Что такое девелоперские проекты

Содержание

одна из специальностей в строительном бизнесе, обозначающая физическое или юридическое лицо, получающее прибыль от строительства, реконструкции или ремонта объекта недвижимости, отвечая при этом за проектирование, создание и реализацию объекта со всеми вытекающими отсюда последствиями и рисками

  • Содержание

  • Девелопер — это, определение
  • Что представляет собой профессия девелопера?
  • Основные значения термина «девелопер»
  •     Девелопер, как предприниматель
  •     Девелопер, как аналитик
  •     Девелопер в программировании
  •     Девелопер в электрографии
  •     Девелопер в фотографии
  • Особенности профессии девелопера
  • Функциональные обязанности девелопера
  •     Функция строительства объектов девелопером
  •     Функция освоения территории и отвода участка
  •     Функция контроля процесса строительства
  •     Функция обеспечения финансирования проекта
  • Задачи, которые выполняет девелопер
  • Классификация девелоперов по видам деятельности
  •     В зависимости от принимаемых рисков
  •         Работа за гонорар при fee-development
  •         Полные риски при speculative development
  •     В зависимости от объектов недвижимости
  •         Девелопер земельных участков
  •         Девелопер жилой недвижимости
  •         Девелопер офисной недвижимости
  •         Девелопер торгово-развлекательной недвижимости
  •         Девелопер складских помещений
  •         Девелопер промышленных помещений
  • Права и обязанности девелопера
  • Стадии деятельности девелопера
  •     Деятельность девелопера на предпроектной стадии
  •     Деятельность девелопера на стадии проектирования
  •     Деятельность девелопера на стадии строительства
  •     Деятельность девелопера на стадии реализации
  • Строительство карьеры девелопера
  •     Спрос на девелоперов на рынке труда
  •     Квалификационные требования к девелоперу
  •     Получение образования девелопера
  •     Выбор работодателя для работы девелопером
  •     Основные ступени карьеры девелопера
  •     Перспективы карьеры и професси девелопера
  • Основные аспекты деятельности девелопера
  •     Вещный аспект деятельности девелопера
  •     Правовой аспект деятельности девелопера
  •     Экономический аспект работы девелопера
  • Размер заработной платы девелопера
  •     Самые богатые девелоперы Российской Федерации
  •         Год Нисанов владелец «Киевской площади» (1,1 млрд.долл)
  •         Ингвар Кампрад владелец «ИКЕА Мос» (760 млн.долл.)
  •         Самвел Карапетян владелец «Ташир» (720 млн.долл.)
  •         Михаил Гуцериев владелец «БИНН» (550 млн.долл.)
  •         Шарык Тара владелец «Enka» (450 млн.долл.)
  •         Алихан Муцоев владелец «Регионы» (385 млн.долл.)
  •         Арас Агаларов владелец Группы Крокус (370 млн.долл.)
  •         Игорь Лейтис владелец «Адамант» (320 млн.долл.)
  •         Борис Минц владелец O1Properties (260 млн.долл.)
  •         Александр Клячин владелец KR Properties (230 млн.долл.)
  • Плюсы и минусы профессии девелопера
  • Особенности профессии девелопера в России
  •     Правовое регулирование деятельности девелоперов в России
  •     Понятие девелопера и застройщика в российском праве
  •     Гильдия управляющих и девелоперов России
  • Самые крупные обманы девелоперов Российской Федерации
  •     Обманутые дольщики Mirax Group Сергея Полонского
  •         Скупка квартир структурой Полонского ООО «Аванта»
  •         ЗАО «ФЦСР» в мошеннической схеме С.Полонского
  •         Прекращение финансирования «Кутузовской мили»
  •         Перевод денег инвесторов «Миракс» на счета «МИК-СМ»
  •         Большие долги Полонского перед «Башней Федерации»
  •         Итоговая схема обмана дольщиков С.Полонского
  •         Обвинения С.Полонского в обмане инвесторов
  •         Количество пострадавших от действий «Миракс Групп»
  •     Обман инвесторов девелопером «Социальная инициатива»
  •     Арест имущества «Строймантажа» из-за мошенничества
  •     Крах девелоперской пирамиды «Сфинкс» в Самаре
  •     Крупная жилищная афера девелопера в Ставрополе
  •     Финансовая пирамида, органзованная девелопером ЛЭК
  •     «Техтрансстрой» проводил махинации с деньгами инвесторов
  •     Строительная компания ПИК обманула своих дольщиков
  •     Сотрудники «Маяк» угрожают обманутым инвесторам
  •     Обман девелопера «Новый град» в Екатеринбурге
  • Статистические показатели успешности работы девелопера
  • Рейтинги крупнейших девелоперов России и мира
  •     Топ 10 крупнейших девелоперов ведущих стран мира
  •         Строительная компания Grupo ACS (Мадрид, Испания)
  •         Девелоперская компания HOCHTIEF AG (Эссен, Германия)
  •         Американская компания Bechtel (Сан-Франциско, США)
  •         Строительная компания VINCI (Rueil-Malmaison, Франция)
  •         Девелоперская компания Fluor Corp (Ирвинг, США)
  •         Строительная компания Strabag SE (Вена, Австрия)
  •         Французский девелопер БУИГ (Париж, Франция)
  •         Строительная компания Skanska AB (Стокгольм, Швеция)
  •         Communications Construction Group Ltd (Пекин, Китай)
  •         Девелоперская компания Technip (Париж, Франция)
  •     Топ 10 крупнейших девелоперов торговой недвижимости РФ
  •         IKEA Shopping Centres Russia (2216,7 тыс.кв.м)
  •         Группа компаний «Ташир» (1312 тыс.кв.м)
  •         Холдинговая компания «Адамант» (1188, 3 тыс.кв.м)
  •         Девелопер «Киевская площадь» (896 тыс.кв.м)
  •         Группа компаний «РЕГИОНЫ» (766, 7 тыс.кв.м)
  •         Ассоциация владельцев недвижимости ТЭН (642,7 тыс.кв.м)
  •         Девелопер «Корпорация Гринн» (530,7 тыс.кв.м)
  •         Девелоперская компания Fort Group (363,2 тыс.кв.м)
  •         Холдинг «Рамо-М» (352 тыс.кв.м)
  •         Девелопер «Столица Нижний» (287, 6 тыс.кв.м)
  •     Топ 10 крупнейших девелоперов жилой недвижимости РФ
  •         Группа компаний «Мортон» (1030 тыс.кв.м)
  •         Девелоперская компания «СУ-155» (918 тыс.кв.м)
  •         Компания «Группа ЛСР» (790 тыс.кв.м)
  •         Стройсектор «Базового элемента» (729 тыс.кв.м)
  •         Группа компаний ПИК (719 тыс.кв.м)
  •         Компания «Эталон» (580 тыс.кв.м)
  •         Инвестиционно-строительная компания Setl Group (538 тыс.кв.м)
  •         Томская домостроительная компания (400 тыс.кв.м)
  •         Финансово-строительная корпорация «Лидер» (389 тыс.кв.м)
  •         Девелоперская компания MR Group (338 тыс.кв.м)
  • Источники и ссылки
  •     Источники текстов, картинок и видео
  •     Ссылки на интернет-сервисы
  •     Ссылки на прикладные программы
  •     Создатель статьи

Девелопер — это, определение

Девелопер — это физическое, но чаще, юридическое лицо, которое занимается строительством объектов недвижимости для получения финансовой выгоды. Девелоперы могут заниматься не только строительством, но и ремонтом или реконструкцией объектов недвижимости. В российском законодательстве понятие девелопер тесно связано с понятием застройщик. Но девелопер имеет более широкий смысл, т.к. этот специалист отвечает за замкнутый цикл строительства: предпроектная стадия, проектирование, строительство и реализация. Для того, чтобы успешно построить карьеру девелопера, нужно обладать знаниями в сфере управления проектами. В российской Федерации это направление остается весьма перспективным.

Девелопером называется физическое или юридическое лицо, которое занимается строительством

Девелопер — это многозначный термин: предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости (в строительстве); разработчик программного обеспечения (в программировании); смесь тонера и магнитного вещества, подаваемая к фотобарабану для проявления скрытого изображения в электрографических принтерах (в электрографии); то же, что проявитель: раствор или гель, предназначенный для проявления скрытого фотографического изображения на экспонированных фотоматериалах (в фотографии). 

Девелоперы в России и за рубежом занимаются созданием или ремонтом объектов недвижимости

Девелопер — это одна из специализаций профессионала по операциям с недвижимостью. Деятельность девелопера заключается в следующем: он заказывает проект, покупает или берет в аренду участок земли, «привязывает» проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит объект — например, большое офисное здание. Затем он может сдать в аренду или отдельные офисы, или здание целиком. А может продать принадлежащую ему недвижимость. Главное — окупить все затраты и получить прибыль.

В Российской Федерации все больше становится популярной профессия девелопера на рынке недвижимости

Девелопер — это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающий стратегии развития. 

Часто девелоперы занимаются созданием объектов недвижимости с нуля, а не их ремонтом

Девелопер — это специалист, занимающийся обнаружением, развитием и совершенствованием бизнес-процессов в целом.

 Девелопер — это предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимого имущества (девелопмента), для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; потребителя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимым имуществом (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.

Создавая объект недвижимости, девелопер рассчитывает на получение прибыли от его реализации

Девелопер — это понятие, которое весьма часто ассоциируется с риелтором, что только отчасти имеет право на существование. Но это вовсе не значит, что между ними можно поставить знак равенства. Девелопер недвижимости, осуществляет не только и не столько спекуляциями, а организует качественные преобразования объекта недвижимости, которые включают в себя строительные, правовые или другие изменения. Девелопер недвижимости имеет своей главной целью повышение ценности объекта, заработок на недвижимости, считает Дмитрий Лабыкин глава инвестиционной компании LDV Group Ltd.

Понятие девелопера очень часто ставят в один ряд с риелтором, но девелопер на много шире

Девелопер — это физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, аренды либо для продажи. Застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной документацией. Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в установленные сроки.

В российском законодательстве понятие девелопера заменяется понятием застройщик

Девелопер — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Девелопер может заниматься разработкой нового объекта недвижимости или его реконструкцией

Девелопер — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства») случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство».

Чаще всего девелоперы занимаются разработкой проектов для строительства жилых домов

Девелопер, что это — это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта. Девелопмент означает развитие недвижимого имущества — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Главной задачей для девелопера является максимальное увеличение конечной стоимости недвижимости

Девелопер, что это — это предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.

