Что такое девелоперский бизнес

Содержание

• 1 вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием, реконструкцией или изменением существующего объекта недвижимости или земельного участка в сфере строительства многоквартирных домов, торговых, офисных, промышленных и складских помещений, с целью получения прибыли от увеличения их стоимости
  • • 1.0.1 Содержание
  • 1.1 Девелопмент — это, определение
  • 1.2 Общее понятие девепломента
  • 1.3 Этимология слова «девелопмент»
  • 1.4 Содержание процесса девелопмента
  • 1.5 Кто такой девелопер?
    • 1.5.1     Девелопер в российском законодательстве
    • 1.5.2     Понятие девелопера и застройщика
    • 1.5.3     Как выбрать хорошего девелопера?
  • 1.6 Задачи девелопмента недвижимости
  • 1.7 Основные принципы девелопмента
  • 1.8 Виды девелопмента
    • 1.8.1     Основные виды девелопмента
      • 1.8.1.1         Fee-девелопмент (чистый девелопмент)
      • 1.8.1.2         Speculative (спекулятивный) девелопмент
      • 1.8.1.3         BTS-девелопмент (Built-to-suit)
    • 1.8.2     По стратегиям ведения девелоперского бизнеса
      • 1.8.2.1         Доходноориентированный девелопмент
      • 1.8.2.2         Стоимостноориентированный девелопмент
    • 1.8.3     Девелопмент по видам реализации проекта
      • 1.8.3.1         Трех стадийный девелопмент
      • 1.8.3.2         Девелопмент 3-х стадийный с подфазами
      • 1.8.3.3         Четырех стадийный девелопмент
      • 1.8.3.4         Девелопмент 4-х стадийный с вариацией фаз
    • 1.8.4     Девелопмент по типу объекта недвижимости
      • 1.8.4.1         Девелопмент жилой недвижимости
      • 1.8.4.2         Девелопмент коммерческой недвижимости
      • 1.8.4.3         Девелопмент загородной недвижимости
      • 1.8.4.4         Ленд-девелопмент (девелопмент земли)
  • 1.9 Участники процесса девелопмента
    • 1.9.1     Застройщик в процессе девелопмента
    • 1.9.2     Инвестор в процессе девелопмента
    • 1.9.3     Роль заказчика в процессе девелопмента
    • 1.9.4     Понятие подрядчика в девелопменте
    • 1.9.5     Роль органов власти в девелопменте
    • 1.9.6     Профессиональные консультанты и советники
  • 1.10 Базовые аспекты процесса девелопмента
  • 1.11 Основные этапы (стадии) девелопмента
    • 1.11.1     Разработка концепции и рассмотрение проекта
    • 1.11.2     Оценка местоположения и обоснование проекта
    • 1.11.3     Проектирование и оценка проекта
    • 1.11.4     Заключение контрактов и строительство
    • 1.11.5     Маркетинг, управление и распоряжение результатами
  • 1.12 Роль управление проектами в девелопменте
    • 1.12.1     Инициирование развития проекта девелопмента
    • 1.12.2     Предварительная оценка инициативы и проекта
    • 1.12.3     Приобретение технологических компонентов проекта
    • 1.12.4     Проектирование и разработка сметы затрат девелопмента
    • 1.12.5     Получение разрешения на осуществление проекта
    • 1.12.6     Договорные обязательства по проекту девелопмента
    • 1.12.7     Реализация проекта развития девелопмента
    • 1.12.8     Распоряжение результатом развития проекта
  • 1.13 Экономические циклы в девелопменте
  • 1.14 Источники финансирования девелопмента
  • 1.15 Страхование девелоперских рисков
    • 1.15.1     Обязательное и выборочное страхование
    • 1.15.2     Страховое возмещение при девелопменте
    • 1.15.3     Опыт страхования девелопмента в России
  • 1.16 Правовое регулирование рынка девелопмента
  • 1.17 Функциональные особенности девелопмента
    • 1.17.1     Пример девелопмента земельного участка
    • 1.17.2     Девелопмент многоквартирных зданий
    • 1.17.3     Пример девелоперского проекта офисного здания
    • 1.17.4     Пример девелопмента промышленных зданий
    • 1.17.5     Девелоперский проект торгового комплекса
  • 1.18 Понятие редевелопмента
  • 1.19 Экономические и социальные результаты девелопмента
    • 1.19.1     Прямой бюджетный эффект девелопмента
    • 1.19.2     Косвенный бюджетный эффект девелопмента
    • 1.19.3     Социальная эффективность девелопмента
  • 1.20 Проблемы девелопмента недвижимости
  • 1.21 Тенденции и перспективы девелопмента
  • 1.22 Особенности зарубежной модели девелопмента
  • 1.23 Рейтинг крупнейших девелоперских компаний
    • 1.23.1     Топ-10 крупнейших девелоперов в Российской Федерации
      • 1.23.1.1         Финансово-строительная корпорация «Лидер»
      • 1.23.1.2         Группа девелоперских компаний «Пионер»
      • 1.23.1.3         Девелоперская компания Rose Group
      • 1.23.1.4         Девелоперская компания «Сити-XXI век»
      • 1.23.1.5         Строительная компания «РКС Девелопмент»
      • 1.23.1.6         Группа компаний «КОРТРОС»
      • 1.23.1.7         Группа компаний «Подольская жилищная инициатива»
      • 1.23.1.8         Группа компаний «ЛИДЕР ГРУПП»
      • 1.23.1.9         Девелоперская компания Crocus Group
      • 1.23.1.10         Российская компания «Девелопмент-Юг»
    • 1.23.2     Крупнейшие девелоперские компании мира
      • 1.23.2.1         Немецкая строительная компания Hochtief
      • 1.23.2.2         Инженерно-строительная корпорация Bechtel США
      • 1.23.2.3         Французская строительная компания Vinci S.A.
      • 1.23.2.4         Девелоперская американская компания Fluor Corp
      • 1.23.2.5         Австрийская строительная компания Strabag SE
      • 1.23.2.6         Французская промышленная группа Bouygues
      • 1.23.2.7         Шведская девелоперская компания Skanska AB
      • 1.23.2.8         Южнокорейская Hyundai Engineering&Construction
      • 1.23.2.9         Испанская девелоперская компания Ferrovial
      • 1.23.2.10         Японская компания Sumitomo Realty&Development
  • 1.24 ТОП крупнейших обманов на рынке девелопмента

вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием, реконструкцией или изменением существующего объекта недвижимости или земельного участка в сфере строительства многоквартирных домов, торговых, офисных, промышленных и складских помещений, с целью получения прибыли от увеличения их стоимости

• Содержание
  

• Девелопмент — это, определение
• Общее понятие девепломента
• Этимология слова «девелопмент»
• Содержание процесса девелопмента
• Кто такой девелопер?
•     Девелопер в российском законодательстве
•     Понятие девелопера и застройщика
•     Как выбрать хорошего девелопера?
• Задачи девелопмента недвижимости
• Основные принципы девелопмента
• Виды девелопмента
•     Основные виды девелопмента
•         Fee-девелопмент (чистый девелопмент)
•         Speculative (спекулятивный) девелопмент
•         BTS-девелопмент (Built-to-suit)
•     По стратегиям ведения девелоперского бизнеса
•         Доходноориентированный девелопмент
•         Стоимостноориентированный девелопмент
•     Девелопмент по видам реализации проекта
•         Трех стадийный девелопмент
•         Девелопмент 3-х стадийный с подфазами
•         Четырех стадийный девелопмент
•         Девелопмент 4-х стадийный с вариацией фаз
•     Девелопмент по типу объекта недвижимости
•         Девелопмент жилой недвижимости
•         Девелопмент коммерческой недвижимости
•         Девелопмент загородной недвижимости
•         Ленд-девелопмент (девелопмент земли)
• Участники процесса девелопмента
•     Застройщик в процессе девелопмента
•     Инвестор в процессе девелопмента
•     Роль заказчика в процессе девелопмента
•     Понятие подрядчика в девелопменте
•     Роль органов власти в девелопменте
•     Профессиональные консультанты и советники
• Базовые аспекты процесса девелопмента
• Основные этапы (стадии) девелопмента
•     Разработка концепции и рассмотрение проекта
•     Оценка местоположения и обоснование проекта
•     Проектирование и оценка проекта
•     Заключение контрактов и строительство
•     Маркетинг, управление и распоряжение результатами
• Роль управление проектами в девелопменте
•     Инициирование развития проекта девелопмента
•     Предварительная оценка инициативы и проекта
•     Приобретение технологических компонентов проекта
•     Проектирование и разработка сметы затрат девелопмента
•     Получение разрешения на осуществление проекта
•     Договорные обязательства по проекту девелопмента
•     Реализация проекта развития девелопмента
•     Распоряжение результатом развития проекта
• Экономические циклы в девелопменте
• Источники финансирования девелопмента
• Страхование девелоперских рисков
•     Обязательное и выборочное страхование
•     Страховое возмещение при девелопменте
•     Опыт страхования девелопмента в России
• Правовое регулирование рынка девелопмента
• Функциональные особенности девелопмента
•     Пример девелопмента земельного участка
•     Девелопмент многоквартирных зданий
•     Пример девелоперского проекта офисного здания
•     Пример девелопмента промышленных зданий
•     Девелоперский проект торгового комплекса
• Понятие редевелопмента
• Экономические и социальные результаты девелопмента
•     Прямой бюджетный эффект девелопмента
•     Косвенный бюджетный эффект девелопмента
•     Социальная эффективность девелопмента
• Проблемы девелопмента недвижимости
• Тенденции и перспективы девелопмента
• Особенности зарубежной модели девелопмента
• Рейтинг крупнейших девелоперских компаний
•     Топ-10 крупнейших девелоперов в Российской Федерации
•         Финансово-строительная корпорация «Лидер»
•         Группа девелоперских компаний «Пионер»
•         Девелоперская компания Rose Group
•         Девелоперская компания «Сити-XXI век»
•         Строительная компания «РКС Девелопмент»
•         Группа компаний «КОРТРОС»
•         Группа компаний «Подольская жилищная инициатива»
•         Группа компаний «ЛИДЕР ГРУПП»
•         Девелоперская компания Crocus Group
•         Российская компания «Девелопмент-Юг»
•     Крупнейшие девелоперские компании мира
•         Немецкая строительная компания Hochtief
•         Инженерно-строительная корпорация Bechtel США
•         Французская строительная компания Vinci S.A.
•         Девелоперская американская компания Fluor Corp
•         Австрийская строительная компания Strabag SE
•         Французская промышленная группа Bouygues
•         Шведская девелоперская компания Skanska AB
•         Южнокорейская Hyundai Engineering&Construction
•         Испанская девелоперская компания Ferrovial
•         Японская компания Sumitomo Realty&Development
• ТОП крупнейших обманов на рынке девелопмента
•     Обман американской El-Ad Properties русского дольщика
•     Крупнейший в России обман инвесторов в ОАО «РТМ»
•     Как девелоперы разводят на деньги Минрегион?
•     Обман дольщиков С.Полонским на 5,7 млрд. рублей
•     Международный скандал девелоперов в Татарстане
•     ИК Велес Капитал кинула инвесторов на 50 млн.руб.
•     Опасность сотрудничества с девелоперами Северного Кипра
•     ООО ОСК не выполняет обязательства по деловому центру
•     52 потерпевших по делу «Трест коммунального обслуживания»
•     Банки дают деньги вкладчиков девелоперам-банкротам
• Источники и ссылки
•     Источники текстов, картинок и видео
•     Ссылки на интернет-сервисы
•     Ссылки на прикладные программы
•     Создатель статьи

Девелопмент — это, определение

Девелопмент — это вид бизнеса в сфере строительства. Девелопмент подразумевает создание, изменение или реконструкцию земеельного участка, многоквартирного дома, офисного или торгового здания, промышленного или складского помещения и т.д., с целью увеличения его прибыли и получения коммерческой выгоды. «Девелопмент» в России также называется «девелопментом недвижимости», а сам девелопер — застройщиком. Процесс девелопмента состоит из нескольких этапов, основные из которых: предпроектная стадия, проектирование, строительство и реализация. Российское законодательство в девелоперской сфере не совершенно. Но в целом, рынок девелопмента в России стремительно развивается и имеет хорошие перспективы.

Девелопмент — это система управления строительными, инженерными и инвестиционными проектами, которая приводит к качественным изменениям земельных участков, зданий и сооружений, создает добавленную стоимость на разных этапах строительства. Девелопмент включает в себя создание эффективного проекта, получение необходимых разрешений на его реализацию от органов власти и общественности, привлечение инвестиций и кредитных ресурсов, отбор подрядчиков, финансирование и контроль над их деятельностью, реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.

Девелопмент — это глубоко специализированный бизнес, и успешные девелоперы знают, что необходимо дважды и трижды уточнять каждую деталь. Непроверенная статья в документе, удостоверяющем право собственности, или нелроведенное исследование почв мотуг стать источником постоянных проблем. Девелоперы понимают, что именно они несут ответственность за любые упущения и ошибки. Даже если ошибка допущена по небрежности кого-то другого, девелопер обязан предотвратить ее последствия. 

 Девелопмент — это  особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов.

Девелопмент — это органичный и развивающийся процесс. Не может быть двух одинаковых проектов девелопмента, в девелопменте обстоятельства постоянно меняются. Новичкам девелопмент нередко представляется более легким, чем он есть на самом деле. Чтобы достичь успеха, начинающие девелоперы должны работать вдвое усерднее, чем опытные профессионалы. В тот или иной момент почти каждого проекта девелопер может как пожалеть о том, что взялся за него, так и испытать воодушевление от завершения проекта. Решение проблем по мере их поступления — сущность повседневной работы девелопера Если постоянно быть готовым к неожиданностям и никогда не полагаться на случай, можно сократить количество проблем, уменьшить стресс и добиться большего удовлетворения своей карьерой. 

Девелопмент — это преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный. Девелопер — предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания илиземельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант — development, имеющий то же значение. Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

Девелопмент — это развитие недвижимости — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях. Девелопер — предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.

Девелопмент — это область деятельности, участники которой (девелоперы) занимаются развитием проектов недвижимости, выбирая место застройки и привлекая инвестиции. Смысл девелопмента сводится к выбору оптимального времени для реализации проекта, использованию строительных ноу хау, разработке схем финансирования выполнения проектов, эффективной организации работы с подрядчиками и собственно строительству. Иначе говоря, девелопмент — это эффективная организация и управление инвестиционно строительным проектом, умение создать объект недвижимости, востребуемый рынком.

Девелопмент — это процесс качественного преобразования земельного участка, обеспечивающий увеличение его коммерческой ценности. В результате девелоперских мероприятий земельный участок как объект недвижимого имущества приобретает новый рыночный статус существенно выше предыдущего. Итак, основная цель девелопмента заключается в формировании и развитии земельного участка как новоготовара, подготовленного для осуществления инвестиционных и коммерческих целей.

Девелопмент — это такие материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта.

 Девелопмент — это процесс развития и улучшения участка земли (напр., его застройка жилыми комплексами). ИЛИ Область деятельности, участники которой (девелоперы) занимаются развитием проектов недвижимости, выбирая место застройки и привлекая инвестиции. Смысл девелопмента сводится к выбору оптимального времени для реализации проекта, использованию строительных ноу-хау, разработке схем финансирования выполнения проектов, эффективной организации работы с подрядчиками и собственно строительству. Иначе говоря, девелопмент — это эффективная организация и управление инвестиционно-строительным проектом, умение создать объект недвижимости, востребуемый рынком.

Девелопмент, что это — это  любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В принципе, девелопментом является не только строительство и реконструкция, но и ремонт здания или помещения — в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Такой девелопмент называется реновация.

Девелопмент, что это — это процесс реализации проекта. Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и/или руководят данным процессом. В мире уже давно признано, что управление проектами — особая область менеджмента, применение которой дает ощутимые результаты. Профессионалы в этой области высоко ценятся (в США это третья по средней величине оплаты профессия после юристов и врачей), а сама методология управления проектами стала фактическим стандартом управления на многих тысячах предприятий и применяется в той или иной степени практически во всех крупных корпорациях. В прошлом году приняты стандарты управления проектами ANSI, разработан проект стандартов управления проектами ISO 10006.

Девелопмент, что это — это область менеджмента, занимающаяся развитием недвижимости. Включает комплекс строительных, инженерных и иных мероприятий над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в состоянии (и, соответственно, стоимости)земли, зданий и сооружений.

Девелопмент, что это такое — это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта. 

Девелопмент, что это такое — это осуществление преобразований объекта недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. Выполняемые при этом материально-вещественные преобразования включают: проведение строительных или иных работ при сооружении зданий и реализации ландшафтных проектов на земельных участках, изменение функционального назначения зданий или земельных участков. Девелопмент предполагает организацию этих изменений, управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости. При этом юридическое или физическое лицо, управляющее изменениями объектов недвижимости (девелопер), осуществляет: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль их работы; реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию конечным пользователям.

Девелопмент, где — это профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента. В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр. 

Девелопмент, где — это вид предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, целью которой является получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, в максимально возможной степени удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Девелопмент имеет два взаимосвязанных значения: девелопмент — качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости; девелопмент — профессиональная деятельность по организации создания объекта недвижимости наоснове единства физических, экономических и правовых процессов.

Девелопмент, где это — это область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала. Таким образом Девелопмент (также употребляется термин девелопмент недвижимости) — это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, — профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента. В российской практике используются оба варианта термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.

Девелопмент, где это — это слово, используемое в среде русских риелторов для обозначения деятельности риелтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимым имуществом, но и с ещё не готовой недвижимым имуществом (такой риелтор называется «девелопер»). Девелопмент означает развитие недвижимого имущества — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Общее понятие девепломента

Проблема совершенствования развития строительных организаций заставила расширить научные и прикладные исследования в области разработки и внедрения новых форм, методов и систем управления с целью повышения конкурентоспособности и эффективности их функционирования. Одной из таких форм является «девелопмент» (от англ. to develop — развивать, разрабатывать, раскрывать).Девелопмент в России — это относительно новый вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства.

По мнению отечественных ученых Мазура И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., занимающихся исследованиями в области управления и развития недвижимости, девелопмент представляет собой особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), связанный с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающий возрастание ее стоимости.

Таким образом, ключевыми признаками девелопмента является именно качественное, то есть принципиальное преобразование и возрастание стоимости недвижимости, в том числе и эффективности инвестиций. С другой стороны, девелопмент выступает и как система управления процессом создания и развития недвижимости, в результате чего происходит изменение ее физических, экономических, правовых свойств.

Так, физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть как кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в коттеджный поселок), так и не очень заметными внешне (изменение целевого использования земельного участка). Но они всегда присутствуют и являются необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта недвижимости.

Экономические процессы девелопмента реализуются в виде повышения ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом возрастание ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а только такими, которые соответствуют требованиям рынка и запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента. Правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформлением произведенных изменений, появлением качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный.

По своей структуре девелоперская компания может представлять собой многопрофильный инвестиционно-строительный холдинг, имеющий сложную развитую систему, состоящую из нескольких юридических лиц, каждое из которых занимает свое место в определенной иерархии и имеет свое предназначение. Эта иерархия юридических лиц, а также функций, которые они выполняют (маркетинг, стратегическое управление, строительно-монтажные работы, эксплуатация и т.д.), будут являться подсистемами общей системы управления проектом — системы девелопмент.

Следует отметить, что не все юридические лица, которые участвуют в процессе создания и реализации инвестиционно-строительного проекта, входят в структуру (систему) девелоперской компании. Они могут являться государственными и частными компаниями, участвующими на определенных стадиях в реализации проекта, но чем больше их будет входить в этот инвестиционно-строительный холдинг и попадать под общее управление девелоперской компании, тем эффективней эта компания будет функционировать. В свою очередь эти компании будут выполнять определенные функции управления, организации, мотивации, контроля и др.

