижимость в Эстонии», где, я надеюсь, вы сможете больше узнать полезной информации, касающейся эстонской недвижимости. До встречи!