В конечном итоге, девелопер должен получить прибыль от реализации строительного проекта

Девелопер, что это — это лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества. В РФ застройщиками могут выступать: физические или юридические лица; органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления; или группа лиц, действующих совместно. По-английски: Developer.

Для строительства объекта недвижимости, девелопер сначала должен приобрести земельный участок

Девелопер, что это — это администратор, который является инициатором проекта и управляет его реализацией путем координации деятельности архитекторов, инженеров, планировщиков, адвокатов, подрядчиков (contractors), кредиторов и др. для того, чтобы довести проект до завершения. Профессиональному застройщику необходимы основательные теоретические и практические знания в области строительства, строительных материалов и методов, бизнеса, права и финансов. Работа застройщика творческая и на долю успешно действующего застройщика выпадает значительный престиж и материальный доход. Одновременно, застройщик (developer) концентрирует в своей деятельности принятие предпринимательских решений и финансовый риск.

Девелопер объединяет в себе несколько функций по проектированию, строительству и реализации проекта

Девелопер, что это такое — это юридическое или физическое лицо, инициирующее и обеспечивающее реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования инвестиционного проекта.

 Девелопер, что это такое — это предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся превращением неосвоенного участка в законченную функционирующую недвижимость путем создания дорог, инженерных сооружений, зданий, осуществления ландшафтных мероприятий, финансирования, содействия и других творческих действий (creative ingredients). Таким образом, застройщик соединяет функции subdivider и строительного подрядчика (building contractor).

В функции девелопера могут входить функции как инвестора, так и застройщика объекта недвижимости

Девелопер, где — это предприниматель, получающий прибыль от создания и развития объектов недвижимости (как финансирующий реализацию проекта самостоятельно, так и с привлечением инвестиций). Может брать на себя функции автора идеи проекта, приобретателя земельного участка под застройку, организатора проектирования объекта, нанимателя генподрядчика, управляющего недвижимостью и т. д.

Чаще всего девелоперы сами берут на себя функцию разработчика проекта объекта недвижимости

Девелопер, где — это лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в т.ч. для собственного проживания, предоставления внаем, аренду либо для продажи. По определению ФЗ «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996 г. «любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам».

Девелопер занимается объектами недвижимости, начиная с момента проектирования и до реализации

Девелопер, где это — это профессиональный участник девелопмента недвижимости профессиональной деятельности по организации процессов инвестиционно-строительной деятельности, а также качественных преобразований недвижимости, обеспечивающих возрастание её стоимости. Предприниматель, организующий особый вид предпринимательской деятельности, особое проявление деловой активности на рынке.

Девелоперы занимают особое место на рынке недвижимости, занимаясь строительством объектов недвижимости

Девелопер, где это — это физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, аренду либо для продажи.

Девелоперы занимаются строительством объектов недвижимотси для получения прибыли от аренды

Что представляет собой профессия девелопера?

Девелопер — это одна из специализаций профессионала по операциям с недвижимостью (риэлтера). Деятельность девелопера заключается в следующем: он заказывает проект, покупает или берет в аренду участок земли, “привязывает” проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит объект — например, большое офисное здание. Затем он может сдать в аренду или отдельные офисы, или здание целиком. А может продать принадлежащую ему недвижимость. Главное — окупить все затраты и получить прибыль.

Главной задачей девелопера является получение прибыли от реализации объекта недвижимости

Иностранный девелопер имеет возможность приобрести площадку, уже готовую для возведения недвижимости. В наших условиях приходится самостоятельно заниматься различными согласованиями, необходимыми для подведения коммуникаций. На это уходит большая часть времени и сил, ведь нужно получить около 300 различных подписей.

В задачи девелопера входит необходимость согласования целого пакета документов девелопмента

Как финансировать строительство — использовать свои средства, привлекать инвесторов, брать кредиты в банках — тоже решать девелоперу. Для этого необходимо прежде всего финансовое образование: важно верно оценить дисконтные потоки, просчитать будущий проект по затратам и многое другое. Не обойтись и без знания рынка недвижимости, цен, спроса и предложений, умения грамотно провести рекламную кампанию. В случае необходимости, девелопер должен быть готов своевременно и оперативно принять решение о перепрофилировании своего объекта для получения большей доходности.

В функции девелопера входит исследование рынка недвижимости перед созданием проекта

Кроме экономических, девелопер должен разбираться и в юридических вопросах. Иначе невозможно, например, просчитать возврат инвестиций. А чтобы выбрать метод возведения объекта, нужно знать строительные технологии. Девелоперами становятся предприниматели, опытные риэлтеры, которые приобрели успешный, разносторонний опыт в своем деле. Такая специализация риэлтерской деятельности очень актуальна для развития рынка недвижимости. В Москве немного крупных девелоперов, следовательно конкуренция в этой сфере невысока.

Помимо экономических вопросов, девелоперы должны разбираться и в юридических аспектах

Так можно ли сказать, что девелопер — это вакансия? Видимо, некоторые податели объявлений называют девелопером управляющего проектом. Управляющий — это действительно наемный работник. А девелопер — работодатель, он сам нанимает персонал для работы над своей идеей и несет все риски.

Основные значения термина «девелопер»

 От английского языка «develop» — развивать, строить, совершенствовать, создавать. Девелопментом называют такую предпринимательскую деятельность, работа которой разворачивается в сфере коммерческой недвижимости. Девелопмент занимается её развитием и качественным преобразованием. Сюда относится также выполнение строительных, инженерных операций над недвижимым имуществом, которые приводят к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях, что ведёт к увеличению их стоимости. Такой работой занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство или осуществляют руководство этим процессом.

Одним из значений слова девелопер являетмя развитие, подразумевающее развитие проекта недвижимотси

Компания, развивающаяся в сфере коммерческой недвижимости, имеет право на определённый промежуток времени создать юридическое лицо. На это имя компания приобретает земельный участок и оформляет документы, которые наделяют её полномочиями проведения строительных работ. В перспективе, компания может продать этот земельный участок. В последнее время популярными стали такие отрасли рынка недвижимости, как логистика, коттеджные городки, апартаменты, торговые и складские площади.

По российскому законодательству девелопером может выступать как физическое, так и юридическое лицо

Девелопер — это специалист, предприниматель, который руководит строительством проекта от начала застройки и инвестирования в неё денежных средств до окончательной его продажи с тем, чтобы увеличить максимальную стоимость. Деятельность девелопера представляет собой работу с применением знаний проектирования, разработки бизнес-плана, строительного проекта, покупки или аренды земельного участка для строительства объекта недвижимости, рекламной компании, инвестирования.

Девелопер занимается проектом строительства недвижимости на всех этапах его реализации

    Девелопер, как предприниматель

Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

Как предприниматель, девелопер занимается созданием проекта недвижимости и его реализацией

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант — development, имеющий то же значение.

Создавая проект недвижимости, девелопер расчитывает на получение прибыли от него в будующем

    Девелопер, как аналитик

Существует такая профессия: business developer, или в переводе на русский — бизнес-разработчик. Если в англоязычных странах она не вызывает никаких вопросов, то в наших краях является почти невидимой. В силу языкового барьера, business development в русскоязычных странах переведенный как “развитие бизнеса” чаще означает сам процесс, которым занимаются директора и менеджеры компаний. Однако у этого термина есть и другое значение, которое можно трактовать как “строительство” или “разработка” бизнеса. Профессия развития бизнеса заключается именно в его разработке и усовершенствовании.

За рубежом, специальность бизнес девелопера пользуется большим спросом, чем на просторах СНГ

Менеджеров по развитию (да и директоров по развитию) в странах СНГ существует достаточно немало, и их обязанности могут очень сильно отличаться в разных компаниях. Для стартапов же позиция бизнес девелопера является одной из ключевых. Задача специалиста по развитию бизнеса — обеспечить рост компании и прибыли в долгосрочной перспективе. Решается эта задача тремя способами: с помощью важных партнерских связей, вывода бизнеса на новые рынки и расширения клиентской базы.

Девелопер объединяет в себе большое количество функций, но все они направлены на развитие бизнеса

Business development — смесь из продаж, маркетинга, переговоров, развития связей, управления проектами и исследований. Данная деятельность предоставляет возможность взаимодействия с различными подразделениями компании. В то же время, развитие бизнеса подразумевает непосредственное влияние на ее рост и выбор приоритетных направлений на основании актуальных данных о положении дел на рынке и последних трендах.

Девелопер, как профессионал, должен понимать, что нужно сделать для развития бизнеса

В любом бизнесе, независимо от его размера, должен функционировать хотя бы один человек, ответственный за развитие, даже если это не единственная его обязанность. Отличным кандидатом на данную роль может стать сотрудник, который уже имеет контакт с отделами продаж и маркетинга. Он должен быть полным энтузиазма, проявлять инициативу и внимательность к мелочам, ведь именно этот человек будет активно «продавать» компанию партнерам и клиентам.

    Девелопер в программировании

Девелопер — специалист, занимающийся написанием программ. Программирование, как род занятий, может являться основной профессиональной деятельностью специалиста, либо использоваться в качестве вспомогательной деятельности для решения иных профессиональных задач, либо же использоваться в непрофессиональной сфере (как инструмент решения задач или ради получения удовольствия от процесса программирования). Термин «программист» не обязательно подразумевает профессиональное образование или профессиональную деятельность.

В сети можно найти большое количество шуток на тему того, какими немужественными являются программисты

Профессия программист отличается от других профессий. Здесь нет необходимости делать карьеру менеджера, чтобы хорошо зарабатывать. Нередки ситуации, когда старший программист получает больше, чем его начальник-менеджер. Чем больше вы набираете опыта, тем сильнее ваши отношения с начальством движутся от точки «начальник-рабочий» к отношениям вида «кинозвезда и её менеджер». Зажравшиеся знающие себе цену программисты перебирают и проектами и вакансиями.

Уровень заработных плат девелоперов в программировании, в зависимотси от уровня подготовки

Если больше всего вам нравится программировать, то ваш путь: Senior Developer, затем Tech Lead Developer и архитектор. Также вы можете просто работать программистом лет 50. Зачастую зарплаты старших программистов и техлидов превышают зарплаты их менеджеров. Не прогадайте.

Примерный график того, как растет заработная плата девелопера в зависимости от опыта работы в годах

    Девелопер в электрографии

Девелопер — смесь материалов, подаваемая к фотобарабану. В двухкомпонентных машинах это смесь тонера и носителя, а в однокомпонентных машинах — только тонер. Термин аналогичен применяемому в фотографии термину проявитель, но обычно в русскоязычной литературе не переводится.