Этимология слова «девелопмент»

Девелоперские организации обычно работают с архитектурными и строительными предприятиями, занимаясь финансированием и брокерством. Деятельность девелопера на рынке жилья можно сравнить сдеятельностью продюсера в шоу-бизнесе.

Термин образован путём заимствования английского слова development, в переводе «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция», то есть в оригинале общеупотребительного слова, которое можно применять в любых контекстах. В Российской Федерации «девелопером» также могут называть разработчикаПО, картридж для копировального аппарата и др. Аналогичная история произошла в русском языке и снекоторыми другими английскими словами, например, со словом «паттерн».

Содержание процесса девелопмента

Можно предположить, что девелопмент представляет собой направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования самого девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательской деятельности, зависит от инвестиционного климата в регионе и от культуры сервиса в стране.

 В соответствии с классификацией объектов недвижимости можно выделить следующие виды девелопмента: девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент, девелопмент жилой недвижимости, девелопмент офисной недвижимости, девелопмент торгово-развлекательной недвижимости, девелопмент складских помещений, девелопмент промышленной недвижимости, девелопмент объектов социально-культурного значения.

Общим для девелопмента объектов недвижимости является сложность и многообразие задач, встающих перед девелоперской компанией при реализации девелоперских проектов. Тек, создание, например, жилого комплекса объектов недвижимости включает в себя два вида девелопмента в соответствии с классификацией по объектам недвижимости — это ленд-девелопмент (девелопмент земли) и девелопмент жилой недвижимости.

Как в России, так и за рубежом, многие девелоперы занимаются этими видами девелопмента одновременно. Когда оба вида деятельности выполняются на одном участке, их чаще всего рассматривают как один проект (например, создание малоэтажного жилого комплекса). Однако это два абсолютно разных вида девелоперской деятельности, и каждый из них нужно анализировать по его собственным показателям, организовывать и контролировать, исходя из различных принципов и используя разные методы и инструменты.

В любом проекте девелопмента основные усилия направляются на снижение рисков и повышение доходности. Решение задач, возникающих на каждой стадии проекта, направлено именно на достижение этих целей. Основные стадии и этапы проекта девелопмента по созданию комплекса объектов недвижимости, совокупность которых представляет собой жизненный цикл всего проекта, управление которым осуществляется с использованием системы «девелопмент».

Понятие «девелопмент недвижимости» отражает три взаимосвязанных аспекта, отвечающих на три ключевых вопроса, относящих к развитию недвижимости как одному из ключевых процессов на рынке недвижимости: во-первых, девелопмент, это процесс качественного материального преобразования недвижимости (ЧТО), во-вторых, это профессиональная деятельность на рынке недвижимости, предметом которой является инициирование и организация процесса девелопмента (КТО) и, в-третьих, это определенный способ реализации проектов девелопмента, обеспечивающий максимизацию создаваемой добавленной стоимости (КАК). В единстве указанных составляющих девелопмент является необходимым элементом любого рынка недвижимости и от его качества в значительной мере зависят перспективы и российского рынка.

Кто такой девелопер?

Всё чаще по телевизору, радио и в газетах мелькает слово «застройщик». Или, как сейчас модно говорить на английский манер, — «девелопер». Кто это такой? Застройщик (заказчик) — по российскому законодательству — юридическое или физическое лицо, имеющее намерение осуществить строительство, реконструкцию или иной вид строительных работ, для проведения которых требуется разрешение на строительство. Он обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Застройщики бывают разными. Как известно из новостей, некоторые из них не вполне благонадёжны, а несколько застройщиков обманули своих инвесторов, оставив их без жилья. Так что, мало знать, кто такие застройщики, нужно ещё обладать информацией, как себя обезопасить при покупки жилья у них.

Большинство наших сограждан покупают жильё на вторичном рынке. Причин тому несколько: от невозможности купить дорогое новое жильё, до несогласия банков выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья в строящихся домах. И хотя на стадии строительства можно купить квартиру по значительно меньшей цене, люди не рискуют, так как помнят скандалы с обманутыми дольщиками. А ведь все хотят сделать покупку и сразу наслаждаться ей, а не трепать себе нервы разборками с продавцом и долгим судебным процессом.

Квартиры от застройщика стоят не очень дорого, но нужно уметь выбрать хорошего застройщика. Но даже если вы рискнёте и вам попадётся хороший застройщик, дешевизна квартиры может быстро сойти на нет, когда вы будете делать ремонт в своей новой квартире. Ведь застройщик может просто передать вам по договору квартиру в виде голых стен. С коммуникациями, подведёнными до квартиры. Чтобы привести такую «квартиру» в удобный для проживания вид, вам придётся вложить солидную сумму денег. Подчас, расходы на ремонт составляют 30-50% от стоимости самого жилья. Такова цена новостройки от застройщика…

И всё же, лучше сильно потратиться на ремонт своего жилья, чем остаться и без денег, и без квартиры. Чтобы для вас всё закончилось хорошо, нужно очень хорошо разбираться в застройщиках. А как в них разберёшься, если наряду с крупными и известными фирмами, на рынке недвижимости действует много мелких? Например, застройщики Санкт-Петербурга известны в регионах, а вот провинциальных застройщиков в Санкт-Петербурге не знают.

 Застройщиком может выступать как инвестор, так и строительная компания. Застройщик может вступать в союзы с другими застройщиками и инвесторами. Если застройщик сам является заказчиком строительства, то он получает статус «заказчик-застройщик» и сам организует строительные работы. Обычно застройщиками выступают крупнейшие российские строительные компании. Основной объём строительства приходится на них. Но в регионах чаще строят частные, не известные в столице или других регионах, инвесторы.

Застройщик полностью ответственен за успехи и неудачи строительства. Соответственно, именно успехами застройщика определяется его рейтинг. Если застройщик успешно реализовал не один инвестиционный проект, то доверие к нему покупателей, банков, строителей и прочих заинтересованных лиц растёт. Если же застройщик создал своим партнёрам проблемы (денег не хватило на завершение строительства, поставщиками строительных материалов выбраны неадекватные, документация на строительство подготовлена не в срок), то такой застройщик не просто будет иметь низкий рейтинг и отсутствие доверия к себе со стороны, но и получит ряд взысканий в виде штрафов и «разбор полётов» в суде.

    Девелопер в российском законодательстве

В России широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятиюдевелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).

Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (последняя действующая редакция от 17.06.2010 г.) указывает: застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Статья 3 214-ФЗ «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости»: 

 — застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка;

— право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве;

— в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Заказчик — это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом.

    Понятие девелопера и застройщика

До введения в действие ФЗ-190 определение понятия «застройщик» содержалось в ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». Определение ФЗ-190 и определение ФЗ-169 отличаются друг от друга. Определение ФЗ-169 (часть 1 статьи 3): «Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность (далее — лицензия)».

 Определение ФЗ-190 (п.16 статьи 1): «застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта».

 Спрашивается, в чем состоят отличия приведенных определений и почему возникла необходимость заменить первое определение на второе? Определение ФЗ-169 не содержит фундаментального критерия, отличающего застройщика от иных лиц — наличие прав на земельный участок. Согласно этому определению, физическому или юридическому лицу достаточно, не имея прав на земельный участок, просто обладать «намерением» осуществить строительство, реконструкцию. Это неверно. Градостроительный кодекс РФ исправляет неверную трактовку ФЗ-169 и выстраивает стройную систему, предельно простой смысл которой состоит в следующем: сначала — приобретение прав на земельный участок, потом — осуществление или обеспечение действий на земельном участке, инициируемых его правообладателем.

 Как должно разрешаться указанное противоречие между нормами двух федеральных законов? Вспомним норму статьи 7 ФЗ-191: «До приведения в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства и действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации». Это значит, что выявленное противоречие — противоречие мнимое, то есть оно не является, на самом, деле противоречием. Просто с момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ норма ФЗ-169, содержащая неадекватное определение понятия «застройщик» перестала действовать, а применяется определение ФЗ-190.

 Вопрос о том, почему в ФЗ-190 и ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве…») содержатся разные определения понятия «застройщик»? Отвечая на этот вопрос, первоначально дадим определение, содержащееся в пункте 1 статьи 2 ФЗ-214: «Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения».  

Спрашивается, есть ли противоречие между разными определениями ФЗ-190 и ФЗ-214? ФЗ-190 дает общее универсальное определение, а ФЗ-214 — частное, которое распространяется не на все случаи, но на ограниченный круг случаев. При этом в определении ФЗ-214 выдерживается общий критерий определения «застройщика», заданный ФЗ-190, а именно — наличие прав на земельный участок. Далее, ФЗ-214 вводит спецификацию регулируемого этим законом частных случаев:

— не вся разновидность прав на земельные участки, а только собственность или аренда;

— не физическое или юридическое лицо, а только юридическое лицо;

— не вообще застройщик, а только тот застройщик, который привлекает денежные средства участников долевого строительства;

— не вообще застройщик, который может строить все, а только тот застройщик, который может строить все то, что не относится к объектам производственного назначения.

Таким образом, разные определения в ФЗ-190 и ФЗ-214 не противоречат друг другу. Факт их наличия вполне оправдан и не должен вызывать недоумения, а должен быть осмыслен как необходимость.

    Как выбрать хорошего девелопера?

Сегодня, как и вообще последние лет 15, найти на рынке добросовестного и надёжного застройщика — большая редкость. Они нарасхват и без дела не сидят, строя административные и офисные здания для государства и элиты бизнеса. Простому человеку к ним не пробиться… А те, кто посвободнее, не всегда внушают доверия. Правда, государство, оценив то, как ловко мошенники от строительства уходят от наказания, обманув сотни тысяч человек, всерьёз взялось за регулирование деятельности застройщиков. Пока только законодательным способом, но и этого вполне достаточно, чтобы недобросовестные застройщики не остались без наказания.

Однако, надеясь на государство, следует и самому быть бдительным. Если вы решились купить жильё не на вторичном рынке, а в стадии строительства, то нужно следовать простым рекомендациям:

— узнайте организационно-правовую форму застройщика. Лучше, если это будет ОАО, чем ООО;

— узнайте, как давно застройщика существует на рынке недвижимости и чем он за это время отличился (например, строил ли он уже раньше здания той категории, которую предлагает вам);

— узнайте, есть ли у застройщика планы на последующие проекты. Если он планирует строить ещё что-то, то можете засчитать это в плюс;

— знакомьтесь с наличием у застройщика всех правоустанавливающих документов. У него должны быть: копия распорядительного акта муниципальных властей о выделении участка под застройку, договор об аренде земельного участка и договор с генеральным подрядчиком строительства.

Иногда у застройщика имеется и утверждённая муниципалитетом проектная документация и разрешение на ведение строительства. Если у застройщика нет каких-то документов, то не связывайтесь с ним, даже если он говорит, что скоро их оформит. Скоро у него это вряд ли получится. Это долгий процесс. А может получиться, что и вовсе ничего не выйдет! Ну не разрешат ему строить и всё. А как быстро вы потом получите назад свои деньги — это вопрос!

 Поэтому, не стесняйтесь и сразу требуйте от застройщика: учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (выписка из ОГРН), отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам, утверждённые годовые отчёты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком своей деятельности, аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика.

Эти документы не являются объектом коммерческой тайны. Поэтому, если вам их не показывают, значит застройщику есть что скрывать. С таким не связывайтесь! Если вы вступаете в долевое строительстве, то застройщик обязан представить вам для ознакомления: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома, заключение государственной экспертизы проектной документации (если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом), проектную документацию, включающую в себя все внесённые изменения, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Опять же, всё это застройщик должен показать вам по первому требованию. И хорошо, если знакомиться с документами вы поедите не один, а в сопровождении понимающего в этом знакомого. Для заключения договора, застройщик потребует от вас не меньше документов и гарантий, чем требует банк при выдаче кредита. Одной из гарантий с вашей стороны должны быть соинвесторы, которые несут обязанность уплаты взносов, если вы их оказываетесь платить не в состоянии.

Решив купить квартиру в стадии строительства, вы становитесь в очень уязвимое положение. Пока дом не построен и не сдан госкомиссии, вы не получите права собственности на недвижимость. Но деньги за неё уже платите. А что взамен? Взамен вы получаете документ под названием «Договор инвестирования». Лучше бы всё же сразу поменять свои деньги на недвижимость, но раз вы их меняете на этот «документ», то сами должны позаботиться, чтобы он не оказался «филькиной грамотой». В договоре инвестирования должно быть указано:

— определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

— точный срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;

— цена договора, сроки и порядок её уплаты;

— гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Проверьте, чтобы в договоре была прописана не только ваша ответственность, но и ответственность застройщика. Для вас оптимальным будет, если за просрочку срока передачи вам квартиры, застройщик будет обязан сделать в ней ремонт (обычно квартиры передаются «голыми») и выплачивал пени в зависимости от срока задержки передачи недвижимости вам). В договоре должна быть оговорена обязанность застройщика устранить все недоделки по строительству и ремонту. В противном случае, все строительные «ляпы» вы будете исправлять за свой счёт.

 Также, настоите на том, чтобы в договоре был чётко указан срок, в течение которого будет оформлено право собственности на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. Этим занимается застройщик. Но часто они очень затягивают эту процедуру. А почему из-за этого должны страдать вы? Пусть договор предусматривает санкции к застройщику, если он будет долго тянуть.

Решив купить квартиру у застройщика, не рассчитывайте, что получится сделать это по ценам, указанным в рекламе. Вас могут обмануть на размере у.е. (условных единиц). Либо, начав поднимать цену за квадратные метры в процессе строительства. Поэтому, до подписания договора с застройщиком, уточните его цену. А также, добейтесь, чтобы в договоре было прямо указано, что: «цена договора является неизменной до окончания строительства и передачи квартиры инвестору». После окончания строительства могут образоваться «лишние» квадратные метры, которые вас попытаются заставить оплатить. Здесь придётся решать спор в суде, на основе цифр, указанных в инвестиционном договоре.

Даже если вы решили, что этому застройщику можно доверять, а также, посчитали, что «потяните», данный договор, и заключили сделку с застройщиком, то в будущем могут возникнуть случаи, когда данный договор будет расторгнут. Причём, инициатором расторжения договора инвестирования может выступить любая сторона. А вот виновной будет не обязательно сторона, разорвавшая договор.

Так, застройщик вправе расторгнуть договор, если вами (дольщиком) допускаются систематические просрочки платежей. В этом случае виноваты вы, но штраф (оговоренный в договоре) будете платить вы, вместе с вашими соинвесторами. Если же договор инвестирования расторгается дольщиком (вами) по вине застройщика (например, дом не сдан в срок, или сдан с недоделками), то помимо возврата собственных средств можете рассчитывать на получение дополнительных (на покупку другого жилья на вторичном рынке).

Если договор не сорван и всё прошло хорошо, то не расслабляйтесь до того момента, пока не получите свидетельство о праве собственности на квартиру. Бывали случаи, когда квартира, купленная одним инвестором, была продана и другому лицу. Если вы не хотите вместо собственного жилья получить коммуналку, то не поленитесь заглянуть в учётную запись государственной регистрации договора.

Вот вкратце и всё о застройщиках и о взаимоотношениях с ними. Как видите, сотрудничать с ними часто приходится на свой страх и риск. Но часто только лишь заключение договора инвестирования между вами и застройщиком даёт вам возможность купить новое жильё по очень демократичным ценам. Иногда, и по себестоимости строительства! А зная все нюансы договорных отношений с застройщиками, вы можете выбрать самого надёжного из них и выгодно инвестировать свои деньги.

Задачи девелопмента недвижимости

Целью девелопера является максимизация его собственного дохода (в том числе и как инвестора). Источником этого дохода является добавленная стоимость, создаваемая в процессе реализации проекта как разница между стоимостью созданного в процессе девелопмента объекта и издержками проекта. В связи с этим деятельность девелопера должна быть направлена на максимизацию стоимости создаваемого объекта и минимизацию издержек. 

Основные задачи девелопмента:

— эффективная организация процесса согласования проекта с государственными органами, что предполагает профессиональное представление проекта согласующим органам, отстаивание параметров проекта, что дает возможность сократить сроки реализации проекта и, одновременно, повысить его коммерческую привлекательность, например, через увеличение высотности, площадей строящегося здания, снижение административной нагрузки на проект.

Необходимо отметить, что получение разрешений на строительство относится к числу наиболее сложных проблем при реализации проектов развития недвижимости. В настоящее время для получения разрешения на строительство необходимо прохождение 51 процедуры, а совокупные сроки их прохождения до получения такого разрешения составляют в России в среднем 423 дня;

— эффективная организация работы с подрядчиками, включающее в себя привлечение надежных подрядчиков с минимизицией цен и сроков реализации проектов с помощью подрядных торгов, осуществление эффективного контроля заказчика с привлечением инжиниринговых фирм, использование финансовых рычагов для стимулирования подрядчиков, что позволяет сократить сроки строительства, повысить качество выполнения работ, снизить издержки и за счет этого увеличить добавленную стоимость по проекту.

 Одним из важных инструментов повышения эффективности управления строительной частью (внедрением) проектов девелопмента является привлечение профессиональных управляющих проектами, обладающих знаниями строительных технологий и берущими на себя функции технических менеджеров проекта, включая привлечение подрядчиков, организацию контроля за их работой, приемку работ и т.д.;

— эффективная организация финансирования проекта — формирование оптимального по стоимости и надежности динамически развивающегося портфеля финансирования проекта, предполагающее сочетание различных источников финансирования и изменение соотношения между ними по мере реализации проекта. Портфель финансирования должен обеспечивать, во-первых, ликвидность проекта, т.е. способность девелопера на всех стадиях проекта отвечать по своим обязательствам (например, перед подрядчиками) и во-вторых, максимизацию дохода на собственный капитал, т.е. такое использование внешнего финансирование в таких масштабах и на таких условиях, которые позволяют максимально повысить эффективность собственного капитала за счет положительного финансового левереджа.

В качестве источников финансовых средств при реализации проектов развития недвижимости используются такие как собственный капитал девелопера, средства прямых инвесторов, заемные средства (в том числе банковские кредиты, средства финансовых институтов, таких как паевые инвестиционные фонды (ПИФы), привлеченные средства (в том числе, привлекаемые по т.н. договорам долевого участия), увеличение акционерного капитала (в том числе за счет IPO).

Каждый из этих источников имеет свои преимущества и недостатки, свою сферу применения и наиболее целесообразный период применения по мере реализации проекта. Так, собственные средства девелопера, как правило, составляющие меньшую долю в общем объеме финансирования проекта целессобразно использовать на ранних стадиях его жизненного цикла: предпроектной и проектной. Основным источником финансирования проекта на стадии строительства являются заемные средства и средства прямых инвесторов с увеличением доли последней по мере завершения проекта. Девелопер должен уметь комбинировать эти источники по мере реализации проекта, не допуская чрезмерной зависимости проекта от финансирования из одного источника и минимизируя плату за привлекаемые финансовые ресурсы;

— эффективная организация продаж (сдачи в аренду) создаваемого объекта с привлечение специализированных брокерских фирм, увеличение пропускной способности отделов продаж за счет применения различных способов организации продаж: через интернет, используя социальные сети, выездные продажи и иные формы продвижения созданного товара. Важное значение для эффективной организации реализации проекта в целом, в том числе, и для минимизации использования платных финансовых ресурсов, имеет выбор начала предварительных продаж объекта (в той или иной юридической форме) и использование гибкой ценовой политики с предоставлением скидок, рассрочек для привлечения средств будущих пользователей.

Основные принципы девелопмента

Один из ключевых принципов девелопмента — создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта — от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта.

На предпроектной стадии девелоперского проекта это исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы: в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем; какой именно объект нужно строить; каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей; каков прогноз рентабельности проекта; уровень конкуренции в том или ином сегменте; возможные риски и способы их уменьшения.

Исследование рынка недвижимости позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегмента рынка. Еще один важный пункт — анализ существующих рисков и способов их уменьшения.

Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают от двух лет. Таким образом, проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться — в период спада.

 Следует отметить, что в Москве задача выбора земельного участка осложняется благодаря юридической неопределенности. Часто юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, которые часто делают строительство более затратным, чем ожидалось.

Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади на рынке.

Целесообразным выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания. В Москве ситуацию на данном этапе осложняет отсутствие или недоступность генерального плана города с исчерпывающей информацией о территориальном зонировании и планах будущей застройки.

Финансирование из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты, целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Аксиомой выглядит утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами.

Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство территории. В Москве требования государственных инстанций к представляемой на утверждение документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

Если к моменту готовности здания арендаторы (либо покупатели) уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договоры об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям.

Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампания, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема финансирования ставится под угрозу.

Виды девелопмента

 Регулирование развития недвижимости, как правило, носят планово-разрешительный характер. Поскольку процесс развития предполагает значительное изменение качественных характеристик пространственной инфраструктуры жизнедеятельности, он должен быть санкционирован обществом, через его властные структуры. Тогда как,  для незначительных работ и изменений излишнего регулирования не должно требоваться. Разграничения правового регулирования производства работ на объекте недвижимости регламентируются властными органами через систему нормативно-правовых актов на всех уровнях государственного и муниципального управления (эти вопросы будут более подробно освещены в последующих разделах работы).

В более развитых правопорядках существует специализированное законодательство, четко регулирующее и регламентирующее понятие, процесс и виды девелопмента. В них предусматривается перечень не требующих специального разрешения на производство работ и изменений в направлениях использования для различных классов и типов объектов недвижимости.  Существенно, что это нормативное регулирование претерпевает регулярное изменения вместе с изменениями в социально-экономической среде, градостроительных и экологических стандартах, реальных потребностей рыночного оборота.

 В российской практике пока отсутствует подобное детальное нормативно-правовое регулирование развития недвижимости. Однако данная область деятельности открыта, для различного рода, законодательным инициативам и в крайней степени нуждается в них. На сегодня регулирование девелоперской деятельности осуществляется через систему разрешений на строительство, которые проходят многочисленные согласования во властных структурах. Рассматривая  состав участников процесса развития необходимо обратить особое внимание на его множественность и разнообразие выполняемых ими функций.

    Основные виды девелопмента

Принято выделять два основных вида девелопмента — fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

        Fee-девелопмент (чистый девелопмент)

Фи-девелопмент — это вид строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является собственником возводимого объекта, девелоперская компания занимается чистым девелопментом, без функций инвестиций, без содержания частично построенного объекта на балансе. Фи-девелоперская компания несет меньше рисков, она не заинтересована в спекуляции площадью, построенными квадратными метрами.

На западе фи-девелоперские компании занимают значительную долю рынка, позволяя эффективно разделить функции собственника здания — им является чаще всего инвестор — и строительного агента. Такие компании имеют в штате архитекторов-проектировщиков, дизайнеров, специалистов по отношениям с инвесторами, специалистов по строительству — инженеров и прорабов. Конечно, уровень доверия на рынке должен быть высоким, только лучшие фи-девелоперские команды могут рассчитывать на участие в российском рынке. Фи-девелопмент предполагает контроль качества строительства объекта, поиск и заключение договоров с подрядчиками. Фи-девелопер — это генеральный подрядчик и служба заказчика в одном исполнении.

Классический девелопмент на современном российском рынке строительства предопределяет обязательное участие денег девелопера в инвестиционно-строительном процессе. Процент участия строительной компании в рыночных проектах колеблется от полного в размере 100% до минимального в 35-40%. Только такие предложения интересны собственникам земельных участков и инвесторам.

В ближайшем времени фи-девелопмент станет ведущим принципом построения отношений строителей и инвесторов. Компании фи-девелоперы на российском рынке выполняют функции заказчика-застройщика с финансовыми полномочиями. Рассмотрим схему строительства с привлечением фи-девелопера применительно к структуре инвестиционно-строительного процесса.

В общем случае инвестиционно-строительный процесс представляет собой логическую последовательность этапов реализации инвестиционного проекта, которую можно сузить до девяти основных позиций: возникновение инвестиционного замысла, наличие возможности финансирования, бизнес-планирование, организация управления инвестиционным проектом, инжиниринг, поставка оборудования и материалов, строительство, эксплуатация, реализация.

        Speculative (спекулятивный) девелопмент

Вторая разновидность девелопмента — спекулятивный девелопмент. Спекулятивный девелопер (Speculative development) более сложен, чем фидевелопмент. Девелопер возводит коммерческую недвижимость, с полной ответственностью выступая как организатор проекта. Финансовая схема больших девелоперских проектов представляет сложную комбинацию собственных средств девелопера и привлеченных инвестиций — банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов.

Достаточно высокая прибыль в рамках спекулятивного девелопмента сопровождается высокими рисками при неудаче проекта, и эти риски несет на себе девелопер. Спекулятивный девелопмент является наиболее сложной формой взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке недвижимости, потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и проектные, и очень сложные банковские операции.

В российской практике инвестиционно-строительного бизнеса все больше актуализируется терминология ленд-девелопмента. Ленд-девелопмент — высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка — продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя, во-первых, — приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во-вторых, — необходимо тщательно разработать соответствующий всему проекту инвестиционный проект и общую концепцию.

 Разукрупнение земельных участков — основной механизм девелопмента, в рамках которого производится ее подготовка, как правило, в три этапа: работа с неподготовленной землей, превращение неподготовленной земли в полуподготовленную с дорогами и инженерными сетями, подведенными к границам участков, непосредственное разукрупнение земли.

Такая последовательность обычно характерна для застройки больших свободных территорий. При выполне-нии менее масштабных проектов, а так же при точечной застройке и редевелопменте второй этап пропускают. Процесс преобразования неподготовленной земли в полуподготовленную в различных регионах происходит поразному, в зависимости от форм собственности на землю, возможностей местных девелоперов и финансовых институтов, а также институциональных возможностей по прокладке дорог и инженерных сетей.

        BTS-девелопмент (Built-to-suit)

BTS-девелопмент (Built-to-suit): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика. При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар на рынке недвижимости России практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.

    По стратегиям ведения девелоперского бизнеса

В любом случае, цель всех видов девелопмента — получение прибыли от недвижимости. Основными принципами эффективного девелопмента являются надежность вложений, доходность вложений, рост вложений, ликвидность вложений. Стратегии достижения этой цели могут быть разные. По стратегиями ведения девелоперского бизнеса различают: стоимостноориентированный девелопмент и доходноориентированный девелопмент.

        Доходноориентированный девелопмент

 Доходноориентированный девелопмент — ориентация на максимальный доход от объекта недвижимости, при этом для девелопера на первом месте по важности стоит доходность объекта в процессе его эксплуатации.

        Стоимостноориентированный девелопмент

 Стоимостноориентированный девелопмент — ориентация на максимальную стоимость объекта недвижимости, при этом для девелопера главным является ликвидность проекта, т.е. он создается с целью последующей продажи.

    Девелопмент по видам реализации проекта

В зависимости от подхода к разделению процесса реализации проекта, различают девелопмент различных степеней стадийности: 3х стадийный, 3х стадийный с подфазами, 4х стадийный и 4х стадийный с вариацией фаз.

        Трех стадийный девелопмент

3х стадийный девелопмент включает в себя:

— развитие;

— контракт;

— выполнение.

        Девелопмент 3-х стадийный с подфазами

3х стадийный девелопмент с подфазами включает в себя:

— концепция проекта + подфазы;

— контрактная стадия;

— реализация проекта + подфазы.

        Четырех стадийный девелопмент

4х стадийный девелопмент включает в себя:

— концепция девелопмента;

— планирование;

— выполнение;

— завершение проекта.

        Девелопмент 4-х стадийный с вариацией фаз

4х стадийный девелопмент с вариацией фаз:

— предварительный этап;

— проектно-конструкторские работы;

— строительство;

— пусконаладочные работы.

    Девелопмент по типу объекта недвижимости

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера: девелопмент жилой недвижимости, девелопмент коммерческой недвижимости, девелопмент загородной недвижимости, ленд-девелопмент. Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).

 Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

        Девелопмент жилой недвижимости

 При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами. Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей как: балконы, лоджии, эркеры. 

Планировочные особенности: главная цель для застройщика — разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

        Девелопмент коммерческой недвижимости

 При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта. Цель, к которой стремятся все девелоперы, — максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений.

Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования. Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание. При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

        Девелопмент загородной недвижимости

 При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена — идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность.

Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей. В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг. В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

        Ленд-девелопмент (девелопмент земли)

Обзор деятельности российских компаний в инвестиционно-строительном бизнесе показывает, что управление покупкой-продажей земельных участков происходит под влиянием концепций ленд-девелопмента. Низкая ликвидность земельных участков под жилищное строительство для комплексного освоения по всей России объясняется именно отсутствием на уровне муниципального и государственного управления эффективного ленд-девелопмента.

 В России ленд-девелопмент носит все больше инвестиционный характер. Но в связи с все более разрастающимся рынком земли, и ленд-девелопмент, переняв механизмы и опыт реализации проектов из западных стран, будет иметь, по прогнозам специалистов, все больше новых форм, позволяющих получить наиболее выгодную реализацию проектов, что, несомненно, расширяет рынок земли в России.

Участники процесса девелопмента

 Значение процесса девелопмента в инвестиционно-строительном цикле в настоящее время в достаточной мере определено и активно изучается в рамках отечественной организации системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве, которая предполагает в качестве субъектов заказчиков, застройщиков, инвесторов, подрядчиков, субподрядчиков, местные административные и регулирующие институты, функционирующие на территории.

Часто одно лицо часто может выступать в качестве и инвестора, и заказчика, и засройщика одновременно. Заказчиками могут быть органы государственной власти, коммерческие организации, некоммерческие объединения граждан (жилищные и жилищно-строительные кооперативы), инвестиционные фонды. Отсутствие правовой определенности в вопросе разделения полномочий и обязанностей субъектов инвестиционно-строительной сферы приводит к неконтролируемому и неэффективному их совмещению указанными субъектами, поскольку в связи с замещением агентских функций не проявляются конкурентные механизмы в вопросах привлечения денежных средств, определения места строительства, выбора проектной и подрядной организации, технологии производства и т. д.

В мировой практике (англо- саксонские научные школы) деление субъектов экономических взаимоотношений инвестиционно-строительной сферы на заказчиков и застройщиков не принято, поскольку не имеет существенного значения собственные или привлеченные средства у лица, осуществляющего строительство проекта. Под строительными проектами понимается совокупность ограниченных во времени взаимосвязанных мероприятий, предпринимаемых с целью создания определенного строительного продукта (объекта или комплекса объектов недвижимости), выполняемых в рамках установленного бюджета.

В отечественной практике застройщик, владеющий земельным участком, фактически является первым претендентом на собственность, создаваемую на участке, т. е. номинальным инвестором строительного проекта. Все остальные участники проекта выполняют отдельные задачи бизнес процессов или выступают долевыми инвесторами по отношению к застройщику. С этой позиции отечественный термин «застройщик» является синонимом англоязычного термина «девелопер».

    Застройщик в процессе девелопмента

Градостроительный кодекс РФ выстраивает такую систему, при которой ключевой и начальной фигурой градостроительной деятельности в части обеспечения архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции становится застройщик, то есть лицо, которое приобрело, имеет право на земельный участок.

Чтобы могло состояться приобретение такого права на земельный участок из состава государственных или муниципальных земель, должны быть проведены предварительные действия. Концентрированным итогом таких предварительных действий является градостроительный план земельного участка. В таком плане фактически определяется все, что необходимо для дальнейшего использования земельного участка — его границы, виды разрешенного использования, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, ограничения на использования, включая границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии).

Градостроительный план земельного участка, являясь результатом планировки территории, с одной стороны, подготавливается в контексте ранее подготовленных документов, а с другой стороны, предопределяет подготовку последующих документов.  

 Контекст ранее подготовленных документов — это правила землепользования и застройки, генеральный план городского округа или поселения. В число последующих документов, которые подготавливаются на основе градостроительного плана земельного участка, а также выдаются при условии соответствия такому плану, входят: землеустроительная документация для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с последующей государственной регистрацией прав на земельный участок (после его предоставления в соответствии с порядком, определенном земельным законодательством), проектная документация, разрешение на строительство, разрешение на ввод построенного, реконструированного объекта в эксплуатацию.

Таким образом, застройщик становится ключевой фигурой в двух отношениях. Во-первых, застройщик — это лицо, от которого начинаются и на котором заканчиваются все права на осуществление каких бы то ни было строительных действий в отношении земельного участка. Во-вторых, мотивации и действия застройщика находятся на пересечении установленных публичной властью ограничений и его собственными планами. Поэтому все остальные «ролевые функции» инвесторов, заказчиков и подрядчиков могут быть ясно показаны только через ключевую функцию и юридический статус застройщика.

    Инвестор в процессе девелопмента

Содержание понятия «инвестор» раскрывается в части 2 статьи 4 ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»: «Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее — иностранные инвесторы)».

Данное определение выделяет две позиции — чьи средства использует инвестор и кто может быть инвестором. Инвестор может использовать следующие средства: собственные, привлеченные и одновременно и собственные, и привлеченные. Инвесторами могут быть: физические лица, юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, е) иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Осуществление капитальных вложений предполагает наличие земельного участка, иного объекта недвижимости и соответствующих прав на эти объекты, то есть застройщика. Застройщик всегда обеспечивает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт (см. пункт 16 статьи 1 ФЗ-190). Строительство, реконструкция, капитальный ремонт могут быть обеспечены только при наличии средств — капитальных вложений. Застройщик, не имея собственных средств, может использовать привлеченные средства.

Согласно федеральному закону, лицо, использующее привлеченные средства, также является инвестором (см. часть 2 статьи 4 ФЗ-39). Значит, всегда застройщик является инвестором, то есть «застройщиком-инвестором» (даже в случае, когда у правообладателя земельного участка, осуществляющего строительство, нет собственных средств). В отношении инвестирования капитального строительства возможны только следующие два сочетания:

— «застройщик-инвестор» — в случаях, когда застройщик использует только собственные средства;

— «застройщик-инвестор» плюс «сторонний инвестор» — в случаях, когда застройщик использует: собственные и привлеченные средства, привлеченные средства без использования собственных средств.

В строго юридическом смысле второе сочетание говорит о том, что инвестор, осуществляющий инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений, никогда не может существовать сам по себе как автономное лицо. Такой инвестор всегда существует вместе с застройщиком, то есть вместе с лицом, обладающим правами на земельный участок и обеспечивающим строительство, в том числе путем использования средств, которые застройщику предоставляет инвестор.

 Если же отойти от строгости юридической трактовки, то при отсутствии указанной «связки», говоря об инвесторе, мы имеем дело с лицом, которое пока еще имеет только намерение предоставить принадлежащие ему средства, но еще не осуществило это намерение, то есть еще не «осуществляет капитальные вложения», потому в изложении ФЗ-39 такое лицо еще не стало «инвестором».

    Роль заказчика в процессе девелопмента

Рассмотрим этот вопрос применительно к той части градостроительной деятельности, которая включает архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкцию объектов капитального строительства. Содержание понятия «заказчик» и действий лица, определяемого этим понятием, раскрывается через понимание промежуточного положения такого лица между: лицом, которому передается заказ и лицом, от имени которого передается заказ. Промежуточное положение заказчика определяет его фундаментальную характеристику: заказчик — это всегда посредник.

В отношении лица, которому передается заказ, ответ ясен — это подрядчик. Ответ на другой вопрос в отношении лица, которое передает или от имени которого передается заказ, не так очевиден по причине наличия несовпадающих трактовок в федеральных законах — ФЗ-190, ФЗ-39, ФЗ-169. Рассмотрим последовательно эти трактовки в указанных законах.

 Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-190. В Градостроительном кодексе РФ не содержится определение указанного понятие, однако его содержание предельно ясно из контекста норм этого федерального закона (например, часть 3 статьи 47, часть 5 статьи 48) и сводится к следующим положениям:

— заказчик — это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовки проектной документации, осуществлению строительства, реконструкции;

— заказчик не является обязательной фигурой в рассматриваемом процессе. Застройщик может входить в отношения со своими подрядчиками «напрямую» без посредника, то есть без заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик может обходиться и без заказчика, и без подрядчика, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком-подрядчиком».  

Вопрос о лицензировании деятельности заказчиков в ФЗ-190 не ставится по двум основаниям — формальному и содержательному. Формальное основание состоит в том, что лицензирование не является предметом градостроительного законодательства и регламентируется специальным законодательством о лицензировании. Содержательное основание состоит в следующем. Заказчик находится между застройщиком — правообладателем земельного участка и подрядчиком, осуществляющим действия по договору с застройщиком.

Понятно, что лицензировать деятельность правообладателя земельного участка (застройщика) нелогично. Деятельность подрядчика лицензируется в случаях, когда законом определена целесообразность лицензирования применительно к определенным случаям. Если гипотетически предположить возможность лицензирования заказчика, то мы получаем «двойное лицензирование» (заказчик плюс подрядчик), что нелогично. Поэтому в силу посреднического, то есть промежуточного характера, а также указанной специфики деятельность заказчика не может подлежать лицензированию в принципе.

  Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-39. Определение понятия «заказчик» содержится в части 3 статьи 4 ФЗ-39: «Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Анализируя данное определение, следует выделить факт различного изложения содержания понятия «заказчик» в ФЗ-190 и ФЗ-39: в ФЗ-190 заказчик получает полномочия от застройщика, а в ФЗ-39 — от инвестора. Что означает указанный факт, следует ли его считать противоречием норм двух федеральных законов?

Есть три потенциально возможных ответа на этот вопрос, и каждый из этих ответов должен быть подвергнут аналитической проверке: ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм этих федеральных законов; ФЗ-39 регулирует иные случаи, которые не регулируются ФЗ-190, и по этой причине опять-таки отсутствует противоречие норм этих федеральных законов; ФЗ-190 и ФЗ-39 по-разному трактуют одну и ту же сферу деятельности, и по этой причине имеет место противоречие норм двух федеральных законов, а противоречие должно быть устранено.

    Понятие подрядчика в девелопменте

В отношении этого понятия не возникает ни содержательных, ни формальных разночтений в законах, регламентирующих различные аспекты градостроительной деятельности. Например, в части 4 статьи 4 ФЗ-39 дается следующее определение, которое можно считать универсальным: «Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом».

    Роль органов власти в девелопменте

Как уже было сказано выше, органы власти могут выступать в качестве инвесторов (соинвесторов) заказчиков и пользователей объектов развития. Кроме того  у органов власти есть, присущие только им властные полномочия в регулировании девелоперской деятельности. В основе их деятельности лежит планово-разрешительный принцип, установление процедур и правил, государственные и региональные нормы и стандарты. Это весьма разветвленная структура комиссий и комитетов (плановых, архитектурных, строительных и т.д.) общее число согласований может превышать десятки. Стоит отметить, что такие масштабы разрешений и согласований имеют место только в отечественных условиях.

К этой же группе субъектов девелоперской деятельности стоит отнести и арбитражные и апелляционные структуры, решающие спорные вопросы развития.

    Профессиональные консультанты и советники

В их числе множество так называемых профессиональных участников рынка недвижимости и услуг по развитию. Среди них: консультанты по планированию и экономике, агенты по недвижимости, оценщики, консультанты по налогам и бухучету, специалисты в области инжиниринга и права, маркетологи, геодезисты и археологи и многие другие. Все они на различных стадиях реализации проекта развития содействуют решению отдельных вопросов, выходящих за рамки профессиональной компетенции девелопера (застройщика) или управляющего проектом развития. Указанные участники девелоперской деятельности являются очень важной составляющей при достижения цели девелопера, поскольку при их помощи принимаются конкретные управленческие решения. Как правило, затраты на привлечение указанных специалистов весьма значительны и могут достигать 5-10 % от стоимости проекта.