Банка с цветным тонером (смесью материалов, подаваемых к фотобарабану) для заправки принтера

К фотобарабану тонер подается с помощью специального проявляющего (девелоперного) вала. В некоторых принтерах проявляющий вал покрыт диэлектрическим материалом, при этом тонер удерживается на поверхности вала за счет электростатического притяжения. Однако, чаще всего проявляющий вал изготавливается из металла, а внутри вала устанавливается постоянный магнит, удерживающий девелопер на поверхности вала. Такой вал проявления называют магнитным валом Существует два варианта работы такой системы.

В принтерах есть специальный девелоперный вал, с помощью которого проявляется тонер

Однокомпонентный девелопер: частицы тонера обладают магнитными свойствами и самостоятельно удерживаются на поверхности намагниченного вала. Двухкомпонентный девелопер: частицы тонера не обладают магнитными свойствами и переносятся к фотобарабану магнитными частицами носителя. Носитель в процессе печати практически не расходуется, а тонер периодически добавляется в смесь девелопера. Тонер на бумаге закрепляется путем расплавления и впрессовывания в структуру бумаги, поэтому одно из обязательных требований к материалу — легкоплавкость.

В зависимости от однокомпонентности или двукомпонентности девелопера зависят магнитные свойства тонера

    Девелопер в фотографии

Девелопер (то же, что проявитель) — раствор или гель, предназначенный для проявления скрытого фотографического изображения на экспонированных фотоматериалах. Проявитель может быть чёрно-белым и цветным. Цветной проявитель кроме восстановления металлического серебра фотоматериала, обеспечивает синтез красителей в слоях цветного многослойного материала. Для этого цветной проявитель содержит специальные цветные проявляющие вещества.

Для проявления фотографий используется специальное вещество, которое называется девелопером

Все проявители содержат собственно проявляющее вещество (метол, гидрохинон, ЦПВ-2 и др.), а также, в зависимости от назначения — консервирующие,ускоряющие и противовуалирующие добавки. Поскольку большинство проявляющих веществ могут работать только в щелочной среде, почти все рецепты проявителей содержат щёлочи и водородный показатель больше 7.

Процесс проявления фотографий во многом зависит от сипользцемого девелопера (проявителя)

Особенности профессии девелопера

Девелоперы, как правило, выступают в качестве авторов идеи проекта: что именно строить и где. Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:

— покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;

Девелопер лично должен заниматься покупкой земельного участка под застройку

— проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;

На втором этапе, девелопер должен заняться проведением анализа рынка недвижимости

— формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;

Далее наступает этап первоначального формирования плана девелоперского процесса

— разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;

Девелопер занимается разработкой общей концепции проекта объекта недвижимости

— получение разрешения на строительство;

Важным элементом работы девелопера является получение разрешения на строительство

— наблюдение за ходом строительства;

Девелопер должен наблюдать за процессом строительства на весх его этапах

— проведение маркетинговых исследований;

Квалификации девелопера должно быть достаточно дял проведения маркетинговых исследований

— сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам;

Девелоперы занимаются сдачей в аредну объектов недвижимости или их продажей

— продажа готового объекта.

На пследнем этапе, девелопер занимается заключением сделки купли-продажи объекта недвижимости

Специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта. В круг его обязанностей входит поиск инвесторов, подсчет рисков и возможных затрат, решение вопроса по предоставлению банками кредитов и т. д. Также одной из задач, стоящих перед девелопером, является согласование проекта в различных государственных и муниципальных инстанциях.

 В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью:

В зависимости от конечного назначения объекта недвижимости, у девелопера могут возникать обязанности

— особенности задач девелопера на рынке жилья. При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами. Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей как: балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика — разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу;

При строительстве жилых помещений, не последнее значение имеет экологический фон среды

— особенности задач девелопера на рынке офисных помещений. При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей. В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

При строительстве офисных помещений, важное значение имеет местоположение будущего объекта

Цель, к которой стремятся все девелоперы, — максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования. Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

Полезная площадь при строительстве офисных помещений должна быть максимально увеличина

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет;

Стоимость аренды офисных помещений должна быть выгоднв тем, для кого они строились

— особенности задач девелопера на рынке торговых площадей. При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена — идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность.

Торговый центр должен обязательно располагаться в выгодном, с токи зрения потока клиентов, месте

Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей. В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг. В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Выбор места дял торгового центра должен происходить с оринтацией на наличие места для парковки

Функциональные обязанности девелопера

Девелопер занимается проектированием, разработкой бизнес-плана строительного проекта, покупкой либо арендой земельного участка для строительства объекта недвижимости, организовывает и контролирует непосредственно процесс строительства, рекламную компанию, затем продает готовый объект либо сдает его в аренду с целью получения максимальной выгоды. Девелопер может выступать инвестором самостоятельно либо привлекать других инвесторов (во втором случае он получит в качестве вознаграждения лишь оговоренный процент от реализации готового проекта). Для более качественного выполнения вышеуказанных задач девелопер может создать команду опытных узкоквалифицированных специалистов.

В функциональные обязанности девелопера входят этапы, начиная от планирования до реализиции проекта

    Функция строительства объектов девелопером

Процесс строительства постепенный, и на каждой стадии заказчику отводятся соответствующая роль и функции. Приведем основные функции заказчиков по строительству объектов. Так, на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству заказчик:

— выбирает строительную площадку и получает согласование на ее использование для строительства;

Для процесса реализации строительного проекта, девелопер граммотно должен выбрать площадку

— разрабатывает бизнес-план;

Без разработки бизнес плана не происходит реализация ни одного серьезного проекта на рынке девелопмента

— выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;

Девелопер должен нести ответственности за проведение подготовительных работ

— организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;

Анализ строительной площадки должен проводиться исключительно девелопером и под его контролем

— получает в установленном порядке разрешение на строительство;

Получение разрешения на строительство происходит в установленном законодательством порядке

— получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;

Подключение объекта к коммуникациям происходит под четким контролем девелопера

— получает в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т. д.;

В администрации населенного пункта нужно получить разрешение на строительство объекта недвиимости

— выполняет подготовительные работы, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;

Девелопер сам или его подчиненные согласовывают разрешительные документы на строительство

— подготавливает исходные данные для разработки проектной документации;

Данные для проектной документации должны быть подготовлены заранее и усогласованы с проектом

— определяет предметы конкурса (лоты), составляет план проведения конкурсов по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве, несет все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его фазах, оформляет договором поручение юридическому лицу на исполнение им части функций по организации и проведению конкурсов, если эти функции не исполняются заказчиком — организатором конкурса;

Только на конкурсной основе могут быть выбраны исполнители для всех этапав девелоперского процесса

— осуществляет выбор, как правило, на конкурсной основе, проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ;

Выбор подрядчика осуществляется на конкурсной основе, которая показала свою эффективность

— организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;

По всей разработанной технической документации должна быть проведена специальная экспертиза

— разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий государственного контракта (договора) и другие разделы конкурсной документации;

Разработка технической документации возможно потребует привлечения дополнительных специалистов девелопером

— готовит предложение инвестору по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;

— руководит работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;

Реализация девелоперских проектов требует организации конкурсной комиссии и проведения конкурсов

— публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения для участия в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, прием заявок от участников, их рассмотрение;

Об открытых конкурсах по конкретному девелоперскому проекту долно быть сообщено предпринимателям

— заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов;

Заключение договора на проведение работ, девелопер производит на конкурсной основе

— получает разрешение на выполнение СМР;

Для начала строительных работ, нужно получить все согасования во всех государственных органах

— согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы;

Проект строительства должен быть согласован со всеми местными рганиами власти

— определяет, как правило, на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

Заранее должен быть опредеелн поставщик всех строительных метариалов или несколько постащиков

— определяет, как правило, на конкурсной основе, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.

На стадии строительства объекта недвижимости нужно позаботиться об обеспечении его страхования

    Функция освоения территории и отвода участка

При подготовке строительства заказчик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка:

— оформляет документы по отводу земельного участка;

— назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;

Ответственность за положение на строительной площадке должен нести конкретный человек

— получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения СМР действующих коммуникаций источников газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;

Различного рода соотружения для коммуникаций, должны быть согласованы и получены разрещения

— оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;

При строительстве объектов, может понадобиться пересадка деревьев только по разрешению

— определяет объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;

Также при строительстве недвижимости должно быть определено количество вывозимого грунта с участка

— создает геодезическую разбивочную основу для строительства;

Для построения объектов недвижимости, должна предварительно быть проведена геодезическая разведка участка

— проводит переговоры с владельцами домов, строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу;

Девелопер должен меть вести переговоры на случай, если некоторые здания нужно будет подвергуть сносу

— обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;

Если жилое здание будет сноситься, то в обязанности девелопера входит расселить с него граждан

— производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке лесных насаждений или получает справку об остаточной стоимости сносимых сооружений от их владельцев;

На приобретенных участках под строиетльсов могут располагаться злания под снос

— возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов;

— получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;

На то, чтобы проложить коммуникации при строительстве, нужно получить разрешения служб

— обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений (сооружений), а также материалов, получаемых от попутной добычи и рубки насаждений;

При проведении строительства желательно не прибегать к вырубке зеленых насаждений

— организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.