Базовые аспекты процесса девелопмента

Описание основных этапов девелопмента следует рассматривать в трех аспектах:

— вещный аспект, включая производственно-технологические, функциональные, строительные и т.п. характеристики;

— правовой аспект, включая правовые отношения, титул собственности, плановые разрешения и другие правовые характеристики;

— экономический аспект, включая схемы финансирования, финансово-экономическая эффективность развития.

Основные этапы (стадии) девелопмента

В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам, которые описывают проект, как процесс создания объекта недвижимости: концептуальная, организационно-проектная, строительная. Причем каждая из фаз может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. 

 Поскольку девелопмент это относительно новое явление для экономических реалий нашей страны, его процесс не приобрел законченных очертаний и, по этой причине, определение стадий девелоперской деятельности является, в известной степени, творческим процессом. Тем не менее, отечественные исследователи и практикующие девелоперы выделяют основные этапы-стадии девелоперской деятельности по развитию и управлению проектом.

По мнению С. Максимова,  подход, излагаемый в ряде работ британских специалистов по развитию недвижимости является более детальным. В соответствии с ним выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих: разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта, оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта, проектирование и оценка проекта, заключение контрактов и строительство, маркетинг, управление и распоряжение результатами.

В западных странах, где девелоперская деятельность имеет более твердые и устоявшиеся традиции и обычаи делового оборота, а так же более сбалансированное нормативное регулирование, исследователи выделяют более детализированную структуру девелопмента.  Так, в наиболее детализированных работах манчестерской школы  называют четырнадцать этапов. В их числе: идентификация идеи (инициирование развития); анализ рынка; исследование земельного участка; анализ осуществимости; формирование команды; разработка схемы финансирования; получение разрешений; приобретение прав на земельный участок; проектирование; проведение тендеров среди потенциальных подрядных организаций (контрактинг); строительство; маркетинг; сдача в аренду; распоряжение результатом проекта развития.

Примечательным для манчестерских исследований является выделение и ранжирование приоритетных этапов, следующим образом: сдача в аренду, анализ рынка, анализ осуществимости, проектирование, идентификация идеи, получение разрешений и формирование команды.

    Разработка концепции и рассмотрение проекта

В первую очередь проводится анализ и исследование рынка недвижимости страны в целом, но с учетом особенностей региона размещения объекта развития. На этом этапе исследуются: основные тенденции российского рынка недвижимости; основные сегменты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площади), их взаимоотношения и перспективы развития; основные тенденции движения спроса на рынке недвижимости (покупатели и арендаторы); основные тенденции предложения на рынке недвижимости (исследование основных застройщиков, девелоперов, инвесторов и наиболее перспективных объектов); состояние конкуренции на рынке; состояние финансирования проектов реконструкции и строительства; законодательная и юридическая базы для реализации риэлтерских проектов; состояние и перспективы иностранных инвестиций в российскую недвижимость; прогноз состояния спроса и предложения; прогноз движения цен; прогноз конкурентной среды.

Результаты  проведенного анализа отражаются в выводах, которые можно сделать на его основе. Должны быть определены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу проекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии, прогноз на обозримое будущее. Формирование стратегии проекта, так же проводится в рамках предпроектной стадии.

    Оценка местоположения и обоснование проекта

Эффективность любой операции с недвижимостью определяется соотношением первоначальных затрат и денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. В связи с этим, независимо от того, вкладываются ли средства на длительный срок — строительство или покупка здания с последующей его эксплуатацией в течение длительного периода для получения дохода, либо на более короткий — строительство или покупка здания с последующей его перепродажей, — динамика стоимости здания в долгосрочном периоде и генерируемого им потока денежных средств является главным вопросом.

Инвестиционный анализ — одно из важнейших мероприятий на предпроектной стадии. Ключевым с позиции инвестора элементом проекта будет его финансовый анализ, позволяющий в итоге оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ проектов предполагает в основном следующие шаги: разработку различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз, оценку стоимости консультантов, стоимости проектирования, стоимости строительства, отделки. Обязательно оцениваются затраты на подведение внешних коммуникаций.

 Подлежат расчету также расходы на маркетинг, выкуп доли, предназначенной для нужд города. Должны быть спланированы расходы на получение различных разрешений и согласования со стороны органов надзора и контроля. При необходимости в расчет принимаются таможенные сборы и пошлины. Обязательным элементом расчета должны быть накладные расходы и текущие платежи (аренда земли, коммунальные услуги и пр.). Безусловно, какая-то доля средств должна быть зарезервирована на непредвиденные расходы.

Все вышеприведенные данные, а также иные аспекты, отражаются в детально разработанном бизнес-плане, включающем финансовый, юридический, организационный и временной анализ, а также прогноз поступлений и расходов на период до пяти лет, кроме того он должен содержать оценку эффективности инвестиций, сравнительный анализ использования различных источников финансирования (собственные средства, кредит, эмиссия акции и пр.), рекомендации по инвестиционной стратегии проекта, оптимальные финансовые и налоговые схемы его реализации.

Параллельно должна быть произведена разработка юридического обеспечения проекта, соответствующего выбранной финансовой схеме, заканчивающаяся так называемым lеgаl titlе — юридическим заключением по проекту. Предпроектная подготовка строительства предусматривает также прединвестиционный и инвестиционный периоды. Результатом  этой стадии должен стать полностью сформированный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства.

    Проектирование и оценка проекта

Она предполагает следующие шаги: проведение тендера среди проектировщиков; проведение отбора среди консультантов, управляющих объектом, юристов, брокеров и т.д.; разработку пакета тендерной документации для строительства; предварительный отбор среди подрядчиков и проведение с ними переговоров; привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

Руководство проектированием составляет основное содержание стадии проектирования. Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта.

    Заключение контрактов и строительство

Включает в себя: проведение городских, российских или международных тендеров среди строительных подрядчиков. Эти мероприятия включают разработку полного пакета тендерной документации; собственно организацию и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций; подготовку контрактов и ведение переговоров.

На рассматриваемой стадии проводятся основные действия, с точки зрения, развития объекта. Это непосредственное управление строительством, которое предполагает: разработку и оптимизацию программы строительства; организацию взаимоотношений с органами власти и управления в части согласований по строительству; контроль за получением подрядчиком всей разрешительной документации (лицензии, сертификаты и т.д.); контроль за сроками мобилизационного и строительного этапа; получение согласований при проведении работ по внешним коммуникациям; контроль над качеством строительных работ; контроль над техникой безопасностью; контроль над бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов; технический надзор; проведение контрольных и оперативных совещаний участников проекта; контроль над реализацией всех договорных обязательств по проекту; контроль над подготовкой объекта к эксплуатации; подбор компании, управляющей объектом на этапе эксплуатации.

Заключительным этапом рассматриваемой стадии будет сдача объекта в эксплуатацию, что подразумевает сдачу объекта рабочей и государственной комиссиям, оформление и получение документов на готовый объект.

    Маркетинг, управление и распоряжение результатами

В первую очередь эта стадия предполагает маркетинг на рынке реализуемых площадей. 

 В ходе маркетинговой кампании разрабатываются маркетинговая концепция и стратегия, логотип проекта и все вытекающие атрибуты, пакет рекламно-информационных материалов о проекте для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей; издаются соответствующие брошюры и буклеты; размещается реклама в средствах массовой информации; готовятся пресс-релизы о ходе развития проекта; осуществляется прямая рассылка потенциальным клиентам и профессиональным брокерам; проводятся презентации проекта с участием представителей государственных структур; разрабатывается типовой договор аренды или продажи; ведутся переговоры с потенциальными клиентами и заключаются контракты на аренду или продажу помещений.

На завершающем этапе в функции девелопера входит контроль над эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства. Результатом успешной реализации данной стадии является, достижение максимальной эффективности осуществленных инвестиций.

Роль управление проектами в девелопменте

Девелопмент — это процесс реализации проекта. Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и/или руководят данным процессом.

 В мире уже давно признано, что управление проектами — особая область менеджмента, применение которой дает ощутимые результаты. Профессионалы в этой области высоко ценятся (в США это третья по средней величине оплаты профессия после юристов и врачей), а сама методология управления проектами стала фактическим стандартом управления на многих тысячах предприятий и применяется в той или иной степени практически во всех крупных корпорациях. В прошлом году приняты стандарты управления проектами ANSI, разработан проект стандартов управления проектами ISO 10006.

Проект — это временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов или услуг. «Временное» означает, что у любого проекта есть начало и непременно наступает завершение, когда достигаются поставленные цели, либо возникает понимание, что эти цели не могут быть достигнуты. «Уникальных» означает, что создаваемые продукты или услуги существенно отличаются от других аналогичных продуктов и услуг.

В строительстве Проектом часто называют строительство или реконструкцию определенного объекта. Хотя, нередко проект заканчивается без каких-либо строительных работ. Так, например девелоперская компания может создать юридическое лицо, приобрести на него земельный участок или помещение/здание и оформить разрешительные документы на проведение строительных работ. После чего «проект» может быть продан, в результате чего «девелопмент» не состоится.

Управление проектами — это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта. В зарубежной литературе девелопмент определяется как выполнение строительных, инженерных, земельных работ на поверхности, над или под землей, или осуществления каких-либо материальных изменений в использовании зданий или земельных участков.

В понимании девелопмента, как процесса развития важно дифференцировать от иных физически-созидательных воздействий на объект недвижимости. Так, например, расширяя масштабы производства за счет строительства и введения в эксплуатацию новой технологической линии,  не повлечет изменения профиля предприятия. Изменения направления использования (конверсия военного производства; перевод жилого помещения в нежилое) требуют производства значительных объемов работ: кардинальной перестройки помещений, переоснащения технологического оборудования, строительство дополнительных сооружений.

В тоже время, можно предположить, что не всякое производство работ может считаться развитием, так например, в зарубежной практике не считается девелопментом, производство косметического ремонта, работы по благоустройству, обслуживанию и улучшению объекта, если влияют только на интерьер здания и ни как не изменяют его внешний вид. По этой причине должны быть установлена нормативная грань, выделяющая категорию девелопмента, как процесса развития, конкретизирующая понятие качественного изменения объекта недвижимости. Эта грань должна четко определить процедуры регулирующие развитие и отделяющая их от иных процессов, не считающиеся девелопментом.

Объектом девелоперской деятельности является разработка проекта развития, его реализация, то есть предпроектные работы, проектирование, строительство либо преобразование существующего объекта, подготовка к коммерческой эксплуатации реализованного проекта развития объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, помещения) и получение прибыли от его реализации.

 Традиционные работы по девелопменту выделяют восемь основных стадий-этапов развития, а именно: инициирование развития, оценка инициативы и проекта развития, приобретения, проектирование, получение разрешений, заключение договоров, строительство, распоряжение результатом проекта развития. Рассмотрим структуру процесса развития основанную на зарубежном опыте исследований и практического применения.

    Инициирование развития проекта девелопмента

 При проявлении инициативы можно выделить два исходных варианта, первый- предприимчивый девелопер — Инициатор, ищет объект недвижимости для реализации своей идеи. Второе. Инициатива исходит со стороны собственника объекта недвижимости, например, при необходимости модернизации, расширения, конверсии объекта. Собственник ищет девелопера для реализации своих планов.

    Предварительная оценка инициативы и проекта

Производится оценка осуществимости проекта в его вещном аспекте, т.е. пространственные параметры, состояние производственной базы, инфраструктуры и т.п. В правовом аспекте дается оценка развития проекта, как то: проблемы получения разрешения, наличие обременений и ограничений и другие. Проведение экспресс оценки затрат на развитие, получение необходимых объемов финансирования и прочие вопросы в экономическом аспекте.

    Приобретение технологических компонентов проекта

Приобретение всех необходимых для проекта компонентов вещного, правового и экономического характера, а именно: приобретение недостающих для проекта производственно-технологических компонентов (лицензии, патенты, know how и пр.). Приобретение, подтверждение, проверка прав на объект развития. Обеспечение схем финансирования проекта.

    Проектирование и разработка сметы затрат девелопмента

С позиции вещного аспекта, разрабатывается строительный проект, техническая и рабочая документация, проекты производства и организации работ на объекте. Экономический аспект данной стадии заключается в составлении смет и финансовых расчетов. Оценивается финансовая эффективность проекта и возможность обеспечения минимальных сметных затрат.

    Получение разрешения на осуществление проекта

Эта стадия девелоперской деятельности выделена в силу его принципиальной значимости для всего процесса в развития в целом и характеризуется правовым содержанием. Поскольку, вся судьба проекта определяется решением органов власти о возможности или невозможности развития данного объекта в данных условиях. Что может привести к дополнительным работам и затратам в дамках работ по данному проекту. Кроме того, существует специальное регулирование отдельных видом объектов, таких как: объекты культурного наследия, памятники истории и архитектуры, а так же объекты, развитие которых находится в компетенции более высоких уровней власти, чем муниципалитет.

    Договорные обязательства по проекту девелопмента

Данная стадия является финалом этапа проектирования, ее результатом становится система договорных обязательств по всем основным позициям проекта развития. Только после подписания договоров следует приступать к осуществлению расходования средств на развитие.

    Реализация проекта развития девелопмента

В рамках данного этапа центральное место занимают вещный и экономический аспекты. Осуществляется реализация и контроль приятых обязательств и разрешительной документации. Главной задачей этапа является осуществление строительно-монтажных, пуско-наладочных, приемо-сдаточных работ, и испытаний, а так же соблюдение сметных расчетов. Особое внимание уделяется предупреждению и минимизации рисков возможных внешних воздействий, таких как природные аномалии, забастовки, изменение нормативно-правового или технического регулирования, социально-экономические явления различного характера.

    Распоряжение результатом развития проекта

Заключительный этап процесса развития. Он предусматривает маркетинговые исследования рынка недвижимости с целью выявления наиболее выгодного распоряжением результатом деятельности  девелопера. В этом основное содержание деятельности девелопера и источник его дохода. По завершении данного этапа девелопер возвращает кредиты и проценты за них, расплачивается с участниками работ по договорам, осуществляет необходимые организационные платежи и пр.

В случае если девелопер не реализует объект, а например, наполняет его арендаторами и ведет арендный бизнес, то для завершения его развития необходимо взять новый кредит, что бы расплатиться по вышеуказанным обязательствам. И в этом случае это будет новый проект  со своими финансово-экономическими показателями, обязательственными правоотношениями и сроками окупаемости.

 В период экономического кризиса девелоперы во всем мире и в России в частности испытывают значительные трудности в реализации своих проектов, в первую очередь, по причине неразвитости экономики нашей страны, отсутствия благоприятной кредитной политики и защиты инвестиций. Вместе с тем, развитие экономического и правового регулирования девелоперской деятельности является важной вехой в развитии российской экономики.

Экономические циклы в девелопменте

Для более полного понимания природы предпринимательской деятельности в сфере девелопменте, необходимо отметить, что девелопмент не относится к сферам первой необходимости для общества, является очень капиталоемким и требует длительного срока реализации проектов.

Перечисленные особенности девелопмента делают его зависимым от общей экономической ситуации в стране (а при глобальных преоктах и в мире) и формируются циклы, когда бурная активность девелоперов сменяется фазами спада и затишья. Хорошим примером может служить ситуация развития рынка торговой недвижимости: фазы развития рынка, стадии развития рынка в разных странах мира и прогноз и насыщение рынка и переход от экстенсивного развития к интенсивному.

Если быть краткими, то можно сказать, что когда на рынке есть деньги и есть свободная ниша, где есть нехватка площадей  (гостиничный бизнес, торговые или складские площадки, жильё), то начинается активная фаза девелопмента, активное инвестирование, рост цен, надувание финансовых пузырей (как следствие прихода на рынок быстрых, спекулятивных денег). Как только с рынка уходят деньги, или  рыночная ниша насыщается, фаза экстенсивного роста сменяется фазой интенсивного роста (вернее развития), происходит реструктуризация рыночной ниши и до следующей фазы активного роста могут пройти многие годы. Но есть плюс — девелопмент охвытывает практически все рынки недвижимости (включая землю, как основу для создания  капитальных бъектов). 

Источники финансирования девелопмента

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Попытка сконцентирроваться на одном источнике финансирования практически всегда обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер расчитывает в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Разумеется, высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками  проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов считают, что девелопмент такого рода является наиболее сложной операцией на рынке недвижимости, так как в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и крайне сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент — искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.

Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже готова общая концепция, в которой заложена генеральная идея развития территории на 5…15 лет. На ее основе разрабатывают проекты планировки и межевания.

Мастер-план позволяет сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать участок целенаправленно и последовательно; быстро реагировать на изменения конъюнктуры на рынке недвижимости. При наличии мастер-плана можно заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование ее развития при разных типах функционального использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под рукой, и в него время от времени вносят изменения. Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том числе грамотное внутреннее межевание земельного участка, чтобы при необходимости продать его обособленные части.

Над мастер-планом работает целая команда специалистов — их может быть до пятидесяти. Это сами мастер-планеры, экономисты-маркетологи, финансисты, инженеры шести-семи специальностей (по инфраструктуре, транспорту и т. п.), экологи, ландшафтные архитекторы и дизайнеры, дизайнеры общественных пространств и пр.

 Мастер-план только в узком смысле похож на проект планировки территории. Он содержит предложения по строительству зданий на выбранном участке, созданию открытых пространств, по соотношению свободных и застроенных площадей, формированию ключевых элементов проекта, базовым инженерно-техническим решениям, организации движения, основным видам использования земли и по наилучшим способам воплощения всех этих предложений на практике. Однако в широком понимании — это детальная концепция девелопмента, которая наполняется бюджетами, получает полноценную финансовую модель, делит проект на фазы и т. п. По сути, это инструмент формирования и реализации стратегии физической, экономической и социальной трансформации территории.

Работу над мастер-планом можно разбить на три этапа:

— уточнение с заказчиком и формулировка цели и задачи девелоперского проекта;

— макроанализ, позволяющий заказчику совместно с разработчиками мастер-плана, осознать положение участка, урегулировать в Генплане вопросы его функционального зонирования, уточнить масштабы будущего проекта, сравнивая его с аналогами;

— концепция мастер-плана и визуализация будущего комплекса, включая определение основных параметров застройки, моделирование, финансовый анализ и очередность реализации проекта.

Начиная работать над проектом, мастер-планер прежде всего изучает историю места, его градостроительные особенности, архитектуру, потому что эмоциональные характеристики будущего инвестиционного продукта крайне важны.

Окружение должно быть комфортным независимо от того, что будет на данном участке: бизес-центр,  логистический терминал или жилье. На это и направлено мастер-планирование, особенно при формировании новой городской среды на неосвоенных участках, трансформации депрессивных (прежде всего промышленных) зон; создании намывных территорий; осуществлении крупных проектов, реализуемых усилиями нескольких собственников недвижимости.

Страхование девелоперских рисков

Страхование девелоперских рисков — привычная практика в большинстве западных стран. Но оплачивают страховки сами застройщики, а не покупатели недвижимости. Выпустив соответствующие законы, правительства таких государств позаботились о том, чтобы и застройщики, и покупатели недвижимости получили рычаг надежности и в случае возникновения страхового случая не остались у «разбитого корыта».

 На протяжении последних десятилетий россияне активно покупают зарубежную недвижимость, и больше половины сделок проходит на первичном рынке. Однако и западный рынок новостроек не лишен рисков. Недострой, банкротства компаний, срывы сроков сдачи домов и там не редкость. И все же покупатели имеют хороший шанс получить все, что им причитается.

Как объяснил «Журналу о недвижимости Metrinfo.ru» Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, на Западе развита система страхования девелоперских рисков. Причем страхуются не только хронические для России «болезни» в виде незавершенного строительства, банкротства или несоблюдения сроков работ. Сюда же входит страховка и от десятков узкоспециализированных опасностей, характерных только для строительных работ. 