Строительство не должно нанести серьезный ущерб или деформацию земельного участка

    Функция контроля процесса строительства

При выполнении своих функций заказчик осуществляет также контроль и надзор за ходом строительства:

— утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением СМР и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;

Девелопером должен быть определен круг лиц, которые будут отвечать за техническую документация

— регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;

За соблюдение правил техической безопасности на строительной площадке, отвечает девелопер

— передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;

Девелопер сам должен заниматься документацией об отводе земельного участка под строительство

— осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;

Границы участка под замтройку должны быть четко установлены в соотвествии с девелоперсикм пректом

— создает и передает строительной организации геодезическую разбивочную основу;

— принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в том числе временные, построенные на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;

При создании строительного проекта, может понадобиться принять на баланс некоторые сооружения

— сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, не пригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;

Проект строительства потребует от девелопера решение вопроса с вывозом и складирование грунта

— передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в соответствии с Положением о проведении государственной экспертизы и утверждения градостроительной предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства России от 27.12.2000 № 1008) в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;

Проектная документация девелопера предполагает наличие и сметы на строительные работы

— утверждает графики выполнения работ;

График строительных работ составляется на основе большого колиечтва технологических процессов

— согласовывает с подрядчиком перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;

Поставщики всех строительных материалов должны быть определены до начала строительства

— проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;

Поставщики строительных материалов должны иметь соответствующие лицензии и патенты

— осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

Девелопер должен быть способоен организаовать прием и учет поступающих строительных иатериалов

— принимает решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шефмонтажных услуг производителей оборудования и заключает договоры на выполнение указанных работ;

Иногда за выполнением работ должен производиться ополнительный надор, например, авторский

— устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчику;

На этапе строительства, девелопер должен следить за тем, чтобы выполнялись нормативные документы

— дает указания подрядчику о конкретном составе приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;

— согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;

Подъемные механизмы должны проходить установку и опробование в присутствии специалистов

— осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;

Контроль за процессом строительства должне производить лично девелопер на строительной площадке

— контролирует выполнение графика производства работ;

График выполения строительных работ должен контролироваться, как подрядчиком, так и самим девелопером

— принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;

В коце реализации проекта, девелопер должен принять у подрядчика реализованный строительный проект

— производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;

Все конструкции строительного проекта должны быть проверены на прочность перед сдечей

— в необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;

Если есть необходимость, девелопер должен внести изменния в проектую документацию объекта

— по согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации объекта и контролирует их качественное выполнение;

Девелопером может быть принято решение о временном прекращении строительства и его консервации

— принимает от подрядчика законсервированные объекты и организует охрану материальных ценностей;

Девелопер должен организовать хранение материвльных ценностей, если проект будет закнсервирован

— при обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, дает предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;

При обнаружении каких-то отступлений от проектной документации, девелопер должен все исправить

— организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;

Девелопер занимается конечным этапом строительства объекта, когда вводит его в эксплуатацию

— заключает договоры и организует выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ;

Девелопер сам должен позвботить о заключении договора на проведение шефмонтажных работ

— представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;

— после приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей;

Документация по готовому объекту должна быть передана девелопером заказчику и инвесторам

— осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции, комплектование объекта кадрами, сырьем, материалами, энергоресурсами и т. д.;

Подбор квалифицированных кадров на строительную площадку зависит от девелопера

— подготавливает совместно с подрядными организациями предложения и расчеты на премирование за ввод в действие производственных мощностей и иных объектов строительства;

Вместе с подрядчиками, девелопер должен производить подсчеты превышения сметных показателей

— принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.

Девелопер должен лично примать претензии по качеству выполненных строительных работ

Заказчик может в отдельных случаях поручить выполнение своих функций по контролю и надзору за строительством инженерной организации (инженеру), заключив с ней соответствующий договор согласно статье 749 ГК РФ. Такая организация будет являться техническим заказчиком. В целях квалификации функций технического заказчика при заключении такого договора стороны могут воспользоваться Положением о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в г. Москве (утв. распоряжением мэра Москвы от 13.07.1998 № 715-РМ). Технический заказчик, выполняя функции контроля и надзора за строительством, не имеет, в частности, права распоряжаться финансовыми и иными ресурсами заказчика-застройщика и вести учет капитальных затрат и источников финансирования.

Иногда функции контроля и надзора выполняет инженер по распоряжению евелопера

    Функция обеспечения финансирования проекта

В функции заказчика входит также финансирование строительства и ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат. При выполнении данных функций заказчик:

— обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором и контролирует поступление на него средств инвестора для своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;

За открытием счета для обслуживания проекта в банке, девелопер должен проследить лично

— устанавливает по согласованию с подрядчиком условия промежуточных платежей и окончательного расчета за выполненные работы и оказанные услуги;

Условия финансовых расчетов, которые будут проводиться через банк, должны быть оговорены заранее

— перечисляет поставщикам (исполнителям работ) обусловленный договором аванс;

— ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет отчетность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с инвестором об использовании выделяемых на строительство средств;

Ведение бухгалтерского учета, не одлжгно быть проблемой для профессионального девлопера

— компенсирует подрядчику или субподрядчику убытки, возникшие и документально подтвержденные в результате нарушения заказчиком условий договора подряда;

Если подрядчик понесет убытки по вине девелопера, они должны быть компенсированы в полном объеме

— представляет по запросу инвестора информацию о ходе строительства и расходовании финансовых и иных материальных ресурсов;

Предоставление информации о течении проекта на лбой стадии входит в обзянности девелопера

— представляет установленную законодательством государственную статистическую отчетность в региональные органы Госкомстата России;

Одной из функций девелопера является ведение финансовой отчетности по проекту строительства

— при финансировании строительства объекта за счет нескольких источников и (или) инвесторов организует получение долевых взносов от каждого инвестора и представление им соответствующих отчетов;

Если проект строительства финансируется несколькими источниками, то девелопер должен подготовить несколько отчетов

— при временном отсутствии финансовых ресурсов у инвестора по согласованию с ним привлекает для оплаты заказанных товаров, выполненных работ и услуг иные источники финансирования, в том числе за счет банковских кредитов;

Если инвестор не оказывает финансирование проекта, то девелопер долен найти ему замену

— после приемки объекта в эксплуатацию выплачивает участникам строительства, включая службу заказчика, премию за ввод объекта в эксплуатацию и распределяет между сторонами средства за счет полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство;

Одной из самых примечательных функций девелопера является умение сэкономить деньги на проекте

— проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых инвестором ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов с максимальным использованием вычислительной техники и программных средств;

Профессиональные девелоперы обучены проводить анализ затрат по каждому из этапов строительства

— дает разъяснения по техническим и финансовым вопросам государственным контролирующим органам;

Девелопер должен уметь объяснить инвестору все непонятнве для него моменты в проекте

— по согласованию с инвестором организует проведение аудиторской проверки деятельности службы заказчика;

— составляет и утверждает у инвестора (инвесторов) смету расходов на выполнение функций заказчика и иных работ, выполняемых службой заказчика по договору с инвестором, по каждому объекту строительства или на календарный год;

Смету расходов на строительство объекта недвижимости, должен составить сам девелопер

— участвует в освидетельствовании объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и в оформлении документов на консервацию или временное прекращение строительства, а также в оценке их технического состояния при возобновлении работ;

Удевелопера должно быть достаточно знанй, для оценки технического состояние объекта недвижимости

— осуществляет по поручению инвестора реализацию объектов незавершенного строительства;

Именно девелопер занимается организацией недвижимости по распоряжению инвестора

— участвует в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями;

Девелопер должен содействовать проведению проверок, инициированных органами власти

— извещает органы государственного строительного контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;

Если объект недвижимости находится в аварийном состоянии, то девелопер должен об этом сообщить

— осуществляет контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций;

В задачи деыелопера входит оформление авторских и прочих прав на заказчика или инвестора

— представляет в соответствующие государственные органы материалы по итогам хозяйственной деятельности, другие отчетные данные и необходимую информацию о результатах производственной и финансовой деятельности за отчетный период и выплачивает в установленные сроки налоги и платежи по месту регистрации службы заказчика.

Отчетность в государственные органы по установленному законодательству должен предоставить девелопер

Организация-заказчик на условиях, определенных в договоре, заключенном с инвестором, распоряжается выделенными для строительства объекта денежными и материальными средствами инвестора и несет материальную и иную предусмотренную действующим законодательством или договором ответственность за своевременное целевое и обоснованное использование финансовых и других материальных ресурсов и имущества; соблюдение качества выполненных работ и сроков ввода объекта строительства в эксплуатацию; выполнение обязательств по договорам с другими участниками строительства объекта; исполнение утвержденной инвестором сметы расходов на функционирование заказчика; обеспечение режима секретности (конфиденциальности) и осуществление необходимых мероприятий по защите коммерческих и служебных сведений от разглашения.

При девелопменте именно заказчик берет на себя все рисик по финансиованию строительного проекта

Задачи, которые выполняет девелопер

На разных этапах своей профессиональной деятельности, девелопер выполняет разные задачи:

— оформление в муниципальных органах следующих документов: распоряжение мэра по проекту, инвестиционный контракт, землеотвод (договор аренды земли), градостроительное заключение-задание, геоподоснова, технические условия, рисоединения, технический паспорт, техническое задание на проектирование, получение согласований и разрешений;

— формирование группы проектировщиков: проведение тендера по выбору главного архитектора проекта и заключение с ним контракта, проведение тендера по выбору архитектора по инженерным системам и заключение с ним контракта, проведение тендера по выбору архитектора-конструктора и заключение контракта с ним;

Ответственность за формирование группы профессиональных проектировщиков, лежит на девелопере

— подготовка эскизного проекта и/или ТЭО: согласование задания на проектирование ТЭО в муниципальных органах, разработка эскизного проекта и ТЭО, проведение проектных и архитектурных совещаний, получение окончательных технических условий присоединения объекта к городским коммуникациям (теплосеть, электричество. канализация, водопровод, телефон), согласование в ГПН, СЭС, АТИ, УГАСК, ОПС и пр., получение заключения горэкспертизы по ЭПДЭО;

Техническое задание, а также проект строительства, должен подготавливаться девелопером

— этап рабочего проектирования: проектирование внешних коммуникаций, проведение проектных и архитектурных совещаний, корректировка ТЭО, подготовка тендерной документации для подрядчиков по строительству, разработка и корректировка строительного бюджета;

На этапе проектирования, инвестор не должен отвлекаться на рабочие процессы, за это отвечает девелопер

— проведение международных тендеров среди строительных подрядчиков: разработка полного пакета тендерной документации, организация и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций, подготовка контрактов и ведение переговоров;

Организацию тендеров, в том числе международных, девелопер берет на себя

— управление строительством: разработка и оптимизация программы строительства, организация взаимоотношений с правительством и его специализированными органами в части согласований по строительству, контроль за получением подрядчиком всей разрешительной документации (лицензии, сертификаты и т.д.), контроль за сроками мобилизационного и строительного этапа, получение согласований при проведении работ по внешним коммуникациям, контроль за качеством строительных работ, контроль за техникой безопасности, контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов, технический надзор, проведение контрольных и оперативных совещаний участников проекта, контроль за реализацией всех договорных обязательств по проекту, контроль за подготовкой объекта к эксплуатации, подбор компании, управляющей объектом на этапе эксплуатации;

Девелопер должен лично присутствоват на стройплощадке дял контроля прцесса

— сдачу объекта в эксплуатацию: сдачу объекта рабочей и государственной комиссиям, оформление и получение документов на готовый объект.

Сдача объекта в эксплуатацию происходит под началом и контролем девелопера

Классификация девелоперов по видам деятельности

 В настоящее время в русскоязычной практике сформировалось два значения нового экономического термина девелопмент (от английского development — развитие, разработка, застройка, процесс):

— деятельность субъектов предпринимательства, направленная на изменение параметров объекта недвижимости (земельного участка иили здания), способствующая повышению его стоимости;

Процесс девелопмента может подразумевать строительство нового объекта с нуля до мемента реализации

— деятельность субъектов предпринимательства по профессиональной организации процессов девелопмента. Также получил достаточно широкое распространение похожий по смыслу термин девелопмент недвижимости.