Например, это пакеты страхования: «все риски подрядчика» (сontractor’s all risk (САR)) или «все риски монтажа» (erеction all risk (ЕАR)), «страхование неотъемлемых дефектов» — Inherent Defects Insurance (IDI), «страхование строительных механизмов и машин» — Contractor’s Plant and Machinery Insurance (CPM), «страхование взрыва котлов» — Boiler Explosion (BE) Insurance, «страхование поломок машин» — Machinery Breakdown (MB) Insurance, «страхование электронного оборудования» — Electronic Equipment (EE), страхование ущерба нанесенного третьим лицам в результате производства, строительных и монтажных работ (Third Party Liability, TPL) — и т.д. «Поэтому покупатель может полностью обезопасить себя от всех непредвиденных угроз, а не только от финансовой несостоятельности или недобросовестности застройщика», — отмечает эксперт.

По данным Екатерины Котляровой, директора по развитию ООО МАН «Кутузофф», страхование девелоперской ответственности особенно развито в таких европейских странах как, например, Италия, Испания, Латвия, Израиль. Сюда же Станислав Зингель (Gordon Rock), отнес Францию, Великобританию, США, Швейцарию, Австралию. Как рассказала Наталья Алексеева, руководитель департамента «Страны Северной Европы» компании «Страна Плюс», в Финляндии покупатель заключает договор напрямую с застройщиком, который, в свою очередь, уже застраховал весь процесс возведения нового жилья. Купив квартиру в новом доме на этапе стройки, покупатель получает возможность стать акционером АО, то есть будущего собственного дома. Через два месяца после сдачи дома и введения его в эксплуатацию, владелец квартиры получает свою акцию на руки.

 «В Италии, например, есть понятие страхового бонда, — говорит Марина Соколова, PR менеджер эксклюзивного представительства европейских застройщиков, компания Mirabridge. — По сути это государственная страховка, которая гарантирует безопасность вкладов покупателей». Страховой бонд обязателен для строительной компании. Государство обязывает застройщика страховать все платежи покупателя. Ежегодно страховка обновляется, опять же за счет строительной компании. Покупатель никакие средства в это не вкладывает. В случае банкротства, страховка покроет ущерб.

Во Франции одна из самых развитых систем страхования строительства, — уверена Ирина Дюпор, директор французской компании ИММОКОНЦЕПТ. В градостроительном кодексе страны существует специальный раздел, посвященный строительству, взаимоотношениям девелопера, покупателя и страхованию рисков на этапе возведения дома. Прежде, чем подписать контракт на покупку любой новостройки нотариус должен проверить, есть ли у застройщика страховка. Документ выдается страховой компанией и по ней, если вдруг застройщик исчезнет с деньгами клиентов и не достроит объект, то компания самостоятельно наймет строительную компанию и завершит стройку.

В контракте прописываются сроки сдачи объекта. Закон допускает зазор в три месяца максимально, а также учитывает, так называемые, «метеорологические отмазки». Это связано с тем, что определенные работы строительные госты предписывают проводить при определенных условиях. Для таких случаев национальная метеослужба выдает специальные сертификаты о том, что в данную погоду производить строительные работы запрещается.

В других странах используется схема с привлечением строительных банков, — говорит Виталий Ус, директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков ОАО СК «Альянс». — Они предоставляют компании-застройщику кредит на строительство дома после того, как застройщик проведет среди покупателей подписку на приобретение квартир в строящемся доме и возьмет с них авансовые платежи в размере 10-15 % от стоимости жилья, которое они согласны приобрести. Такой подпиской охватывается около 90% будущих квартир.

Также в качестве обеспечительной меры по обязательствам застройщиков на западном рынке используется такой страховой механизм, как выдача страховых поручительств (surety bonds) в пользу инвесторов. «Напрямую страхование рисков лиц, инвестирующих денежные средства в строительство жилья, связанных с неисполнением обязательств застройщиком, на западном рынке широко не практикуется, хотя и не исключено», — отмечает эксперт.

    Обязательное и выборочное страхование

Обязательно ли страхование девелоперских рисков для компании, зависит от национального законодательства той или иной страны, — говорит Станислав Зингель, (Gordon Rock) . При заключении договора обязательно проверьте имеется ли действующая банковская гарантия у застройщика или соответствующий страховой договор, — советует Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Германии, Швейцарии, Австрии» департамента «Страны Западной Европы» компании «Страна Плюс».

Например, в Италии законодательство обязывает застройщиков при передаче права собственности покупателю предоставлять страхование на случай возникновения серьезных строительных дефектов в течение первых 10 лет эксплуатации объекта. При этом в числе «серьезных строительных дефектов» значится даже кафельная плитка, отставшая от стены. Похожие обязательства, есть у застройщиков во Франции и в Финляндии.

В Австралии в обязательном порядке страхуются девелоперские риски при возведении одноэтажных жилых домов стоимостью свыше 20 тыс. долларов. Однако в случае строительства домов высотой свыше трех этажей и насчитывающих более двух квартир застройщик может избежать обязательной страховки. В Испании в обязательном порядке строительные работы страхуются лишь в том случае, если дома возводятся для перепродажи. Страховка не обязательна, если собственник сам приобрел земельный участок и нанял подрядчика для возведения дома.

В Швейцарии страхование девелоперских рисков не обязательно, поэтому желающие обезопасить себя должны изначально убедиться в том, что проекты выбранного застройщика застрахованы от всевозможных рисков. «В Болгарии страхование осуществляется по желанию покупателя», — говорит Екатерина Котлярова, директором по развитию компании ООО МАН «Кутузофф».

 Впрочем, покупая недвижимость за рубежом страховку можно оформить и в России. «Мы рассматриваем возможность страхования рисков инвесторов за рубежом, — говорит Виталий Ус (СК «Альянс), — но экспертиза всегда должна носить индивидуальный характер, при этом страхование может быть предложено в отношении конкретных, объективных обстоятельств, включая политические, возникновение которых может повлечь за собой неисполнение обязательств застройщиком».

По данным ОАО СК «Альянс», в зависимости от набора обстоятельств, которые могут рассматриваться в качестве причин для неисполнения застройщиком обязательств по договору в срок, указанный в договоре, страховой тариф может варьироваться от 0,5 до 2,5 % за срок страхования, равный одному году. В максимально возможное страховое покрытие входят такие обстоятельства, как банкротство застройщика, пожар, стихийное бедствие, авария на возводимом объекте, двойные продажи, прекращение деятельности подрядчиков и субподрядчиков, несоответствие возведенного жилья проекту, издание законодательных актов, вводящих дополнительные обременения или ограничения на объект и д.р.

Но, Виталий Ус (СК «Альянс), обратил внимание и на то, что не всегда такое широкое покрытие требуется или может быть предложено. Например, риск банкротства, формирующий львиную долю стоимости страховки, далеко не всегда актуален, при этом по ряду застройщиков, например, имеющих недостаточный опыт строительной деятельности и неустойчивое финансовое положение, в страховании такого риска может быть отказано изначально.

    Страховое возмещение при девелопменте

При наступлении события, имеющего признаки страхового (неисполнение застройщиком обязательств в срок, предусмотренный договором страхования), — рассказывает Виталий Ус (СК «Альянс), — страхователь (инвестор) подает претензию застройщику и уведомляет об этом страховщика, после чего начинается так называемый период ожидания, практикуемый в кредитном страховании. За это время стороны при участии страховщика стараются урегулировать претензии. Но если за период ожидания, который может составлять от 90 до 270 дней, стороны не урегулировали спор и жилье, либо иной актив, включая денежные средства в размере инвестированной суммы, не переданы инвестору, страхователь (инвестор) оформляет заявление о страховом случае и в предусмотренный договором страхования срок (как правило, составляющий 10 рабочих дней) получает страховое возмещение. Далее требования к застройщику переходят от инвестора к страховщику.

Выплата средств осуществляется по факту признания наступления страхового случая. Вместе с тем, в ряде случаев факта признания наступления страхового случая является недостаточным. «Например, в случае с банкротством застройщика нередко требуется завершения процедуры банкротства, на что может уйти несколько лет» — говорит — Станислав Зингель (Gordon Rock). — И не всегда выплаты осуществляются той страховой компанией, с которой был заключен страховой договор. В случае перестраховки рисков бремя ответственности частично или полностью ложится на новую компанию».

Впрочем, Виталий Ус (СК «Альянс») отмечает, что далеко не всегда инвесторы готовы получить страховое возмещение, т.к. за время строительства стоимость приобретенных квадратных метров может существенно возрасти и инвестору выгоднее все же дождаться квартиры, чем получить страховое возмещение. «Тем не менее, при крайней ситуации, например, при банкротстве застройщика, выплата страхового возмещения остается единственным вариантом», — соглашается эксперт.

    Опыт страхования девелопмента в России

Западная практика страхования строящегося жилья пока практически не используется в нашей стране. Хотя, возможно в этом и есть серьезное упущение российского законодательства. Ведь позаимствовав опыт соседей, можно было бы сделать покупку жилья на этапе строительства в России не такой рискованной, как сейчас.

 «Почему западный опыт не приживается у нас?» — Западный опыт основывается на многолетней истории развития строительного рынка, на его стабильности, на наличии таких институтов, как строительные банки. В России же ситуация иная — застройщиком может быть практически любая компания, имеющая землю под застройку; отраслевых строительных банков, целенаправленно финансирующих строительные проекты, уже нет, сам строительный бизнес имеет довольно «серый» оттенок, ценообразование на рынке не прозрачно и очень конъюнктурно, нет механизма контроля за деятельностью застройщиков, профильный закон ФЗ-214 создает, скорее, иллюзию защиты, чем реально ее обеспечивает. Такой механизм, как выдача страховых поручительств (surety bonds), не предусмотрен российским законодательством.

С другой стороны ограниченность круга страховщиков, принимающих такие риски, обусловлена, во-первых, требованиями к наличию у страховщика опыта страхования кредитных рисков в целом, а также наличия специалистов (андеррайтеров), которые могут проводить оценку именно рисков, связанных с обязательствами застройщиков, во-вторых, общей финансовой устойчивости страховщика и готовностью принимать такие крупные риски и в-третьих, непрозрачности строительного рынка, непрозрачностью самих застройщиков и присутствием значительной коррупционной составляющей на данном рынке.

Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock: К сожалению, несмотря на значительный прогресс законодательства, связанного с реализацией девелореских проектов, до сих пор в России зачастую не только не возможно просчитать вероятность возникновения риска, но даже предугадать возможное их количество. К тому же сам перечень наиболее вероятных рисков до сих пор не прописан в соответствующем законодательстве, от чего существенно затрудняется процедура самого страхования. Ощущается также дефицит профессионалов, способных просчитать данные риски.

Кроме этого на Западе иная форма финансирования строительства жилья. Там в большинстве случаев гарантом ведущегося строительства выступает банк, а не застройщик. Соответственно покупатели жилья вносят свои средства именно в банковское учреждение, а не строительную фирму. Именно банк выделяет средства, полученные от инвесторов застройщику, и, следовательно, несет за них ответственность. С учетом того, что за границей более прозрачная структура финансовой отчетности и более совершенные законы, банки, финансирующие проекты, имеют множество рычагов влияния на застройщика. В данном контексте страховщики охотно идут на сотрудничество с банками, так как те являются более устойчивыми структурами, чем строительные фирмы.

Екатерина Котлярова, директором по развитию компании МАН «Кутузофф»: В России недостаточно развита культура продажи недвижимости. Государство не готово брать на себя ответственность за коммерческие строительные компании. При введении обязательного страхования девелоперских рисков пройдут годы, прежде чем сам механизм выплат будет отрегулирован и войдет в норму продаж недвижимости.

Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Германии, Швейцарии, Австрии» департамента «Страны Западной Европы» «Страна Плюс»: Страховые компании не спешат с развитием данного вида страхования в силу незрелости самого рынка строительства: стандарты строительства размыты; не все застройщики при продаже квартир в новостройках заключают договор долевого участия в соответствии с Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства», который защищает права дольщика, порой применяя другие формы договоров.

Застройщик часто хочет минимизировать свою ответственность в договоре и манипулирует невысокой ценой на строящееся жилье. Приобретая квартиру в новостройке, покупатель также хочет сэкономить и не всегда готов нести дополнительные расходы по страховке в т.ч. и из-за недоверия к страховым компаниям в целом. Для минимизации рисков оптимальным вариантом для покупателя в данных условиях будет покупка с рассрочкой платежа, когда оплата за новое жилье вносится поэтапно в течение всего срока строительства. Не стоит экономить и на экспертизе договора, т.к. многих проблем можно избежать, грамотно прочитав и составив договор долевого участия в строительстве.

Ирина Дюпор, директор французской компании ИММОКОНЦЕПТ: Я думаю, что этот опыт в России не может быть применен потому, что в России нет такого жесткого законодательства, с одной стороны, а с другой — страховая компания должна быть уверена, что застройщик работает в соответствии с Гостами. Единственный выход из положения это создание объединенной структуры из банка, девелоперской фирмы и страховой компании, которая сама бы финансировала проект, сама бы строила и сама бы страховала. При этом надо понимать, что во Франции строительство не является прибыльным бизнесом, в отличие от России. По признанию одного из наших партнеров, руководителя одной из лучших по качеству строительных компаний, если в конце операции у них чистая прибыль 10% то они всем составом пьют шампанское. Не думаю, чтобы российский строительный бизнес привлекала такая перспектива.

Правовое регулирование рынка девелопмента

Правовые основы регулирования девелопмента, представляют собой совокупность норм частного и публичного права. Условно их можно разделить на четыре основные групп: гражданское законодательство; земельное законодательство; нормативно-правовые акты, регулирующие строительство, архитектурную и проектировочную работу; нормативно-правовые акты, регулирующие инвестиционную деятельность.

 Одновременно основу правового регулирования составляют источники гражданского права. Как верно отмечает в своем исследовании А.А. Диденко, «система формальных источников гражданского права представляет собой объективно существующую, иерархически организованную и взаимосвязанную совокупность правил поведения участников гражданского оборота. Эта система подразделяется на две более частные подсистемы: нормативных правовых актов и правовых обычаев». Это объективно существующая, иерархически организованная и взаимосвязанная совокупность правил поведения участников гражданского оборота.

Эта система подразделяется на две более частные подсистемы: нормативных правовых актов и правовых обычаев. Основу этой системы составляет гражданское законодательство. Основополагающими актам гражданского законодательства являются Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации. Помимо того, существует множество актов, которые регулируют строительную, архитектурную, инвестиционную работу. Из наиболее важных правовых актов целесообразно назвать — Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс РФ, ФЗ «О техническом регулировании», «Об инвестициях в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации». 

Отдельного внимания заслуживают нормы международного права. Следует упомянуть о международных соглашениях и договорах, в частности, Конвенция СНГ «О защитеправ инвестора» от 28 марта 1997 г., Соглашение стран СНГ «О сотрудничестве в строительстве» и Стратегия развития отношений РФ с Евросоюзом на среднесрочную перспективу, две очень важные Конвенции — Сеульская «Об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций» 1985 г. и Вашингтонская «О порядке разрешения инвестиционных споров» 1965 г., ратифицированные Российской Федерацией. Непременным условием возможности распоряжаться вновь созданным объектом недвижимости является правовое закрепление результата развития объекта.

В качестве универсальных свойств объектов гражданских прав любого рода В.А. Лапач предлагает следующие общие свойства (признаки) объектов: дискретность, юридическая привязка и системность. Недвижимое имущество это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывается эта позиция тем, что недвижимостью может признаваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрации.

Важное значение на рынке недвижимости играет государственная регистрация прав на недвижимое имущество. В соответствии с ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, определение границ этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат — право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

Другой важнейший аспект правового регулирования девелопмента связан с регистрацией вновь созданного объекта недвижимости и оформлением прав на него. Легальному определению государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящена ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация определяется как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ».

В тоже время понятия «государственная регистрация», «учет недвижимого имущества»,  «специальная регистрация» употреблены в законодательстве в различных значениях. В иных нормативных правовых актах это тоже прослеживается. Нигде не говорится о государственной регистрации недвижимого имущества, а употребляются понятия «технический учет недвижимого имущества» и «кадастровый учет земельных участков», «учет федерального имущества». Более того в число полномочий органов, осуществляющих технический и кадастровый учет, государственная регистрация недвижимости не входит.

Таким образом, понятие «государственная регистрация недвижимости» следует отождествлять с понятием «государственная регистрация прав на недвижимое имущество», но отличать от специального учета недвижимого имущества. Гражданское и земельное законодательство также устанавливают общий порядок изъятия земельных участков в данном случае, не только для собственника, но и для лиц, которым они предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного или бессрочного пользования, по договору долгосрочной аренды.

Анализ нормативно-правовых актов в этой области свидетельствует о наличии ряда правовых проблем, связанных с отсутствием законодательного закрепления отдельных видов оснований изъятия земельных участков, в частности размещение объектов «общественного и социального использования», а также несовершенством реализации норм о порядке выкупа данных объектов у правообладателя. Кроме того, отдельные виды общественных отношений, возникающих в связи с принудительным прекращением прав на земельные участки, до сих пор остаются вне сферы детального правового регулирования. К ним относятся отношения, связанные с принудительным прекращением прав в результате реквизиции и конфискации, а также отношения, возникающие при прекращении права в случае ненадлежащего использования земельных участков,  предоставленных под строительство объектов недвижимости.

 В целом нормативная база, регулирующая девелопмент, довольно обширна. Одновременно сущностной особенностью данной системы правовых актов является их различная отраслевая принадлежность. В данную систему нормативно-правовых актов условно можно включить акты, содержащие как норма частного, так и публичного права. Повышенной ролью ном публичного права отличаются отношения, связанные градостроительством, архитектурой, оборотом земель. В связи с этим теоретический и практический интерес представляет дальнейший анализ актуальных вопросов соотношения норм различной отраслевой принадлежности, связанных с регулированием девелоперской деятельности в РФ. 

В зависимости от видов девелопмента довольно существенно меняются права и обязанности девелопера. Важно отметить, что на разных этапах девелопмента девелопментская организация осуществляет разные функции и операции, применяет разные комбинации и схемы для своей работы. С позиции гражданского права девелопер является и застройщиком, и риелтором, и архитектором, и инвестором, и управляющим, если заключен договор доверительного управления имуществом. Частным правом урегулированы отношения между субъектами девелопмента, в том числе как субъектов предпринимательской деятельности. Практически любое физическое либо юридическое лицо имеет возможность стать субъектом российского девелопмента. 

Функциональные особенности девелопмента

На окраинах города девелопер может пропустить второй этап и преобразовать неподготовленную землю непосредственно в готовые для других видов девелопмента участки. Прямое преобразование в готовые участки более характерно для районов медленного роста, а также там, где созданием инженерных сетей занимаются городские коммунальные предприятия. В этом случае земли для девелопмента появляются незапланированно. Поскольку девелоперы играют ключевую роль в подготовке земли, им необходимо понимание динамики рынка и действующей законодательной базы.

Многие девелоперы занимаются как девелопментом земли, так и девелопментом зданий. Когда оба вида девелопмента выполняются на одном участке, девелоперы часто рассматривают их как один проект. Однако это два разных вида девелопмента, и каждый из них нужно анализировать по его собственным показателям. В целом для девелопмента земли характерны большие риски, но и большая прибыль, чем для жилищного строительства, поскольку девелопмент земли больше зависит от решений государственных органов власти и требует инвестиций на более длительное время при отрицательном денежном потоке.

Одной из современных тенденций жилищного строительства России является возникновение рыночного механизма комплексной застройки территорий в целях жилищного строительства. Данный инвестиционно привлекательный и высокорискованный сегмент жилищного рынка появился благодаря переориентации развития жилищного строительства от преимущественной «точечной» застройки к комплексному освоению территорий.

Он требует обязательных аукционных продаж прав аренды по крупным земельным участкам, организации государственно-частного партнерства и прочих условий, которые способны реализовать только крупные инвестиционно-строительные компании, типа жилищных корпораций. Комплексная застройка в среднем обеспечивает максимальное предложение жилья от крупных корпоративных застройщиков-девелоперов на уровне 15-20% от объемов ежегодно вводимого жилья (10-14 млн м. кв.) или 35-40% от первичного жилищного рынка подрядного строительства и имеет тенденцию к росту.

Ранняя стадия «корпоративного вхождения» в проекты комплексной жилой застройки на этапе приобретений земельных участков весьма значительна по своей последующей результативности и эффективности. Но одновременно она является и самым проблемным этапом девелопмента недвижимости. Данная проблемная ситуация предопределила научно-практический интерес появление и развитие в России в классических системах профессионального девелопмента не только появление системы девелопмента комплексной жилой застройки, но и корпоративного девелопмента земельных участков под комплексную жилую застройку как инновационной разновидности девелопмента земли. 

Особенно важными сейчас являются проблемы развития комплексной жилой застройки как приоритетного направления застройки территорий в условиях «угасающей» точечной застройки. Современное использование термина «комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства» связанно с вводом в действие Земельного кодекса РФ, где в ст. 30.2 определены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данная организационная форма управления воспроизводством жилья ориентирована в первую очередь на значительное увеличение предложения жилья от крупных застройщиков. Это связано с тем, что в соответствии с Земельным кодексом РФ участки для строительства жилья должны предоставляться только на торгах в форме аукционных продаж, а также предусмотрен выкуп земли для целей комплексного освоения на открытых аукционах, который, как правило, не по силам малому и среднему бизнесу.

В Земельном кодексе РФ подробно указаны все процедуры, связанные с подготовкой и проведением земельных аукционов по данным типам земельных участков. Особенностью земельных участков, предназначенных для комплексного освоения, является то, что они предоставляются на условиях долгосрочной аренды без предварительного согласования места размещения объекта.

 В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

    Пример девелопмента земельного участка

 Девелопмент земли (land development) — это разукрупнение земель и последующая подготовка земельных участков для ведения девелоперских проектов. Land development прежде всего способствует повышению ликвидности земельных участков и их инвестиционной привлекательности.

Эффективное использование земли неразрывно связано с процессами улучшения, изменения качественных характеристик и преобразованием земельных участков. Не каждый владелец, покупатель, инвестор готов, в силу нехватки времени или недостатка специальных навыков и знаний, брать на себя решение задач по формированию новых земельных участков, межеванию, постановке участков на кадастровый учет, созданию проектов застройки территории и выполнению других необходимых разнообразных операций. Эти работы можно поручить специалистам, что, в конечном счете, всегда оказывается более выгодным, чем попытки решить те же задачи «своими силами».

Пример. Анализ земельного участка под девелопмент: 

— характеристика местоположения земельного участка. Земельный участок расположен в центральном районе города. Документы на отвод и право пользования земельным участком заказчиком не предоставлены. В соответствии со структурой города квартал с рассматриваемым участком находится в центральной части города, недалеко от градообразующей магистрали и окружен кварталами с исторически сложившейся планировкой. Через квартал на север от участка, в пешеходной доступности, находится станция метро, рядом спортивный комплекс.

Северо-восточнее от участка расположен районный парк. Вышеперечисленные факторы окружения являются преимущественными для расположения на рассматриваемом участке жилого комплекса. Участок ориентировочной площадью 3,2 га имеет простую, геометрическую форму. Рельеф участка имеет значительные перепады высот на всем своем протяжении с уклоном в западном направлении. Минимальная и максимальная относительные отметки соответственно составляют: 130,30- 140,00м;

— условия на участке. В данный момент на участке проектирования расположены производственные и административные корпуса завода, которые находятся в удовлетворительном состоянии. При реконструкции производственных корпусов и реорганизации их под иную функцию, необходимо выполнить технический отчет о состоянии несущих конструкций зданий. На участке присутствуют инженерные сети, которые обслуживают, в основном существующие производственные корпуса завода. Вышеперечисленные инженерные сети подлежат переносу, перекладке и являются удорожающим фактором проекта. Выходом из данной ситуации является расположение зданий таким образом, чтобы избежать перекладки сетей, но это накладывает ограничение на планировку будущего объекта недвижимости;

 — анализ местоположения участка. Положительные факторы: расположение в Центре города, высокая деловая активность в районе, низкая плотность населения в ближней зоне, хорошая транспортная доступность, близость метро, высокий статус места, объекты городского значения, близко-расположенная спортивно-рекреационная зона. Отрицательные факторы: перегруженные центральные улицы, ограниченная автомобильная доступность, низкие потоки по прилегающим улицам, отсутствие фасада на главную магистраль, ограниченная визуальная доступность, ограниченная пропускная способность узких прилегающих улиц;

— выводы по анализу местоположения. Факторы, влияющие на выбор типа недвижимости можно условно разбить на 3 группы: размер и форма участка, расположение участка, ситуация на рынке. В данном разделе были рассмотрены факторы, связанные с расположением участка и его характеристиками. Это определяющие факторы. Каким бы перспективным не был рынок, физические возможности участка ограничивают его потенциал. И наоборот очень часто даже при прогнозах насыщения рынка, расположение участка создает конкурентные преимущества для объекта коммерческой недвижимости.

Таким образом, данные факторы являются первоочередными. На основании анализа месторасположения и физических характеристик участка можно сделать 3 основных вывода: участок имеет как положительные, так и отрицательные характеристики расположения, которые ограничивают форматы типов недвижимости или дают возможности для позиционирования. Главными из них являются отсутствие фасада на магистраль с высокими потоками, расположение в центре города, ограничения, связанные с существующей застройкой.

Расположение участка является в большей степени не благоприятным для торговой недвижимости. Ограничивает данный тип недвижимости отсутствие потоков по прилегающим улицам, их плохая пропускная способность, отсутствие фасада и визуальной доступности. В меньшей степени факторы расположения не благоприятны для офисной и жилой недвижимости, что связано центром города, высоким статусом района, наличием объектов федерального значения. Отсутствуют весомые неблагоприятные факторы для жилья.

Градостроительных и правовых ограничений на участке для того или иного типа недвижимости нет. Размер участка является подходящим для всех типов недвижимости и многофункционального комплекса. Таким образом, наиболее существенные ограничения на представленность в объекте торговой составляющей. В целом рассмотренные факторы наиболее благоприятны для жилой составляющей. Факторов, исключающих наличие того или иного типа недвижимости на участке нет.

    Девелопмент многоквартирных зданий

 При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.

Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика — разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Пример. Девелоперский проект жилого комплекса:

— основные характеристики проекта. Проектирование и строительство жилого комплекса являющегося частью застройки микрорайона города. Строительство осуществляется на земельном участке площадью 19 726,3 кв. м, относящемся по категории к землям поселений. Строительство жилого комплекса имеет следующий выход коммерческих площадей 76 853 кв. м (из них 47 578 кв. м — жилые, 22 733 кв. м — торгово-офисные, 542 кв. м — складские помещения и 6000 кв. м паркинга.

 В соответствии с проектом будет осуществлена комплексная монолитно-кирпичная и кирпичная жилая застройка с использованием новейших теплоизоляционных и отделочных материалов. Потребителям будут предложены 22 типа квартир (одно-, двух-, трехкомнатных) от эконом-класса до улучшенных и элитных. Жилые и нежилые сооружения комплекса образуют внутреннее защищенное пространство. Во дворе комплекса расположатся детские площадки, детский сад, паркинг на 700 машино­ мест. Проектом строительства предусмотрено возведение восьми секций различной этажности (от 12 до 25 этажей). Градостроительная значимость объекта в планировочной структуре застройки города определяется центральным месторасположением в городе и строящейся в непосредственной близости магистрали республиканского значения. 

Актуальность предлагаемого к рассмотрению проекта строительства жилого района обуславливается тем, что на территории города нет районов застройки, которые бы в комплексе отвечали высокому современному уровню жизни. Сегодня дома, офисные здания, магазины строятся на небольших свободных площадках (т.н. «вставки»), рядом со старым и ветхим жильем без учета окружающей инфраструктуры. Проектом строительства жилого комплекса предполагается именно тот уровень качества жизни и объектов недвижимости, в которых сегодня имеется наибольшая потребность;

—  конкурентные преимущества проекта: уникальное месторасположение жилого комплекса (географический центр города удобные транспортные развязки, перспектива развития инфраструктуры района); качество строительства (монолитно-кирпичная и кирпичная технологии строительства, свободная планировка квартир, современные лифты); прилегающая территория (охраняемая, благоустроенная, закрытые внутренние дворики, детский сад, авторский ландшафтный дизайн; все пространства и территории связаны с транспортной системой микрорайона проездами и пешеходными дорожками); единая система электронного мониторинга и управления системами тепло- и электроснабжения, водообеспечения, безопасности, освещения и т.д., повышающая эффективность функционирования всех систем жизнеобеспечения жилой и нежилой застройки, автостоянок, снижающая затраты по эксплуатации); комплексность застройки (благодаря развитой инфраструктуре жилая застройка будет выглядеть гармоничным целым);

— социальная значимость проекта. Настоящий проект имеет важное социальное значение. В результате его реализации решаются жилищные проблемы горожан, повышается комфортность и безопасность их проживания, значительно улучшается архитектурный облик города;

— стратегия продаж продукции проекта. В процессе моделирования доходов при реализации проекта предусмотрена поэтапная продажа площадей жилой застройки. С целью оптимизации сроков окупаемости проекта, а также сроков и сумм, необходимых для погашения кредитов и займов, реализация жилых и нежилых помещений предусмотрена в основном посредством авансовых продаж, т.е. оплаты покупателем полной стоимости приобретаемых им площадей до сдачи соответствующих объектов жилой застройки в эксплуатацию.

Реализация жилых и нежилых помещений (торговых, офисных, складских площадей и паркинга) каждого объекта недвижимости начинается в среднем за два месяца до начала строительно-монтажных работ, когда практически будет завершено отселение и обустройство строительных площадок, что даст возможность оптимизировать стартовые цены продаж. Завершается реализация площадей, как правило, в месяц сдачи объекта в эксплуатацию.

    Пример девелоперского проекта офисного здания

 При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. то может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы — максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

 Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание. При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Пример девелоперского проекта строительства регионального делового центра. Характеристики проекта. Основной целью проекта является проектирование и строительство Регионального Делового Центра (РДЦ), современного по своей архитектуре и соответствующего международным стандартам, в целях формирования деловой инфраструктуры в Регионах и создания благоприятных условий для предпринимательской среды и государственных структур, способствующих повышению эффективности ведения бизнеса и привлечению деловых кругов и инвестиций в экономику региона.

Региональный деловой центр, общей площадью 43300 м2, отвечающий высоким европейским стандартам, ориентирован на предоставление полного комплекса услуг, в том числе обеспечивает возможность слияния в едином ансамбле деловых, гостиничных и культурно-развлекательных структур. Он станет местом притяжения деловой элиты, центром деловой жизни Региона. Уникальный комплекс услуг, необходимость для региона в которых настоятельно назрела, предлагаемый в рамках функционирования РДЦ, предполагает, прежде всего, развитие инфраструктуры обслуживания предпринимательской деятельности в части:

— информационно-маркетингового обеспечения;

— презентационной и выставочно-ярмарочной деятельности;

— оказания экспертных услуг;

— инновационно-технического обеспечения;

— удовлетворения потребностей в качественных бизнес-услугах, способствующих повышению эффективности ведения дел, формированию у местных компаний международных стандартов организации бизнеса;

— ведения постоянного диалога между лидерами бизнес-элиты и руководителями государственных структур, инвесторами, работающими на территории региона, проведения любых мероприятий на самом высоком уровне;

— предоставления условий для полноценного отдыха.

В офисном комплексе РДЦ разместятся Торгово-промышленная палата, представительства Палаты России, Третейский суд, Фондовая, Зерновая и Товарно-сырьевая биржи, центр экспертных услуг,агентство экономической безопасности, центр конкурсов и торгов, исполнительная Дирекция Совета профессиональных гильдий и ассоциаций, современная телекоммуникационная компания и многое другое.

 Особое место в структуре РДЦ займут инновационно-технический центр и центр консультационно ­технологической поддержки, основными задачами которых станут содействие интеграции научного и технологического потенциала, высококвалифицированных кадров и информационных ресурсов учреждений Региона на основе определения приоритетов и развития перспективных,к онкурентно способных направлений, а также консалтинговая поддержка предпринимательства понормативно-правовым, финансово-экономическим вопросам, экологической и технологической безопасности, вопросам защиты прав потребителей, интеллектуальной собственности.

В состав информационно-маркетингового центра войдут отдел консалтинга, информационный отдели отдел маркетинга, структуры по оказанию Интернет услуг, конференц зал, пресс-центр, библиотека и другие подразделения по оказанию широкого комплекса бизнес-услуг. Обучение предпринимателей эффективному ведению бизнеса будет осуществляться в центре поддержки и развития предпринимательства, так называемом «бизнес-инкубаторе», где бизнесмен получит уроки организации собственного дела на всех стадиях его развития.

В отдельном здании РДЦ предусмотрена гостиница бизнес-класса, обеспечивающая комфортное размещение гостей и партнеров по бизнесу с полным набором гостиничных услуг европейского уровня,включая обслуживание силами мини-бизнес центра, конференц-зала, комнат для переговоров и залов для совещаний.Возможность регулярного неформального общения представителей российского и иностранного бизнеса и представителей государственных структур будет предоставлена в специальном деловом клубе. В составе РДЦ планируются размещение заведений для оздоровления, организации быта и отдыха представителей бизнес-сообщества. В их числе розничный торговый комплекс, оздоровительный центр, в котором будут предложены услуги по проведению специальных восстановительных процедур для руководителей фирм.

Бары, рестораны, кинозал, VIP-зал, казино, кегельбан, бильярд, сауны и другие заведения рекреационного комплекса дадут возможность завсегдатаям делового центра, гостям и жителям 43 Региона почувствовать великолепно организованный досуг в условиях изысканных и по-домашнему комфортных.Автомобильная стоянка и подземный паркинг органично дополнят многообразный комплекс услуг предлагаемых Центром деловым людям.Кроме того, в числе важнейших показателей социальной значимости предлагаемого к осуществлению проекта — предоставление широкого спектра рабочих мест на период строительства и создание новых рабочих мест на время эксплуатации комплекса.Реализация проекта принесет значительные дополнительные обязательные платежи и налоговые поступления в бюджеты разных уровней.

Высокая коммерческая эффективность проекта заключается в его прибыльности и сроках окупаемости инвестиционных вложений при достаточной финансовой устойчивости:выход на стабильное получение прибыли состоится уже в 2009 г., то есть, начиная с года, предшествующего эксплуатационной фазе комплекса в целом. Размер чистой прибыли в период стабильного функционирования всех структурных подразделений составит в месяц более 30 млн. рублей, а общая масса прибыли от реализации проекта завесь период наблюдения превысит 1,3 млрд, рублей ;рассчитанный период окупаемости составляет 6,8 лет.

Градостроительная значимость проекта определяется центральным местоположением,размещением в непосредственной близости центрального автовокзала, детского парка, государственнойтелерадиовещательной компании, крупнейшей магистрали городского значения.Инвестиционная привлекательность проекта определяется превышением внутренней нормы рентабельности и высокой отдачей на вложенный капитал.

    Пример девелопмента промышленных зданий

 Девелопмент промышленных зданий включает в себя проектирование участков, составление проектов планировки и межевание участков, а также прокладку инженерных сетей и внутренних дорог. Должны быть приняты во внимание доступ к участку, парковка, проект здания и ландшафт.

Начинающие девелоперы могут начать свою деятельность с работы над зданием, предназначенным для сдачи в аренду, или с участком, рассчитанным на одного или нескольких промышленных пользователей. Если не удалось найти арендатора или покупателя, для которых будет вестись строительство на заказ, девелопер может начать строительство здания на свой страх и риск, с тем чтобы сдать его в аренду или продать в будущем.

 В зависимости от состояния рынка строительство здания на свой риск: в принципе, может принести больше прибыли, чем строительство на заказ, поскольку может быть трудно достичь компромисса в переговорах условиям аренды с главным потенциальным арендатором. С другой стороны, для строительства, которое ведется на свой страх и риск, гораздо труднее получить финансирование. Как правило, строительные кредиторы не будут работать с девелопером, если у него нет больших финансовых ресурсов и иного дополнительного обеспечения, и он не желает нести личную ответственность по возврату кредита.

 Девелоперам, начинающим работать в области девелопмента промышленных зданий, следует опасаться следующих подводных камней:

— переплатить при покупке земли;

— недооценить конкуренцию;

— построить продукт, не подходящий для данного рынка, чего обычно можно избежать, привлекая к работе соответствующих консультантов с самого начала процесса девелопмента;

— нанять архитектора, у которого нет опыта работы с выбранным типом продукта — девелоперам следует искать того, кто знает местный рынок и может подготовить функциональный, ориентированный на данный рынок и максимально гибкий проект. Девелопмент бизнес-парков обеспечивает девелоперам достаточную гибкость, так что они могут сами решать, продавать ли им неподготовленные участки земли или готовые здания. Обычно девелопмент бизнес-парков проходит поэтапно, что позволяет минимизировать риски, связанные с изменением рыночных условий.

Пример. В 2007 г. самыми заметными складскими проектами, введенными в эксплуатацию, стали логистические парки “Белая Дача” (складская площадь 30 тыс. кв. м), “Крекшино” (25 тыс. кв. м) и Springs Park (20 тыс. кв. м), логопарки “Покров” (61 тыс. кв. м), МЛП “Подольск” (100 тыс. кв. м), 1-я и 2-я фазы “Северного Домодедова” (374 и 184 тыс. кв. м соответственно). Осенью 2007 г. в подмосковном городе Жуковском открылся новый фармацевтический логистический комплекс “Терминал-Восток”.

Среди наиболее интересных проектов складских комплексов Московского региона 2007 года следует отметить технологистический комплекс «Томилино» (ТЛК «Томилино»). Это первый в России крупномасштабный проект, объединивший складской терминал, логистический центр и индустриальную площадку с развитой инфраструктурой. ТЛК «Томилино» расположен на территории 140 га. К 2010 году общая площадь проекта составит 500 тыс. кв. м складских, производственных и офисных помещений. К марту 2007 года было сдано в эксплуатацию более 113 тыс. кв. м складских и производственных зданий класса А.

«Томилино» расположен в непосредственной близости от Москвы — в юго-восточном направлении от центра столицы, в 6 км от МКАД, между Рязанским и Новорязанским шоссе, в поселке Томилино. На его территории расположена железнодорожная ветка, соединяющая комплекс с основной линией Рязанского направления железной дороги, что позволяет организовать собственную погрузо-разгрузочную зону. Проектом предусмотрено также строительство конференц- зала на 600 мест и банкетного зала на 200 человек. Девелопер — ООО «Технологистическая компания «Томилино»».

 Пример. Около 90% спроса на складскую недвижимость приходится на Подмосковье и только 10% — на Москву. Наблюдается тенденция децентрализации спроса в удаленные от Москвы районы: около 30% потенциальных арендаторов готовы рассматривать складские объекты в зоне удаленности от МКАД от 30 до 100 км. Спрос потенциальных арендаторов все больше ориентируется на наименее загруженные направления: Каширское (юг), Новосимферопольское (юг) и Новорязанское (юго-восток) шоссе.

Основными арендаторами складских помещений, как и раньше, выступают сети супермаркетов, гипермаркетов (Ашан, Рамстор, Метро, Перекресток, Пятерочка), магазины электроники (Техносила, M-Видео, Эльдорадо), производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистические операторы (Национальная логистическая компания, FM Logistic, Tablogix). При этом нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании («Пятерочка», «Ароматный мир», «Ростикс групп», пивоваренная компания «Балтика», «Евросеть» и другие) строить собственные складские терминалы.