Также девелопмент может подразумевать только органиация процессов, коорые в него входят

В российской строительной и правовой практике широко используется термин «застройщик», который весьма близок понятию девелопер. Согласно законодательству РФ, застройщик — это лицо (юридическое или физическое), имеющее право на пользование земельным участком для постройки или реконструкции объектов недвижимости. Как правило, застройщик организует строительный процесс в целях удовлетворения своих потребительских нужд. Термин девелопер демонстрирует, что застройщик начинает и ведет стройку с одной главной целью — получение прибыли от дальнейшей продажи построенного объекта или сдачи его в аренду. Следовательно, понятие застройщик трактуется шире, чем термин девелопер.

    В зависимости от принимаемых рисков

Девелопмент (развитие, расширение, рост) — это предпринимательская деятельность, связанная с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой недвижимости. Принято различать два основных вида девелопмента: fee-development (от англ. fее — «вознаграждение») — и speculative development. Если в первом случае девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар от Заказчика, то во втором случае девелоперская компания сама организует юридическое лицо и несет на себе всю ответственность за строительство и реализацию объекта, вкладывая в проект собственные средства.

Девелопмент расчитан на то, что после реализации проекта будет получена прибыль отобъекта
        Работа за гонорар при fee-development

 В первой схеме — fee-development — девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает ради получения гонорара. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

При фии-девелопменте, девелопер получает гонорар за проект и не несет личной ответственности по рискам
        Полные риски при speculative development

 Вторая разновидность — speculative development — гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

При спекулятивном девелопменте, девелопер може привлекать собственные средства в проект

Попытка сконцентирроваться на одном источнике финансирования практически всегда обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер расчитывает в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Разумеется, высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов считают, что девелопмент такого рода является наиболее сложной операцией на рынке недвижимости, так как в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и крайне сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент — искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Пивлекая собственые средства в проект, девелопер ими рискует, но и зарабатывает больше

    В зависимости от объектов недвижимости

В соответствии с классификацией объектов недвижимости можно выделить следующие виды девелопмента: девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент, девелопмент жилой недвижимости, девелопмент офисной недвижимости, девелопмент торгово-развлекательной недвижимости, девелопмент складских помещений, девелопмент промышленной недвижимости, девелопмент объектов социально-культурного значения. Общим для девелопмента объектов недвижимости является сложность и многообразие задач, встающих перед девелоперской компанией при реализации девелоперских проектов. Тек, создание, например, жилого комплекса объектов недвижимости включает в себя два вида девелопмента в соответствии с классификацией по объектам недвижимости — это ленд-девелопмент (девелопмент земли) и девелопмент жилой недвижимости.

Чаще всего функции девелопера квалифицируют в зависимости от функционального назначения объекта недвижимости

Как в России, так и за рубежом, многие девелоперы занимаются этими видами девелопмента одновременно. Когда оба вида деятельности выполняются на одном участке, их чаще всего рассматривают как один проект (например, создание малоэтажного жилого комплекса). Однако это два абсолютно разных вида девелоперской деятельности, и каждый из них нужно анализировать по его собственным показателям, организовывать и контролировать, исходя из различных принципов и используя разные методы и инструменты. В любом проекте девелопмента основные усилия направляются на снижение рисков и повышение доходности. Решение задач, возникающих на каждой стадии проекта, направлено именно на достижение этих целей.

Обычно один девелопер может заниматься несколькими видами недвижимости одновременно

В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

Строительный объект будет иметь особенности из-за конечного назначения, а значит и девелопер тоже
        Девелопер земельных участков

В классическом понимании land development — это разукрупнение земель и последующая подготовка земельных участков для ведения девелоперских проектов. Land development прежде всего способствует повышению ликвидности земельных участков и их инвестиционной привлекательности. 

Хотя в теории все выглядит несложно: поступило предложение по земле — провел анализ юридической чистоты и возможности в принципе что-либо с землей сделать (а то вдруг там охранная зона, которая по каким либо причинам не указана в ЕГРП), возможности подключения инженерии и рентабельность вообще вести центральные сети (может проще и дешевле автономные), исследовал на скорую руку все что возможно, вплоть до качества грунта (что, кстати важно, т.к. можно вляпаться в то, что подготовка его под строительство сделает проект просто нерентабельным), прикинул потянешь ли финансово проект, а если нет, то где возможно получить инвестиции; просчитал предполагаемую маржу от реализации (желательно не рассчитывать при этом на будущие блага, которые подарит рынок повышением цены), заложился с запасом по срокам — и вперед — бери землю и начинай работать.

Покупка земельного участкапод застройку входит в обязанности каждого девелопера

В силу того, что как правило, та земля которая предлагается не соответствует по своим правовым характеристикам актуальным потребностям застройщиков, в основном, первые этапы девелопмента земельных участков сводятся к выбору подхода к изменению либо категории земли, либо ее разрешенного использования.

Земельный участок должен соответствовать определенным требованиям, чтобы подходить для застройки

В области и городе эти вопросы решаются на данный момент не одинаково. В СПб еще в декабре 2005 г. утвержден Генплан развития города до 2025 года в соответствии с которым вся территория разбита на функциональные зоны (жилая зона, общественно-деловая, промышленная, транспортной инфраструктуры и т.д.) и т.к. вся территория города (включая пригодную до границ СПб, как субъекта федерации) относиться к категории земель населенных пунктов, то остается действовать внутри категории путем изменения разрешенного использования.

Нужно учесть, что строительство на земельном участке нужно будет согласоввать с органами власти

Все эти процедуры регулируются Градостроительным кодексом. Самое простое, когда функциональное назначение в Генплане соответствует тому, что вы хотите реализовать на земельном участке — его остается только (если оно, конечно, отличается от того, что у Вас в документах, по которым право собственности было передано и разрешенное использование могло быть установлено еще старыми нормативными актами), так вот его остается только перевести в соответствие с градостроительным регламентом на основании Генплана. Т.к. правила землепользования и застройки еще не утверждены в СПб, кроме разработки проекта планировки, придется выполнить еще и ВРЗ, утверждение комитетом по градостроительству и архитектуре которого, и послужит основанием для приведения разрешенного использования в соответствие с Генпланом.

Для регулирования вопросов по застройке, существует Градостроительный Кодекс России

Затем если повезет, то вместо разработки проекта планировки квартала, где ваш участок всего лишь небольшая часть этого квартала, Вам разрешит ограничиться разработкой только градостроительного обоснования застройки участка, что и дешевле и быстрее, ну а потом уже Градплан и разрешение на строительство. Если же функциональное зонирование в Генплане отличается от желаемого, то можно попробовать внести изменения через принятие закона СПб о проекте корректировки Генплана, но времени и усилий на это надо положить огромное количество.

В Градостроиетельном кодексе прописаны нормв, которых нужно придерживаться при застройке городов

В области земли относятся к разным категориям, поэтому регулируются разными законами. Но с 05.01.2005 г. вступил в силу 172-й ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», что позволило избавиться от произвола чиновников, которые делали эту процедуру практически невозможной из-за отсутствия правовой базы изменения категории. Если участок, рассматриваемый под проект находиться в составе поселения, то здесь все несложно. Но чаще земля находиться вне границ населенного пункта и тут уже выбор не очень велик. Если у Вас общая граница с поселком надо разрабатывать новый Генплан, который бы изменил границы этого населенного пункта и включил бы рассматриваемый участок в нее.

Земельные участки могут относитьс к разным видам, поэтому и требования к ним будут выдвигаться разные

Другой случай, если это земли лесфонда (кстати, здесь о собственности речь не идет — максимум 49 лет аренды), здесь можно на основании 82 статьи Лесного кодекса размещать объекты культурно-оздоровительных целей и иные хозяйственные постройки. В рекреационной зоне может находиться база отдыха открытого или ведомственного типа. Огородить всю территорию по периметру можно, но разбивать на участки нельзя. На дома можно получить техпаспорт и свидетельство о собственности на временное строение, которое в последующем можно продавать. Но это все как-то не очень отвечает чаяниям покупателя, желающего чтобы все было оформлено надлежащим образом.

Также нудно понимать, что при строительстве будут выдвинуты особые требования к зеленым насаждениям

Самый частый случай это когда статус земли — сельхозназначение, которое не граничит с существующим поселением, поэтому здесь мы можем попытаться изменить только разрешенное использование — например через процедуру создания ДНП, проведение экологической экспертизы, которая, кстати, должна показать, что данный участок не пригоден для ведения с/х. Также эта земля не должна быть особо ценной и не отличаться сильно кадастровой стоимостью от средней по району (у нас 30%, под Москвой вообще 10%). Необходимо пройти процедуру общественных слушаний по изменению разрешенного использования к моменту которой желательно представить хотя бы предпроект поселка (в случае если Вы хотите реализовывать именно проект коттеджного поселка).

Чаще всего оказывается, что землю сельхозназначения переводят в другой вид, пригодный для застройки

Далее еще много всего: МВК, инвестдоговор, разработка плана планировочной организации поселка, его утверждение в КГА, проведение территориального землеустройства с получением конечных кадастров, регистрация права собственности и тогда — застройка. Правильно совместить (если есть уверенность в том, что удастся изменить разрешенное использование) с этим процессом подводку инженерии и начало благоустройства. А с застройкой начинать на наш взгляд стоит только имея на руках хотя бы решение или постановление об изменении разрешенного использования.

        Девелопер жилой недвижимости

При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами. Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика — разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

        Девелопер офисной недвижимости

При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

При строительстве офисной недвижимости, нужно заранее позаботиься о наличии напковочных мест

В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. то может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Офисная недвижимость может продаваться или сдаваться девелопером в аренду

Цель, к которой стремятся все девелоперы — максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования. Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При строительстве офисного помещения, девелопер должен максимизировать поезную площад для использования

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Строительство офисного помещения будет иметь смысл только при уверенности в привлечении арендаторов
        Девелопер торгово-развлекательной недвижимости

При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена — идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

Торгово-развлекательный комплекс должен находиться в удобном месте

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг. В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Лучше вего, если торгово-развлекательный комплекс находится на перекрестке или вдоль дороги
        Девелопер складских помещений

Почему при очевидной выгоде логистической и девелоперской деятельности в области складской недвижимости наблюдается процесс активного их размежевания» Ведь это две составляющие одного, так называемого складского бизнеса, две стороны одной медали. Попытаемся в этом разобраться. Тенденции мощного развития девелопмента складской недвижимости (далее » девелопмент) и складской логистики обусловлены неудовлетворенным спросом как на качественные складские помещения класса «А» и «В», так и на качественные складские услуги уровня 3PL-операторов.