Пример. Правительство Москвы приняло программу «Пром-Сити», в ходе которой будут выведены промышленные зоны за пределы городской черты, где предполагается создание промышленных территорий нового типа. Будет предложен перечень предприятий, которым предстоит переехать. Однако,, существуют определенные трудности в поиске инвесторов, которые согласятся ради участков в Москве профинансировать вывод промышленных предприятий, которые располагаются там в данный момент.

    Девелоперский проект торгового комплекса

 При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена — идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг. В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Пример девелоперского проекта сооружения многофункционального торгового комплекса. Настоящий проект предусматривает строительство многофункционального торгового комплекса с городским автовокзалом на въезде в центр города ХХХХХХ. Концептуально торгово-развлекательный центр (далее ТРЦ) ориентирован на посетителей со средним уровнем дохода и предназначен для розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, а также организации развлечений и отдыха. Целевой аудиторией ТРЦ являются семьи, как правило, имеющие автомобиль, поэтому в качестве места застройки выбран земельный участок вблизи крупной автомагистрали.

В торгово-развлекательном центре планируется размещение: супермаркета продовольственных товаров; крупных салонов аудио-видео и бытовой техники, одежды и обуви, парфюмерии и косметики, товаров для дома и т.д.; ресторанов, кафе и баров; детского развлекательного комплекса; боулинга; кино-центра, состоящего из двух залов; бильярда и игровых автоматов; оздоровительного центра; салона красоты; городского автовокзала; VIP-офисов и гостиничных номеров.

 Здание ТРЦ будет представлять собой уникальный архитектурный комплекс, объединяющий в себе пять блоков:

— блок 1 — офисно-гостиничный комплекс — 11-ти этажное футуристическое здание площадью 27000 кв.м;

— блок 2 — городской автовокзал с магазинами, киосками и кафе — 4-х этажное здание общей площадью 4450 кв.м;

— блок 3 — торговый комплекс для продажи непродовольственных товаров — 4-х этажное здание площадью 23500 кв.м;

— блок 4 — 4-х этажный торговый комплекс с тремя торговыми залами для продовольственных и непродовольственных товаров общей площадью 15150 кв.м; 

— блок 5 — развлекательный комплекс для детей и взрослых- 4-х этажное здание площадью 8000 тыс. кв. м.

Общая площадь комплекса составляет 78 100 кв. м., в том числе полезная площадь — 70 898 кв.м, т.е. 90,8%. Строительный объем здания равен 498 100 куб. м. Площадь застройки с внутренним двориком составляет 23 320 кв.м, а без него — 19 720 кв. м. Земельный участок, на котором планируется возвести торгово-развлекательный комплекс, общей площадью 4,5 га находится в собственности физических лиц. Рядом со зданием планируется размещение парковки на 500 автомобилей, гостевой автостоянки, а также крытой посадочной платформы автовокзала.

Блоки комплекса будут объединены пешеходными экспланадами по второму уровню. Строительство здания ТРЦ планируется вести в три очереди: первая очередь — блок 4 «Торговый комплекс» и блок 5 «Культурно-развлекательный центр»; вторая очередь — блок 3 «Торговый комплекс» и блок 2 «Автовокзал»; третья очередь — блок 1- «Офисно-гостиничный комплекс».

Предприятие ЗАО «Заказчик», оценивая привлекательность рынка коммерческой недвижимости г. ХХХХХХ, планирует по завершении каждой из 3-х очередей строительства часть площадей продать, а остальную часть ввести в состав собственных средств и сдавать в аренду. Всего в ходе реализации проекта планируется: реализовать 45 170 кв. м площадей (63,7 %); сдавать в аренду 25 728 кв. м площадей (36,3 %). В качестве покупателей и арендаторов будут приглашены крупные «якорные» операторы из сферы торговли и развлечений, которые являются лидерами в своих категориях.

Понятие редевелопмента

Что такое редевелопмент? Вот появилось ещё одно иностранное словечко в лексиконе у россиян. Сколько «иностранщины», голова кругом идёт. Скоро русскую речь и не услышишь совсем. А речь сейчас пойдёт о «редевелопменте»… Интересно, а «что это за фрукт такой и с чем его едят»? Во-первых, «редевелопмент» это когда объекты нежилой недвижимости перестраиваются в жилые дома. Например, в настоящее время «редевелопментом» занимается широко известная турецкая фирма Enka, которая перестраивает свои многочисленные торговые комплексы под жильё.

 Комплексы пустуют, принося владельцам убытки, а жильё востребовано на рынке и на нём реально «срубить капусты». Кстати, вместо одних комплексов появятся другие, так называемые, многофункциональные жилые комплексы. Конечно, и здесь будет присутствовать определённая доля торговых площадей, но не в таких колоссальных масштабах, как прежде. Как правило, предусматриваются, кроме торговых и жилых площадей, и автопарковки. Действительно, какой же без них будет комплекс?

Во-вторых, «редевелопмент» пока только в стадии становления и не все нежилые объекты будут перестраиваться под жильё, а лишь выборочно. Идёт как бы некий эксперимент, а там, как говорится, «война план покажет». Заметим, что «редевелопмент», как дорогое, так и весьма длительное удовольствие. Например, чтобы перестроить один объект потребуется минимум три-четыре года. А о расходах и говорить нечего. Следовательно, жильё в этих многофункциональных жилых комплексах будет однозначно по заоблачным ценам.

Короче, простым гражданам просьба не беспокоиться. В-третьих, на «редевелопмент» необходимо получить и разрешение в установленном порядке. Естественно, такие разрешения направо и налево выдаваться не будут. Так что, тем, кто задумал заняться «редевелопментом», придётся и подсуетиться, и покрутиться…

Самое широкое распространение редевелопмент (redevelopment) получил в США в течение последних 40-50 лет. В настоящее время 49 штатов США и округ Колумбия используют утвержденный законами штатов инструментарий для реализации проектов редевелопмента. Данный инструментарий наиболее часто применяется в случаях, когда процессы деградации городов становятся очевидными и необратимыми в сложившейся ситуации.

Однако исследование нормативно-правовой базы и аналитических статей, связанных с редевелопментом, указывает на недостаточную теоретико-методологическую основу и, скорее, на преобладание нормативно-правового закрепления существующей практики. Так, например, в штате Калифорния последние 14 лет регулярно проводится конференция «Annual Southern California Conference on Redevelopment Abuse», где, в частности, раскрываются злоупотребления в области редевелопмента.

Материалы конференции дали возможность группе авторов ежегодно публиковать доклад «Redevelopment: The Unknown Government» (Редевелопмент: неизвестное правительство). Он включает в себя критику опыта и примеры лучшей практики, но не рассматривает теоретико-методологические аспекты редевелопмента.

В действующем законе штата Калифорния «California Community Redevelopment Law»2 дано следующее определение редевелопмента:

 «Redevelopment» means the planning, development, replanning, redesign, clearance, reconstruction, or rehabilitation, or any combination of these, of all or part  of a survey area, and the provision of those residential, commercial, industrial, public, or other structures or spaces as may be appropriate or necessary in the interest of the general welfare». То есть: «Редевелопмент» (перестройка, развитие нового направления) означает планирование, застройку, перепланирование, модернизацию, удаление, реконструкцию, восстановление, или любую их комбинацию, частично и в целом, для обеспечения соответствия жилых, коммерческих, промышленных, общественных и иных объектов и территорий интересам общего благосостояния.

По сути, согласно вышеназванному закону, редевелопмент — это реконструкция населенных пунктов или отдельных городских кварталов, районов, микрорайонов с использованием собственных и привлеченных инвестиций. При этом главная цель редевелопмента — повышение финансовой самостоятельности территорий и формирование их экономической независимости, что косвенно предполагает также решение социальных, экологических и институциональных проблем.

Экономические и социальные результаты девелопмента

В России понятие «девелопмента» зародилось в 2000 году, когда после преодоления экономического кризиса, прогрессивными темпами стало развиваться строительство (особенно в Москве). Однако «девелоперами» в те времена считали себя все компании- инвесторы, застройщики, подрядчики. Но из-за отсутствия должного уровня развития рынка, финансового сектора, взаимоотношений с властью конечному клиенту предоставить качественный девелопмент от составления проекта до его реализации ни одна компания не могла.

Поэтому поначалу в России появился рынок застройщиков, которые ориентировались на большие объемы заказов. Девелопмент начал зарождаться в тот момент, когда стало уделяться должное внимание не только количеству, но и качеству построек, а соответственно и прибыли от реализации готовых проектов. Девлоперы взяли на себя весь комплекс работ — поиск участков земли, строительных организаций, проектирование, получение разрешительных документов, поиск покупателей. Такая многоступенчатая система управления бизнесом требовала большого штата персонала — настоящих профессионалов в области маркетинга, проектирования, архитектуры, строительства, рекламы и пр. При этом цель считалась достигнутой, если проект не только построен, но и оправдан, целесообразен, юридически грамотно оформлен и нужен конечному покупателю.

Нередко отклонение от такой традиционной схемы строительства приводит к плачевным результатам — неправильный выбор местоположения объекта без учета транспортной доступности и наличия инфраструктуры в районе или его ошибочное проектирование приведет к тому, что жилье в конечном итоге не будет пользоваться спросом. А в случае нарушения законодательства, неполучения разрешительных документов и вовсе уйдет под снос, принося своим создателям грандиозные убытки.

Уже к 2005 году девелопмент выделился в отдельный вид бизнеса и сегодня его услуги полного цикла пользуется небывалым спросом. К застройке крупных жилых комплексов привлекаются крупные инвесторы, эксперты-консультанты, управляющие компании, проводятся тендеры по выбору архитектора-проектировщика, от работы которого на половину зависит успех и рентабельность будущего проекта (нередко приглашаются профессионалы из других стран).

Капитал, в связи с глобализацитей мировых рынков, свободно перетекает из страны в страну, рынок недвижимости очень капиталоёмкий и хотя не является рынком «быстрых» денег, но он привлекает высокой прибыльностью при разумных рисках. Именно так надувался финансовый «пузырь» на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2003 — 2008 годах, когда в город приходили спекулятивные девелоперы в надежде на рост цен на недооценённую на тот момент недвижимость. Это привело к росту цен на жильё с 300 дол/м2 в 2000 году до примерно 4000 дол/м2 в 2008 году.

Можно конечно ругать девелоперов, деятельность которых во многом привела к росту цен, но не нужно забывать, что девелоперы прежде всего хотят заработать денег, и только регулирующая деятельность государства может ограничить их желания (как сейчас это делается в Китае). Однако, не смотря на взлёт цен на недвижимость и нынешний кризис, когда деньги ушли из девелоперской сферы на рынки и страны, где есть возможность более быстрого и лёгкого заработка.

Прежде всего отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие экономики определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

 Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце ХХ в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП. Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

    Прямой бюджетный эффект девелопмента

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

    Косвенный бюджетный эффект девелопмента

Косвенный бюджетный эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

    Социальная эффективность девелопмента

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Проблемы девелопмента недвижимости

Проблемы девелопмента недвижимости, его истолкования, значимости и содержания все чаще становятся предметом внимания российских специалистов — экономистов и юристов. При этом от постановочных работ, посвященных описанию этого явления и его основного содержания дело постепенно переходит к его все более глубокому анализу — выделению характерных черт «девелоперского» подхода к реализации инвестиционно-строительных проектов, определению эффективности девелоперской деятельности, содержания отдельных аспектов деятельности девелопера.

Вместе с тем представление о девелопменте как об особом способе реализации инвестиционно-строительных проектов остается еще недостаточно сформированным: отсутствуют работы, посвященные раскрытию смысла и содержания девелоперского подхода к реализации инвестиционно-строительных проектов, не всегда точно показаны отличия функций девелопера от функций иных участников проекта, соотношение роли девелопера с ролью таких субъектов, как «инвестор», «управляющий проектом», «заказчик» и т.д. Все это подчас не проясняет, а скорее, затуманивает содержание вопроса.

Приведем для примера цитату из одной работы, где ставится проблема эффективности девелоперской деятельности. Ее автор так определяет смысл понятия «девелопмент»: «девелопмент — форма комплексной организации процессов инвестиционно-строительной отрасли, при которой компания-девелопер выполняет функции нескольких субъектов рынка при классическом подходе к организации процессов. Компания-девелопер одновременно может являться заказчиком-инвестором, например, проектировщиком и подрядчиком, (или одним из субподрядчиков) — перечень функций определяется особенностями конкретного проекта, а также возможностями самой компании.

Практически применение схемы девелопмента подразумевает ряд конкретных управленческих мероприятий по оптимизации внутренних издержек реализатора проекта, а также получение синергетического эффекта от его мультисубъектности». К такому подходу возникает ряд вопросов, требующих уточнения. Так, автор определяет девелопмент как форму организации инвестиционно-строительных проектов, что, на наш взгляд, допустимо, но все же не точно отражает смысл девелопмента, поскольку форма — это все же нечто внешнее по отношению к содержанию.

 Во-вторых, как видно из приведенной цитаты, девелопер представляет собой субъекта, объединяющего функции ряда других субъектов, таких как инвестор, заказчик и т.д., и в этом — его главная характеристика. Наконец, смысл деятельности девелопера сводится автором к оптимизации издержек, а также не вполне понятной формулировки — «получение синергетического эффекта от мультисубъектности».

На наш взгляд, приведенная позиция неточно отражает роль девелопера в реализации проектов развития недвижимости, поскольку предполагает, что своей деятельностью девелопер подменяет функции других его участников. На деле, однако, это не так. Компания или частный предприниматель, инициирующий и организующий процесс девелопмента недвижимости, безусловно, может выступать в качестве инвестора, но это означает лишь, что они выступают в двух экономических статусах — как инвестор и как девелопер. То же самое можно сказать и о других возможных комбинациях: девелопер-подрядчик, девелопер-управляющий проектом и т.д.

Не точным представляется и сведение задачи девелопера к оптимизации издержек. Смысл девелопмента как процесса развития недвижимости в экономическом смысле состоит в создании объекта, обладающего большей стоимостью, чем стоимость «развиваемоего» объекта и затрат на развитие, т.е. в создании добавленной стоимости. Получение добавленной стоимости достигается же через максимизацию стоимости создаваемого объекта и минимизацию затрат по сего созданию. Именно за счет этой новой стоимости получает доход как инвестор, так и девелопер. Вопрос в том и состоит, чтобы раскрыть роль и функции девелопера, благодаря которым происходит приращение стоимости, а не только снижение издержек.

Более правильной в этой связи представляется другая точка зрения, которая сформулирована в монографии М.А. Федотовой, Т.В. Тазихиной и А.А.Бакулиной. Они определяют девелопмент как «метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды». Вместе с тем, и в этом определении не все существенные аспекты деятельности девелопера нашли свое отражение, например, такая важнейшая его функция, как выбор наиболее эффективного проекта, с чего девелопмент, собственно, начинается.

Похожую позицию занимает и Ю.А. Бакрунов, определяя девелопмент как способ организации инвестиционно-строительной деятельности, однако, относя его только к сфере доходной недвижимости. В снижении издержек видят эффективность девелопмента и авторы наиболее обстоятельного учебного пособия на эту тему, изданного в современной России, отмечая, что благодаря «системе» девелопмента могут быть получены следующие результаты: «снижение продолжительности строительства — 7-25%, сокращение трудоемкости строительства — 5-15%, удешевление строительства — 10-20%».

Определение девелопмента как определенного способа реализации проектов развития недвижимости представляется автору настоящей статьи наиболее оправданным, раскрывая еще один аспект этого многогранного явления и дополняя данные нами в ранее опубликованных работах определения иных аспектов этого явления указанием на то, что девелопмент — это определенный способ, технология, направленная на повышение эффективности проектов девелопмента, что не сводимо, однако, лишь к снижению издержек.

Краткое афористичное определение девелопмента как способа реализации проектов развития недвижимости было дано нами в одной из работ таким образом: идеал состоит в выборе наилучшего проекта, реализации его наилучшим образом и обеспечении на этой основе максимально возможного возрастания стоимости недвижимости. Расшифруем и конкретизируем этот тезис. Выше уже отмечалось, что значение девелопмента как способа реализации проектов развития недвижимости нельзя сводить только к тому, что он обеспечивает снижение издержек при реализации проекта.

 Смысл девелопмента состоит в возрастании стоимости объекта недвижимости, а квалификация девелопера, как, и его доходы, определяются его способностью максимизировать этот прирост. Это предопределяет цели девелопера при реализации проекта: максимизировать прирост стоимости (это дает возможность обеспечить привлекательность проекта для инвестора) и максимизировать собственную долю в этом приросте.

Тенденции и перспективы девелопмента

Исходя из анализа российской практики девелопмента, можно сказать, что тщательный анализ рынка и правильный выбор земельного участка позволяет принять инвестиционное решение, которое по эффективности отличается от «среднерыночного» решения на 20-50 % в лучшую сторону. Предварительное обоснование инвестиций позволяет, как правило, оптимизировать использование инвестиционных средств еще на 10-15 %. Грамотное оформление прав собственности и решение других вопросов правового развития могут увеличить стоимость земельного участка еще на 150-300 %.

Только перевод земли из одной категории в другие или изменение целевого назначения земельного участка может увеличить стоимость земли на 100-200 %. Проектирование и инженерно-технологическое развитие земельного участка увеличивает его стоимость еще в среднем на 150 %. Становится очевидным, что именно решение вопросов, находящихся на стадии ленд-девелопмента, оказывает решающее воздействие на общую эффективность всего девелоперского проекта. Эти цифры также объясняют, почему ленд-девелопмент как самостоятельный девелоперский бизнес получил широкое распространение за рубежом и имеет огромный потенциал развития и в России.

Помимо традиционных задач, девелопмент как вид предпринимательской деятельности включает также выполнение и определенных дополнительных функций, в частности, управление эксплуатацией инфраструктуры земельного участка.

Девелопер земли должен обеспечить эффективное функционирование систем энергоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, канализации, организовать выполнение работ по поддержанию территории в надлежащем состоянии, создать системы охраны и видеонаблюдения и многое другое. При этом девелопер не обязан выполнять все эти функции самостоятельно, а может пригласить для эксплуатации земельных участков и инфраструктуры одну или несколько эксплуатирующих организаций. Но именно девелопер несет ответственность перед владельцами недвижимости за качество предоставляемых услуг.

По мере насыщения рынка эксплуатационный сервис становится решающим рыночным фактором, влияющим на приобретение недвижимости. В отличие от инновационных технологических, инженерно-строительных решений, которые достаточно быстро могут копироваться и осваиваться, сервис не является деятельностью, которую очень легко скопировать. Особенно это актуально для российской экономики, исторически ориентированной  на «материальную», техническую составляющую бизнеса и постоянно отстающей в вопросах качественного обслуживания потребителей. Кроме того, именно сервис способен создать определенную уникальную, гармонично соединяющую особенности архитектурных и инженерно-технических решений с природой или городской средой атмосферу и в конечном итоге — ощущение качественного и комфортабельного существования.

Данные крупнейших зарубежных и отечественных девелоперов подтверждают получение следующих положительных результатов внедрения системы девелопмента как профессиональной деятельности по организации (управлению) инвестиционно-строительными проектами:

— сокращение продолжительности стадий разработки и реализации проекта на 7-15 %, включая этап строительных работ на 10-25 %;

— сокращение затрат на весь проект на 5-15 % за счет: уменьшения трудоемкости стадии реализации проекта на 5-15 %, удешевления строительства на 10-20 %, снижения эксплуатационных затрат на 15-25 %.

 В заключение можно сказать, что позитивное влияние девелопмента на экономику может быть сведено к двум аспектам: микроэкономическому (региональному) и макроэкономическому.

Региональный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения на данной территории (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т.д.).

Макроэкономический аспект определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования, в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.

Особенности зарубежной модели девелопмента

Американский рынок недвижимости весьма развит, поэтому схемы девелопмента, применяемые на нем, весьма сложны. Такие схемы вряд ли могут применяться на развивающихся рынках. Особенно тяжело применять на неамериканских рынках инструменты, связанные с эмиссией акцией или обменом облигациями (сделка «своп»). К примеру, компания «Olympia-&-York» часто под построенное ей офисное здание проводила эмиссию облигаций, а часть арендной платы со здания шла на дивиденды держателям облигаций. Естественно, что такая операция возможна только при наличии развитого фондового рынка.

Другой особенностью американского рынка является высокая конкуренция и затоваривание рынка недвижимости. В связи с этим, девелоперские проекты должны ставить своей целью создание недвижимости более высокого качества, чем ныне существующая. Только в условиях высокой конкуренции и могла появиться операция, применяемая Olympia-&-York, когда компания для привлечения арендатора выкупала его арендный договор с прежним офисным зданием.

Неамериканские рынки более консервативны, не так критичны к качеству недвижимости, а применяемые на них финансовые схемы не так сложны. В качестве примера можно привести рынок недвижимости Кипра, который развивался практически с «нуля» последние двадцать лет после захвата турецкими войсками северной части острова.

На рынке недвижимости Кипра действуют несколько крупных девелоперских компаний. Такие компании обычно представляет собой часть крупной финансово-промышленной группы. К примеру, девелоперская компания Cybarco, имеющая проекты в Лимассоле, Ларнаке и Пафосе, является частью одноименной крупной кипрской группы, обладающей строительным, туристическим, гостиничным и банковским направлениями. Посредством девелоперской компании группа либо вкладывает собственные капиталы в недвижимость в качестве долгосрочных инвестиций (офисы, гостиницы, торговые комплексы), либо развивает жилищные проекты с быстрой окупаемостью. Во втором случае девелоперская компания должна обеспечить прибыльность операции на уровне 15-25% годовых, что выше банковской ставки.

Другая кипрская группа — «Leptos» — также имеющая развитую сеть направлений бизнеса, а девелоперскую деятельность проводит через дочернюю «Leptos Estate». Все операции компания сконцентрировала в одном из городов-Пафосе. На сегодняшний до половины коммерческой недвижимости в городе принадлежит «Leptos Estate». Таким образом, большинство кипрских девелоперских компаний являются частью крупных местных финансовых групп.

Другая отличительная черта кипрского девелопмента — весьма среднее, но добротное качество объектов. В то время как в Америке большинство девелоперов каждое новое здание строят, чтобы оно было лучше того, что присутствует на рынке, конкуренция и состоятельность покупателей на Кипре такова, что особого качества и не требуется.

 В Европе с начала 1990-х, когда разразился кризис на рынке недвижимости, девелопмента практически не было — рынок затоварен, ставки аренды низки. Во многих странах девелопер не начинает нового проекта пока не имеет на руках сформированного пакета договоров с будущими арендаторами. Тем не менее намечается постепенное общее оживление рынка. Одним из немногих мест, где коньюктура местного рынка дает возможности для девелопмента — Восточная Европа. Однако, большинство экспертов сходится во мнении, что рынки всех восточноевропейских столиц весьма ограничены и насыщение спроса может произойти весьма быстро.

Затоваренность рынков недвижимости Северной Америки и Европы заставляет мировых девелоперов и инвесторов обратить серьезное внимание на крупные развивающиеся рынки, где существует значительный дефицит качественной недвижимости при значительном спросе. Это — Китай, Индия, Аргентина, Бразилия, Мексика, страны Юго-Восточной Азии и, конечно же, бескрайние земли России. Между этими странами по сути происходит грандиозный тендер за инвестиции в недвижимость. Большинство западных экспертов считает, что Россия в таком соревновании явно занимает место аутсайдера — в основном благодаря слабой законодательной базе и плохому инвестиционному климату.

Рейтинг крупнейших девелоперских компаний

Согласно данным Росстата, общий объем ввода жилья в России в 2013 году составил 69,4 млн кв. м, что на 5,6% больше, чем в 2012 году. Но доля крупных игроков снизилась на 2%: по расчетам компании InfoLine, на долю десяти крупнейших застройщиков пришлось только 14% сданных площадей.

    Топ-10 крупнейших девелоперов в Российской Федерации

В прошлом году объемы ввода жилья у ведущих девелоперов незначительно снизились, в основном из-за цикла сдачи объектов, объясняет гендиректор «InfoLine-Аналитика» Михаил Бурмистров. На этом фоне произошла деконсолидация рынка, вырос объем небольших компаний в сегменте малоэтажного строительства, добавляет он. Так, по итогам 2013 года из рейтинга крупнейших девелоперов выбыли ГК «Ташир» Самвела Карапетяна и «Дон-Строй Инвест», подконтрольная ВТБ. Если в 2012 году они сдали 330 тыс. и 220 тыс. кв. м соответственно, то в 2013 году новые объекты не вводились. Средняя стоимость 1 кв. м в 2013 году, по данным Минстроя, составляла 34,4 тыс. руб. Следовательно, общая стоимость квартир крупнейших девелоперов — около 334,2 млрд руб.

Больше всего жилой недвижимости в России строит СУ-155 Михаила Балакина. По итогам прошлого года компания сдала 1,5 млн кв. м жилой недвижимости (при общем объеме 1,65 млн кв. м). Это примерно на 5% больше, чем в 2012 году. Значительную часть рынка компании обеспечивает госзаказ, его доля в 2013 году занимала 70% портфеля проектов. По итогам 2014 года СУ-155 планирует сдать на 20% больше площадей, снизив при этом объем работ по госконтрактам, уточнил представитель компании. Еще 1,2% (859 тыс. кв. м) жилой недвижимости в 2013 году построила ГК ПИК (основные владельцы Сергей Гордеев, Александр Мамут, Михаил Шишханов).

        Финансово-строительная корпорация «Лидер»

ФСК «Лидер» — многопрофильная девелоперская компания, специализирующаяся на реализации проектов в сфере жилой недвижимости: от комплексной застройки районов до строительства жилых домов по индивидуальным проектам. Эффективная структура бизнеса ФСК «Лидер» позволяет самостоятельно реализовывать девелоперские проекты полного цикла и осуществлять качественный контроль на всех этапах работы от реализации до управления объектами недвижимости. В совокупном портфеле проектов компании ФСК «Лидер» находится 2,5 млн кв.м. недвижимости. География деятельности ФСК «Лидер» охватывает Москву и Московскую область, Калугу, а также Краснодарский край — Сочи и Геленджик.

        Группа девелоперских компаний «Пионер»

Pioneer Group основана в 2001 году. Реализует девелоперские проекты в Москве и Санкт-Петербурге. Имеет рейтинг кредитоспособности на уровне «В-» от Standard&Poor`s (S&P), что свидетельствует о значительном уровне надежности и прозрачности структуры компании. ГК «Пионер» входит в ТОП-5 крупнейших и надежных столичных строительных компаний. Общая площадь проектов более 1 млн м². Компания реализует концепцию комплексной застройки «Жилые кварталы LIFE», признанные эталонными с точки зрения параметров современного жилья благодаря высокому качеству строительства, планировкам, отделке, транспортной доступности, инфраструктуре. Стратегический партнер–ОАО «Сбербанк России.

        Девелоперская компания Rose Group

Rose Group ведет свою деятельность с 1993 года. Компания стала известна как создатель московской «Золотой мили». Сегодня Rose Group формирует новые стандарты качества жилья для среднего класса в России. Флагманский проект компании — Микрогород «В лесу» одним из первых предложил покупателям квартиры с высококачественной отделкой в сочетании продуманной планировкой и подземным паркингом, а также оригинальную концепцию инфраструктуры комплекса. Помимо проектов в жилом секторе, Rose Group успешно развивает Универмаг «Цветной» — культовый центр для любителей моды и стиля.

        Девелоперская компания «Сити-XXI век»

Компания «Сити-XXI век» работает на рынке 17 лет, входит в группу компаний «Новард». В портфеле девелопера — более 60 реализованных проектов на рынке жилой недвижимости в различных районах Москвы и Московской области. «Сити-XXI век» — один из основоположников концептуального девелопмента. С 2010 года компания вывела на рынок новый продукт — «Миниполис». Его идея заключается в организации единого жизненного пространства, которое включает не только современное жилье, инфраструктурные элементы, сервисы и услуги, но и активную среду социальных коммуникаций. Девелопер является членом Российской Гильдии управляющих и девелоперов, Ассоциации инвесторов Москвы, Ассоциации менеджеров России.

        Строительная компания «РКС Девелопмент»

Компания «РКС Девелопмент» ведет строительство уникальных проектов жилой недвижимости в регионах России. Это проекты качественно нового уровня, архитектура и технологии строительства которых делают любой объект строительства максимально комфортными для жизни. На сегодняшний день компания активно развивается в 6 городах России. Компанией «РКС Девелопмент» построено и введено в эксплуатацию более 500 тыс.кв.м. жилья — это свыше 6000 комфортабельных квартир в Краснодарском крае, Астрахани, Ханты-Мансийском округе и Пензе. Сейчас в стадии проектирования находятся беспрецедентные по объемам и качеству проекты в уже освоенных регионах, Твери и Ростове-На-Дону.

        Группа компаний «КОРТРОС»

Группа компаний «КОРТРОС» — правопреемник хорошо известной на отечественном рынке недвижимости ГК «РЕНОВА-СтройГруп». «КОРТРОС» — динамично развивающаяся многопрофильная группа компаний, осуществляющая строительство жилья, коммерческой недвижимости и инфраструктурных объектов во многих регионах страны, среди которых Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Ярославль и Ярославская область, Челябинск, Пермь, Краснодар, Сочи. На сегодняшний день в портфеле «КОРТРОС» около 16 млн кв. м недвижимости.

        Группа компаний «Подольская жилищная инициатива»

Группа компаний «ПЖИ» успешно реализует девелоперские проекты, проекты по созданию объектов социальной инфраструктуры на территории Московской области на протяжении 14 лет. ГК «ПЖИ» выполняет весь комплекс работ, связанных со строительством: проектно-изыскательские работы; строительно-монтажные работы; пусконаладочные работы; проектное финансирование; реализация и аренда строящихся объектов; правовое сопровождение при оформлении прав на создаваемые объекты. ГК «ПЖИ» успешно сотрудничает с крупнейшими финансовыми институтами России по проектному финансированию, ипотечному кредитованию и военной ипотеке. Основные партнеры: Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Связьбанк, Банк Москвы и др.

        Группа компаний «ЛИДЕР ГРУПП»

Компания «Лидер Групп» работает на рынке с 1992 года. Изначально основным направлением деятельности компании были проектирование и строительство зданий производственного назначения. С 2002 года, тогда уже группа компаний «Лидер Групп», начала осваивать девелопмент и строительство многоквартирных жилых домов. На сегодняшний день ГК «Лидер Групп» — один из крупнейших застройщиков северо-западного региона России, а в перспективе ближайших лет войдет в пятерку крупнейших застройщиков и центрального региона России. В состав группы входят собственные проектное бюро, генподрядная организация, служба заказчика, коммерческий департамент — отделы продаж и рекламы, а также управляющая компания.

        Девелоперская компания Crocus Group

Crocus Group (произносится Крокус групп) — одна из ведущих девелоперских компаний России, генеральный подрядчик строительства объектов Дальневосточного федерального университета на острове Русский. Общая площадь реализованных объектов превышает 1,9 млн м². Общее число работников — около 6 тыс. человек. Штаб-квартира компании расположена в Москве.

        Российская компания «Девелопмент-Юг»

Девелопмент-Юг» — российская девелоперская компания. Штаб-квартира — в Краснодаре. Основана в 1995. В состав корпорации входит свыше 50 организаций; число занятых — 3700. Основной строительный бизнес сосредоточен в компании «Стройтехносервис-Юг». Инвестиционный сектор компании сосредоточен в «Девелопмент-Юг» и компании «Девелопмент-Финансы». В 2007 году СИК «Девелопмент-Юг» профинансировала и построила 142 000  м² жилья. В портфеле компании — 900 000  м² жилой и коммерческой недвижимости. В 2008 году корпорация получила на правах долгосрочной аренды земельный участок в г.Пермь площадью 80 га для реализации проекта ИВА-1. Согласно эскизному проекту, площадь застройки предположительно составит более 1 млн кв. м жилья, в которые заселится 34 тыс. человек.

    Крупнейшие девелоперские компании мира

Ниже приведен ТОП250 строительных компаний мира, которые проводят строительные работы не только у себя в стране, а и за рубежом. Компании расположены в рейтинге по объему выручки (обороту). В общей сложности, строительные компании мира, входящие в список Top 250 показали выручку $ 543 970 000 000 в 2013 году от реализации проектов за пределами своих родных стран, это на 6,4% больше по сравнению с показателем 2012 года: $ 511 050 000 000.

 Это дает основание сделать вывод о том, что экономика мира за период 2012-2013 года показывала достаточный рост. Выручка от проектов, которые реализовывались внутри своих стран компаниями, входящими в список Top 250, составила $ 871,50 млрд. в 2013 году, что на 7,1% больше по отношению к этому же показателю 2012 года: $ 813 550 000 000.

        Немецкая строительная компания Hochtief

Hochtief AG (FWB: HOT) — немецкая строительная компания, одна из крупнейших в мире. Штаб-квартира — в Эссене, Германия. Основана в 1874 во Франкфурте. 50,16 % Hochtief акций принадлежат испанской Actividades de Construccion y Servicios (Grupo ACS), остальные — в свободном обращении. 9,99 % акций с мая 2008 года принадлежало структурам российской компании «Базовый элемент», контролируемой Олегом Дерипаской Однако в связи с экономическим кризисом стоимость указанных акций резко снизилась, и «Базовый элемент» передал их банкам, в залоге у которых они находились. Капитализация компании на Франкфуртской бирже на начало мая 2007 года — 5,64 млрд евро ($7,66 млрд).

        Инженерно-строительная корпорация Bechtel США

Корпорация «Бектэл» (англ. Bechtel Corporation) — крупнейшая инженерная и строительная компания в США, 9я крупнейшая частная компания в США. Штаб-квартира компании расположена в Сан-Франциско. В «Бектэл» в 2006 году работало более 40000 человек на объектах более чем в 50 странах. Доход за 2006 год составил $20 млрд. Компания «Бектэл» участвовала в строительстве плотины Гувера в 1930-х годах, принимала участие в таких крупных строительных проектах, как строительство Евротоннеля, множестве проектов в области электроэнергетики, нефтепереработки и ядерной энергии (АЭС Калверт Клифс), строительстве пригородно-городского метрополитена BART в Сан-Франциско, промышленный город Аль-Джубайл и Королевский Центр в Саудовской Аравии, Международный Аэропорт в Гонконге, Big Dig в Бостон, послевоенное восстановление гражданской инфраструктуры Ирака, финансируемое Агентством США по международному развитию, транспортировку и установку более 35 тысяч трейлеров и мобильных домов для жертв урагана Катрина в штате Миссисипи.

        Французская строительная компания Vinci S.A.

Vinci S.A.  французская строительная компания. До 2000-го года компания именовалась Societe Generale d’Entreprises S.A. Акции компании свободно обращаются на бирже Euronext Paris и включены в базу расчёта фондового индекса CAC 40. Компания занимает первое место среди строительных компаний по обороту, который в 2009 году составил 31,93 млрд евро. Число сотрудников компании составляет 161 750 человек. В России Vinci является владельцем 50 % Северо-западной концессионной компании (СЗКК), которая является концессионером строительства платной автодороги Москва — Санкт-Петербург. Среди других совладельцев СЗКК — структуры петербургского предпринимателя, которого некоторые СМИ называют другом Президента РФ Владимира Путина, Аркадия Ротенберга. В Туркменистане компания построила первый в стране 3D кинотеатр «Ашхабад», и ведёт строительство здания правительства Туркменистана.

        Девелоперская американская компания Fluor Corp

Одна из ведущих мировых открытых акционерных корпораций в области проектирования, материально-технического обеспечения, строительства, технического обслуживания и управления проектами. Компания «Fluor Дэниел Евразия Инк.» уже свыше 30 лет работает в России. Компания способна обеспечивать возможности глобального масштаба, при этом уделяя надлежащее внимание потребностям российских и международных заказчиков на всей территории России и на о. Сахалин.

        Австрийская строительная компания Strabag SE

Strabag Societas Europaea (Strabag SE, произносится Штрабаг СЕ) — австрийская строительная компания. Штаб-квартира расположена в городе Шпитталь-ан-дер-Драу (земля Каринтия). Основана в Шпиттале, Австрия Антоном Лерхбаумером в 1835 году. Компания развивалась и с 2005 годаявляется крупнейшей строительной компанией в Германии. В конце апреля 2007 года была опубликована информация, что российский миллиардер Олег Дерипаскадоговорился с акционерами Strabag о покупке 30 % акций компании за сумму около €1,2 млрд. Впоследствии, в связи с наступлением экономического кризиса Дерипаска данные акции продал. В октябре 2007 года было проведено IPO компании на Венской фондовой бирже.

        Французская промышленная группа Bouygues

Bouygues (произносится Буиг) — французская промышленная группа. Штаб-квартира — в Париже. Bouygues — одна из крупнейших строительных компаний Франции, среди объектов, которые она возводила — тоннель под Ла-Маншем, арка Дефанс, терминал № 2 аэропорта имени Шарля де Голля, автострады и др. Также группа контролирует телекоммуникационную компанию Bouygues Telecom, входящую в тройку сотовых операторов страны, телеканал TF1; является крупнейшим акционером (31 %) машиностроительной компании Alstom.

        Шведская девелоперская компания Skanska AB

Skanska AB — шведская девелоперская компания. Штаб-квартира — в городе Сольна (Швеция). Основана в 1887 как производитель цемента. Компания работает в США, Великобритании, странах Скандинавии, Польше, Чехии, Аргентине. Совокупный доход всех подразделений Skanska в 2005, по ее данным, составил около 13,2 млрд евро. Акционерами компании являются инвестиционные фонды Industrivarden (26,9 % голосующих акций), AMF Pension (5,1 %), SHB (4,9), Robur Funds (2,4 %) и т. д. Капитализация на 3 мая 2006 — $6,85 млрд. Главный управляющий — Стюарт Грэхем.

        Южнокорейская Hyundai Engineering&Construction

«Хёндэ Энджиниринг энд Констракшн» — южнокорейская строительная компания, основанная в 1938 году основателем «Хёндэ Групп» Чон Чу Ёном как «Hyundai Civil Works Company», которая в 1950 году стала акционерным обществом, и сменила название на «Хёндэ Констракшн Ко., Лтд.» («Hyundai Construction Co., Ltd.»). В 1965 году, вскоре после успешно завершенного проекта в Таиланде, корейская строительная промышленность сконцентрировала свои усилия на создании новых зарубежных рынков, таких как рынки воВьетнаме или на Ближнем Востоке.

        Испанская девелоперская компания Ferrovial

Ferrovial Group — испанская компания, специализирующаяся на проектировании, строительстве и управлении инфраструктурными объектами. Штаб-квартира расположена в Мадриде. Grupo Ferrovial занимается строительством и управлением коммерческим жильём, развитием инфраструктуры и общественным транспортом. Работает на рынках Европы, Северной и Южной Америки и Австралии. В управлении Ferrovial и её дочерних компаний находятся такие лондонские аэропорты Хитроу и Стэнстед, аэропорты в Саутгемптоне, Эдинбурге, Глазго и Абердине, а также целый ряд платных автомагистралей в Испании. Среди важнейших объектов, построенных Ferrovial — примечательные с архитектурной точки зрения Терминал 4 Мадридского аэропорта и Музей Гуггенхайма в Бильбао. Численность персонала — свыше 57,2 тыс. человек (2005 год). В 2005 году выручка группы составила 8,989 млрд евро ($11,538 млрд), чистая прибыль — 415,8 млн евро ($533,72 млн).

        Японская компания Sumitomo Realty&Development

Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. японская компания, основным направлением деятельности которой являются операции с недвижимостью, включая лизинг недвижимости, строительство, торговля и управление. Относится к числу крупнейших девелоперских компаний в мире. Входит в кэйрэцу Sumitomo.

ТОП крупнейших обманов на рынке девелопмента