Обратимся к статистике. По данным DHL Russia, в России спрос на логистические услуги стабильно растет на 18-23% ежегодно, опережая динамику ВВП. В Европе рост составляет примерно 5-6% в год. Структурным звеном эффективной транспортно-логистической системы являются современные склады. В московском регионе в начале года в наличии имелось 4 500 тыс. кв. м складских площадей, из которых на класс «А» приходилось 730 тыс. кв. м, «В» — 1 450 тыс. кв. м., а суммарный спрос в краткосрочной перспективе оценивается в размере 2-5 млн кв. м для Московского региона. Начавшаяся в 90-х годах прошлого века массовая приватизация производственных, складских строений и прочей коммерческой недвижимости разделила игроков данного сектора, если так можно выразиться, по специализациям. Среди них появились:

Складские помещения принято классифицировать по их функциональному назначению

— собственники складских объектов (девелоперы), предоставляющие помещения в аренду и не оказывающие никаких услуг по обработке и транспортировке грузов;

Предпринимател может иметь в собственности складские помещения

— собственники складских объектов, сдающихся в аренду и предоставляющих ограниченный комплекс услуг (погрузка-выгрузка, перемещения внутри склада), это 1PL-операторы;

Имея в собственности складские помещения, предприниматель может их сдавать

— собственники или арендаторы складов, которым в аутсорсинг передан полный комплекс складской обработки грузов, включая подборку (пикинг) мелкими единицами (коробами, штуками), а также дополнительные операции по переупаковке, маркировке, стикеровке и т.д. Кроме этого, склад оснащен автоматизированной системой управления (WMS), позволяющей не только вести учет и размещение товаров на складе, но и формировать ежедневные отчеты по движению товаров, а также вести учет оказанных услуг для автоматизации процедуры выставления счетов, это 3PL-операторы.

Аренлатору складского помещения могут быть переданы все права по его организации и реконструкции

На сегодняшний момент на рынке присутствуют все 4 типа операторов и все они с той или иной долей успеха ведут свою деятельность. А кто из них наиболее успешен» В любом виде деятельности есть свои лидеры, показывающие наилучшие финансовые результаты. В логистике это прежде всего «Национальная логистическая компания? (НЛК) и «ФМ Ложистик», причем первая » стопроцентно российская компания, вторая » стопроцентно иностранная. Спрос породил предложение: из-за дефицита качественных складских комплексов класса «А» сдача объектов в аренду стала высокорентабельным бизнесом, а после упрощения порядка передачи земельных участков под застройку сократились сроки строительства до 2 лет, считая с момента начала оформления участка земли в собственность или долгосрочную аренду.

Все типы складских помещений пользуются спросом на сегодняшний день на рынке девелопмента

Сделки оформляются на площади от 10 до 50 тыс. кв. м на сроки до 10 лет. Затем в игру вступили финансовые группы, перекупающие у девелоперов готовые и даже эксплуатируемые складские комплексы. Одним из крупнейших игроков стал британский фонд «Raven Russia», купивший в течение 2005-2006 г.г. более 150 тыс. кв. метров складов у «РосЕвроДевелопмент» в Крекшино, а также «Кулон Балтия» и «Кулон Южный» (данные «Компании СТК»).

Функции девелопера будут зависить от того, на сколько большой площади складское помещение обслуживается
        Девелопер промышленных помещений

Промышленность активно развивается в ЛО. Особенно активно это происходит вблизи КАД и в административных центрах ЛО, где можно найти квалифицированные рабочие кадры. Стимулом к активному строительству новых производств послужили факторы административного и рыночного воздействия на промышленников:

— в Санкт-Петербурге администрация города активно выдавливает промышленные предприятия из исторического центра;

— в ЛО администрация принимает законы, поддерживающие развитие промышленности. Прежде всего, это Закон N 103-оз«О мерах государственной поддержки организаций, осуществляющих деятельность на территории индустриальных парков и технопарков ЛО». Было принято (но потом отменёно) Постановление Правительства Ленинградской области от 17.06.2011 N 181 «О Программе улучшения инвестиционного климата в Ленинградской области на 2011-2014 годы»;

В закоондательстве РФ существуют специальные акты по промышленным помещениям

— в ЛО много земли категории «земли промышленности» в частной собственности. Достаточно высокие налоги на такую землю, стимулируют собственников искать пути развития производства на таких землях. Они стараются решить вопросы инженерного обеспечения, логистики. Владельцы таких земель активно предлагают потенциальным резидентам разместить на своих землях производства.

Нужно обратить внимание, что при строительстве промышленных обектов применяются свои налоги

В результате активных действий на рынке, уже сейчас активно осваивается под развитие (прежде всего логистических терминалов) окрестности КАД и множество локальных площадок в ЛО. 

Девелопмент промышленных объектов получил толчек в крупных городах и развивается

Разрабатывая генпланы и проекты планировок промышленных территорий (к примеру, промышленная территория во Всеволожском районе для размещения различных производств), мы многократно сталкивались с необходимость находить компромисные решения при разработке проектной документации.  Требования к разработке градостроительной документации обычно поступают от многих участников процесса:

— районная администрация следила за соблюдением норм и правил общей градостроительной направленности (логистика, инженерное обеспечение, очистные сооружения, противопожарные мероприятия, санитрано-защитные зоны и т.п.);

Государственные администрации особое внимание должны уделять именно строительству промышленных объектов

— собственник участка требовал минимизировать площадь не продаваемых земель (дороги и проезды, участки под объекты инженерной инфраструктуры и т.п.);

Для строительства большого промышленного объекта, может потребоваться большой земельный участок

— потенциальные резиденты промышленной территории выдвигают свои требования по размеру и форме земельных участков, необходимой инженерной инфраструктуре.

Заказчик должен честко сформулировать свои требования к будующему промышленному объекту

Потребность в инженерном обеспечении зависит от специализации промышленной площадки. Пищевым производствам требуется много воды и очистные сооружения. Машиностроительным предприятиям надо много электроэнергии, и обычно всем надо много газа для ГВС и отопления. Обычно при проектировании промышленного здания наиболее сложно выполнить раздел ТР (технологические решения), который должен содержать в себе все требования Заказчика. Проект промышленного здания должен предусматривать все требования СНИПов и Закзачика. Проектирование инженерных сетей производится сразу на весь производственный комплекс. Это позволяет предусмотреть прокладку всех инженерных сетей или оставить место для будущих коммуникаций. 

Нужно учесть, что при строительстве промышленных сооружений, понадобятся особенные виды коммуникаций

Главный вопрос при разработке ТЗ для административно -бытового корпуса — какие функции планируется разместить в административном корпусе. Если инженерно-технических персонал (технологи и т.п.) то это самый простой утилитарный вариант. Зачастую такой АБК просто пристраивают к зданию цеха, или размещают его на втором этаже цеха. Если вы планируете разместить в административно-бытовом корпусе отдел продаж и административно-хозяйственный блок, то тогда конечно есть смысл строить его отдельно. Ну а если планируются, что АБК будет выполнять представительские функции (размещают конференц-зал к примеру), то тогда стоит задуматься и о архитектуре. Собственно, в зависимости от функционального назначения административно-бытового здания, меняется и подход к его проектированию и строительству.

при строительстве промышленного объекта должно быть грамотно состалено техническое задание

Права и обязанности девелопера

В зависимости от видов девелопмента довольно существенно меняются права и обязанности девелопера. Важно отметить, что на разных этапах девелопмента девелопментская организация осуществляет разные функции и операции, применяет разные комбинации и схемы для своей работы. С позиции гражданского права девелопер является и застройщиком, и риелтором, и архитектором, и инвестором, и управляющим, если заключен договор доверительного управления имуществом. Частным правом урегулированы отношения между субъектами девелопмента, в том числе как субъектов предпринимательской деятельности. Практически любое физическое либо юридическое лицо имеет возможность стать субъектом российского девелопмента.

Уже ранее отмечалось, что работа на рынке недвижимости практически всегда требует привлечения существенных финансовых ресурсов. Эти ресурсы привлекают за счет кредитов. Такую задачу осуществляют различные кредитные учреждения, основой которых являются банки, юридический статус которых определяется законодательством о банках и банковской деятельности. Несомненно, что девелопмент как вид предпринимательской деятельности требует разностороннего системного подхода к его правовому регулированию. Нельзя говорить о преобладании определенного вида норм в правоотношениях, связанных с девелопментом. На разных этапах девелоперской работы соотношение частного и публичного права имеет разные формы своего проявления.

Для рынка девелопмента характерно налиич большого финансирования проекторв строительства

Современная концепция развития недвижимости имеет широкое распространение в экономических отношениях под названием «девелопмент». Данное понятие появилось в Российской Федерации не очень давно. Применительно к недвижимости данное слово означает продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.

Понятие девелопмента на территории Российской Федерации начало вводиться в обиход недавно

Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта, которым является объект недвижимости. В целом данный процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Он определяется видом работы, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом и где произведенный продукт продолжительное время имеет возможность создавать регулярный поток денежной массы, область, которая чутко реагирует на замены в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, праве, социальной области.

Развитие объектов недвижимости - это слоный процесс, который требует привлечения настоящих спецов

Стадии деятельности девелопера

Далее рассмотрим девелоперский бизнес в его определении fee development — как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу Инвестора, выполняя функции по Управлению проектом. Работа над проектом включает в себя следующие стадии:

Жизненный цикл проекта девелопмента при создании комплекса объектов недвижимости

— предпроектная подготовка: анализ рынка недвижимости, подбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение инвестиционных средств;

На предпроектной стадии девелопер должен провемти анализ рынка недвижимости

— проектирование: разработка финансовой схемы, организация финансирования, формирование архитектурно-инженерной группы, привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади, руководство проектированием, проведение тендера на строительные работы;

На стадии проектирования, должна быть проработа финансоавя схема девелоперского проекта

— строительство: координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ), контроль качества строительства и сметных расходов;

На стадии строительства, девелопер занимается непосредственной координацией проекта

— реализация: маркетинг, реализация площадей, контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства, основные принципы девелопмента.

    Деятельность девелопера на предпроектной стадии

Один из ключевых принципов девелопмента — создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта — от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Это справедливо для любой стадии девелоперского проекта. 

Проведение исследований является важной функцией девелопера на предпроектной и других стадиях

Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта. На предпроектной стадии девелоперского проекта можно выделить два наиболее важных этапа — исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы:

— в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем;

Исследование должно показать, какие ниши рынка недвижимости еще незаполнены

— какой именно объект нужно строить;

Также исследование дает ответ на вопрос, какой именно объект недвижимости нужно строить

— каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей;

Результаты исследования дадут общее представлени об уровне цен на недвижимость в выбранном секторе

— каков прогноз рентабельности проекта;

Проект не будет иметь смысла, если не способен будет обеспечить высокий уровень рентабельности

— уровень конкуренции в том или ином сегменте;

Перед началом проекта девелопмента, нужно понимать реальный уровень конкуренции в данном секторе

— возможные риски и способы их уменьшения.

Любой девелоперский проект несет в себе риски, которые нужно адекватно оценивать сначаала

Исследование рынка позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегмента рынка.

Положени ена рынке недвижимости развивается динамично, поэтому нужно реально оценивать положение

    Деятельность девелопера на стадии проектирования

Еще один важный пункт — анализ существующих рисков и способов их уменьшения. Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают от двух лет. Таким образом, проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Поэтому в последнее время на Западе одна из модных теорий девелопмента говорит о том, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности.

Девелопер должен уметь не только проанализировать риски, но и знать, как их уменьшить

Выбор местоположения — один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Всем известно, что продать или сдать в аренду плохое здание в хорошем месте легче, чем хорошее здание в плохом месте. Известный афоризм американских девелоперов гласит: «Стоимость определяется тремя факторами местоположением, местоположением, и наконец , местоположением». Однако, несмотря на всю сложность задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для девелопера, строящего здание для конкретной компании.

Выбор земельного участка очень важен при проектировании девелоперского проекта

В первом случае девелопер, имея информацию о рыночных тенденциях и примерное представление о сфере, в какой он будет работать, обладает известной гибкостью при выборе участка. Во втором случае существуют дополнительные ограничения поиска, связанные с деятельностью компании. Выбор площадки должен учитывать массу факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж района, перспективы продажи или сдачи в аренду площадей, построенных на данном участке, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные ограничения, сложности подведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экология.

Для выбора земельного участка, девелопер должен обладать объективными данными его характеристик

Для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться. Чтобы прояснить важность каждого пункта, девелопер при выборе участка должен ответить насколько важны для бизнеса, под который предназначено здание, следующие детали: близость к потребителю, клиенту или покупателю, к партнерам по бизнесу, к обслуживающему персоналу, к жилым районам, торговым точкам, предприятиям бытового обслуживания и общественного питания, транспортным магистралям, удобство сообщения с вокзалами и аэропортами, уровень жизни в районе, возможность расширения для компании-арендатора или покупателя.

Выбор земельного участка девелопером будет зависить от тего какой именно вид проекта будет на нем реализован

Следует отметить, что часто задача выбора земельного участка осложняется благодаря юридической неопределенности. Юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, которые часто делают строительство нерентабельным. Для избежания финансовых рисков при выборе участка необходимы тщательные, детально проработанные исследования территории, которые разумно проводить с привлечением чиновников соответствующих городских служб. На основе имеющегося анализа участка и исследования рынка разрабатываются функциональная концепция объекта и эскизный проект, которые сразу же рассматриваются с точки зрения их рентабельности.

Расположение объектов недвижимости должно быть согласовано с градостроительными организациями

Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади на рынке. Целесообразным выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания.

Девелопер должен обладать достаточными знаниями, чтобы контролировать стоимость объектов

На стадии проектирования наиболее важный этап для всего проекта — организация финансирования. Этот этап отсутствует в случае fee-development, поскольку все расходы на строительство берет на себя заказчик. Финансирование из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты, целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Аксиомой выглядит утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект.

Финансирование - это одна из важнейших задач, которая решается девелопером на стадии проектирования

При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами. Классическая схема смешанного финансирования выглядит следующим образом. После вложения 10% собственных средств девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта (при этом обоим по окончании строительства достается по 50% построенной недвижимости). Следующий этап — привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25-30% от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика — 10%.Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при 50%-й готовности объекта.

На практике отклонения от классической схемы встречаются весьма часто. Например, подрядчик может выполнять также роль стратегического инвестора и финансировать в итоге до 50% стоимости проекта. Возможно нахождение клиента уже на начальной стадии проекта, и тогда он может принять более серьезное участие в финансировании. В западной практике для организации финансирование активно используются залоги уже имеющейся недвижимости (например, земельного участка под строительство), однако в России эта схема встречается довольно редко из-за пробелов в законодательстве.

Существует несколько признанных девелоперами схем финансирования проектов, не ограниченных законом

Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство территории. (Если брокер не был привлечен на предпроектной стадии, его привлечение на данном этапе обязательно). Требования государственных инстанций к представляемой на утверждение документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

Схема финансирования проекта важна для девелопера, потому что от нее зависят этапы проекта

Когда приходит время организовать строительный тендер, нужно рассмотреть две возможности. Если застройщик или будущий владелец хотят максимально точно воплотить свой замысел, проектное бюро должно четко определить все существенные конструктивные детали. На них должна быть составлена подробная последовательная спецификация, все пункты которой должны быть выполнены генеральным подрядчиком.

Рано или поздно, прийдет очередь организовать строительных тендер дял девелопера

Во втором случае четко определяются только важнейшие в художественном и конструктивном отношении детали, а оставшиеся элементы определяются только в отношении их функции и видов работ. Это означает, что подрядчик получает возможность вносить предложения по использованию строительных технологий, с которыми он хорошо знаком по опыту прошлой работы. В некоторых ситуациях второй вариант наиболее предпочтителен, поскольку он часто освобождает от дополнительных бюрократических процедур, связанных с получением разрешения на импорт определенных строительных материалов.

К сожалению ,при проведении тендера девелопер може столкнуться с бюрократическими процедурами

При оценке результатов тендера предпочтение должно отдаваться тем фирмам, которые доказали свою способность осуществлять проекты подобного рода. Услуги пользующихся хорошей репутацией фирм, как правило, стоят недешево, но обращение к ним дает больше гарантий, что строительство будет завершено в срок и в соответствии со спецификациями.

При проведении тендера, девелопер должен отдавать предпочтение тем организациям, у которых есть репутация

Очень важный момент — заключение договора с подрядчиком, который должен максимально учитывать интересы девелопера и устанавливать жесткие штрафные санкции за срыв сроков строительства и несоответствие качества работ спецификациям. Для этого часто необходимо привлечение юристов.

Заключению договора с подрядчиком должно быть уделено особенное внимание на стадии проектирования

    Деятельность девелопера на стадии строительства

На стадии строительства наиболее важный момент — контроль сроков, качества работ и строительных затрат.После передачи подряда строительство должно происходить под постоянным наблюдением со стороны группы менеджмента, которая контролирует качество исполнения работ, производит промежуточные выплаты и следит за соблюдением сроков. Для этого бывает полезным привлечение компании, специализирующейся на управлении строительством (Bovis, Hanscomb и др.). После завершения строительства проверяется соответствие параметров здания указанным в договоре спецификациям, а также устанавливается срок гарантии. После этого готовое здание принимается заказчиком.

Самым важным моментом на этапе строительства объекта является контороль срока процесса

Стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства. Контракт с брокером заключается, как правило, еще на этапе проектирования. Выбор брокера обычно основывается на имеющемся опыте в реализации площадей данного типа и хорошей репутации. Во многих случаях эффективным оказывается привлечение западных брокерских фирм. Для успешной реализации площадей необходимо четко определить класс потребителей. Рекламная кампания должна быть сориентирована на этот слой потребителей. Если к моменту готовности здания арендаторы/покупатели уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договора об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям. Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампанию, или пересмотреть ее стратегию.

Стадия реализации девелоперского проекта должна начинаться еще до завершения строительства

Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема финансирования ставится под угрозу. В таких случаях риэлтеры должны использовать специальные стимулы для арендаторов/покупателей — оплата расходов по переезду, безрентный договор за первые два-три месяца или понижение стоимости аренды. Для организации управления объектом недвижимости желательно приглашение профессиональной управляющей компании.

    Деятельность девелопера на стадии реализации

В том случае, если проект реализуется Инвестором в коммерческих целях, управляющая компания осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Реализация маркетинговой кампании, включает:

— разработку маркетинговой концепции и стратегии;

На первом этапе, девелопер должен заняться разработкой маркетинговой концепции проекта

— разработку логотипа проекта и всех вытекающих атрибутов;

Разработка логотипа входит в задачи, которые должен решать девелопер на стадии реализации

— разработку пакета рекламно-информационных материалов, описывающих проект на русском и английском языках, для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей;

Разработкой рекламных материалов должна заниматься евелоперская компания во главе с маркетологом

— размещение рекламы в российских и иностранных средствах массовой информации;

Реклама о девелоперских проектах должна быть размещена во всех доступных средствах массовой информации

— подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта;

Девелопер сам занимается подготовкой пресс релиза по строительному проекту недвижимотси

— создание «сlеаring housе» для работы с потенциальными клиентами;

Стратегия девелопера должна строиться, мсходя из личных предпочтений конечных клиентов

— осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам и профессиональным брокерам;

Девелоперы занимаются адресной рассылкой для тех, кто мажет заинтересоваться девелоперским проектом

— проведение презентаций проекта с участием представителей государственных структур;

Презентацией проекта девелопмента и его конечного продукта должен заниматься девелопер

— разработку типового договора аренды или продажи;

Разработка технической документации возможно потребует привлечения дополнительных специалистов девелопером

— проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов на аренду или продажу помещений.

На данном этапе Девелопер помогает Инвестору реализовать основную цель проекта — достичь максимальной эффективности осуществленных инвестиций. Именно здесь Инвестор наиболее ярко ощущает преимущества концепции управления строительными проектами, реализуемой девелоперской компанией. Основными целями, которые преследует Инвестор проекта, привлекая профессионального управляющего, являются:

— избежать необходимости создания и содержания собственной службы заказчика для выполнения функций управления проектом;

Девелоперы обладают профессиональными навыками управлени проектами в строительстве

— профессионально сформулировать стратегию проекта и техническое задание;

Девелопер должен уметь формировать техническую доекументацию для инвесторов и заказчиков

— обеспечить контроль за разработкой проекта и программой строительства;

При осуществлении процесса строительства, девеллпер должен контролировать соответствие процессов документации

— обеспечить контроль за оптимизацией минимизацией бюджета проекта;

Профессинальный девелопер может сделать так, чтобы бюджет проекта значительно уменьшился

— максимально сократить сроки строительства;

Сократить сроки строительства тоже может девелопер, занимаясь управлением проектами

— обеспечить контроль за соблюдением качества строительства;

Девелопер должен контролировать на стройплощадке качество осуществляемого строительства

— обеспечить достижение максимальной финансовой эффективности проекта;

Девелоперский проект должен достичь своего экономического максимума в показателях

— обеспечить представление и защиту интересов Инвестора перед подрядчиком. проектировщиками, консультантами и государственными органами;

Одной из функций, которуюдолжен выполнять девелопер является сохранение капитала инвестора

— избежать ситуации, при которой подрядчик. пользуясь отсутствием профессионального опыта у владельца, традиционно стремится либо увеличить бюджет (за счет дополнительных работ), либо (при фиксированном бюджете) снижать свои издержки за счет низкого качества материалов и работ.

Привлекая профессионального девелопера, инвестор избавляет себя от искусственного набивания стоимости

Таким образом, дополнительные расходы на оплату управляющей компании компенсируются обоснованностью и жестким контролем за бюджетом строительства, гарантией сроков и качества, а также надежной защитой интересов Инвестора при реализации проекта.

Строительство карьеры девелопера

Сделать успешную карьеру мечтают многие, но выбрать лучшую сферу для профессиональной самореализации получается не у всех. Тем, кто решил работать в недвижимости, нужно иметь в виду, что трудиться придется в условиях жесткой конкуренции. Кроме того, рынок недвижимости очень подвержен влиянию кризисов, в один из которых можно с легкостью остаться без работы. Тем не менее эта сфера весьма перспективна: в период экономического роста можно рассчитывать на быстрое повышение доходов и карьерное развитие.

Строительство успешной карьеры девелопера может потребовать много усилий и ен одноог года работы

12 июля на ИРН прошла онлайн-конференция «Карьера на рынке недвижимости: как добиться успеха?». На вопросы посетителей портала ответили президент рекрутингового портала Superjob Алексей Захаров и заместитель председателя комитета по обучению Гильдии риелторов Москвы Сергей Прокофьев.

Гильдия риелторов России прводит выставки и отвечает на вопросы, как именно построить карьеру девелопера

    Спрос на девелоперов на рынке труда

До кризиса работа в недвижимости считалась стабильной, доходной и престижной. Но 2008 г. разрушил иллюзии оптимистов: этот рынок оказался уязвим не менее, чем фондовый и финансовый. Девелоперские и риелторские компании провели массовое урезание зарплат и сокращение персонала, по некоторым данным, наиболее серьезная ротация произошла среди брокеров. «Безусловно, эта сфера остро реагирует на кризисы, и риск снижения дохода в сложные периоды здесь очень высок», — отмечает президент рекрутингового портала Superjob Алексей Захаров.

Спрос на риелторов и девелоперов в докризисные годы возрастал с каждым годом

Однако сейчас рынок восстанавливается и компании вновь готовы выделять деньги на расширение штата и повышение зарплат, поэтому спрос на грамотных специалистов по недвижимости растет. По данным Superjob.ru, прирост вакансий в сфере недвижимости составил с января по июнь 2011 г. 22%. Сейчас соотношение предложения и спроса в сфере недвижимости находится на среднем уровне: 5,5 резюме на одну вакансию, тогда как по всей базе портала на одну вакансию приходится 5,2 резюме.

После экономического кризиса 2008 года, рынок недвижимости России начал немного восстанавливаться

В недвижимости могут найти работу как специалисты, на которых есть спрос во всех отраслях (маркетологи, рекламщики, аналитики, финансисты), так и профессионалы с узкой специализацией — маклеры, агенты, менеджеры отдела аренды, риелторы, специалисты по кадастру, руководители девелоперских проектов. Размер компенсаций в сфере недвижимости, по словам Алексея Захарова, находится на среднерыночном уровне: «На данный момент уровень зарплат в сфере недвижимости сопоставим с уровнем зарплат в продажах. Есть отрасли, где зарплата на аналогичных должностях (например, маркетолог-аналитик, менеджер по развитию бизнеса) несколько выше: промышленность, ИТ, телекоммуникации».

На рынке недвижимости очень легко найти работу, имею специальность аналитика или менеджера

Из ответов эксперта на вопросы читателей, интересующихся размером оклада на различных должностях, выяснилось, что специалист по маркетингу в области недвижимости с опытом работы получает в среднем 45 000 — 65 000 руб., маркетолог-аналитик с опытом работы может рассчитывать на 45 000 — 60 000 руб., директор по маркетингу зарабатывает 100 000 — 150 000 руб. Интересно, что руководители в сфере PR на рынке недвижимости зарабатывают в среднем на 15-20% меньше, чем те, кто занимает аналогичные позиции в маркетинге.

Специалисты по маркетингу тоже пользуются спросом на рынке девелоперских услуг

Доходы риелторов несколько сложнее прогнозировать. «Средняя зарплата агента по недвижимости в Москве составляет от 35 000 до 60 000 руб., но может значительно варьироваться в зависимости от количества заключенных сделок: многие компании предлагают высокий процент (в среднем 40-50% от сделки по аренде) при минимальном окладе», — отмечает Алексей Захаров.

Заместитель председателя комитета по обучению Гильдии риелторов Москвы Сергей Прокофьев подробнее рассмотрел принцип формирования дохода риелтора на примере агента по зарубежной недвижимости: «Например, квартира в Праге стоит около 10 млн руб. Комиссия агентства 4%. Сколько получит риелтор при комиссионном плане 46%? В зарубежной недвижимости, как правило, две компании участвуют в сделке и делят комиссию агентства пополам: одна в России со стороны клиента, вторая за границей со стороны продавца (конечно, бывает и наоборот). В нашем примере половина от 4% составит 80 000 руб., которые поступят в агентство, риелтору начислят 46% от этой суммы, то есть 36 800 руб. Бывают более дорогие объекты и большие комиссионные. Опытные эксперты по зарубежной недвижимости, закрывающие около пяти сделок в квартал, имеют доход от 100 000 руб. до 150 000 руб. в месяц».

Зарубежный рынок недвижимости ушел вперед по некоторым параметрам, по сравненю с российским

    Квалификационные требования к девелоперу

Девелоперу необходимо иметь высшее экономическое, юридическое либо техническое образование, глубокие знания рынка недвижимости, строительных технологий, в области архитектуры, маркетинга и рекламы, юридического оформления сделок.

Для получение работы, девелопер должен иметь высшее экономическое или юридическое образование

Аналитический склад ума, стрессоустойчивость, целеустремленность, организаторские способности. Девелоперу для работы требуются также навыки в области организационно-административной деятельности. Немаловажными являются лидерские качества, с помощью которых, девелопер (выступая зачастую в качестве работодателя) собирает команду специалистов. Жизненный опыт крайне необходим для отбора квалифицированных юристов, архитекторов, специалистов по маркетингу, брокеров и т. д.

Определенные личностные и умственные характеристики также сделают работу девелопера эффективнее

Для того чтобы вести успешный бизнес в качестве девелопера, необходимо верно оценивать состояние рынка недвижимости, уметь анализировать последние тенденции в этой непростой сфере бизнеса. Такой специалист должен своевременно принять решение о перепрофилировании объекта для получения большей доходности и грамотно организовать весь этот процесс. Для этого необходимо хорошо разбираться в инженерно-строительной теории и обладать соответствующей практикой. Девелоперу необходимо иметь высшее экономическое, юридическое либо техническое образование, глубокие знания рынка недвижимости, строительных технологий, в области архитектуры, маркетинга и рекламы, юридического оформления сделок.

Важным умением профессионального девелопера является проведение анализа тенденций рынка

Девелопер имеет высокий уровень заработной платы, которая начисляется в виде процента от продажи либо сдачи в аренду проекта. Профессия девелопера является высококвалифицированной и высокооплачиваемой. До позиции девелопера можно дорасти, имея опыт работы риэлтером, маклером.

Заработная плата девелопера будет на прямую зависить от усилий и умений, которые он прилагает

    Получение образования девелопера

Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например, проектировщики и руководители строительных проектов). Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов. Специальности «Девелопмент» в ВУЗах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью«.

Получение специальности менеджмент организаций подходит для устройства на работу девелопером

Многогранность профессии «девелопер» предполагает широкий круг знаний в различных областях юриспруденции, бизнеса и инженерных наук. Такому специалисту необходимо и образование в сфере финансов и маркетинга. На сегодняшний день большинство специалистов в области девелопмента имеют техническое образование. Многие из них являются выпускниками МГСУ (Московский государственный строительный университет). Девелоперу не помешает финансовое, юридическое, экономическое образование. Кроме того, приветствуется знание английского языка и постоянное повышение квалификации — стажировки, курсы и т. д.

Выпускники Московского государственного строительного университета часто становятся девелоперами

Девелопер должен уметь считать деньги, распознавать перспективные возможности, находить и использовать связи, привлекать инвестиции, координировать деятельность других участников процесса — это все качества предпринимателя и управленца. Развивают их, как правило, на специализации business administration (МВА). А специализированных дипломов девелопера нигде в мире пока не выдают.

Диплом о получение специальности девелопера не выдают не только в России, но и нигде в мире

Большим подспорьем в развитии девелопера как специалиста являются так называемые IPP (Individual Professional Project), то есть стажировки в реальных условиях с целью получения необходимого опыта. Начальные знания по направлению «Девелопмент», можно получить в Школе менеджеров «Арсенал» на бизнес-курсе «Управление недвижимостью». Зачастую девелоперские компании стремятся самостоятельно обучить собственного специалиста, нежели потратить огромные средства на поиск и найм опытного профессионала.

Стажировка в реальных условиях помагает девелоперу освоится на рабочем месте

    Выбор работодателя для работы девелопером

Выбрать правильную компанию, в которой можно достичь максимального профессионального и карьерного роста, задача не из легких. В сфере недвижимости действуют те же законы, что и в других областях: нужно заранее узнать о компании как можно больше — ее размер, кадровую политику, корпоративную культуру. Универсальных схем не существует. Так, на вопрос маркетолога, где лучше работать — в девелоперской компании или в риелторском агентстве, Алексей Захаров дал вполне ожидаемый ответ: «Это личный выбор каждого специалиста. Понять, что подходит именно вам можно, лишь поработав и там, и там». С точки зрения дохода эти компании, по словам Сергея Прокофьева, равнозначны: «Выгодно работать на топовой позиции в богатой и успешной компании. Такие компании есть как среди брокеров, так и среди застройщиков. А вилка зарплат на данной позиции  пропорциональна масштабам компании и компетенциям сотрудника: оклад от 30 000 руб. до 150 000 руб. плюс квартальные и годовой бонусы».

Наиболее актуальна проблема выбора работодателя для начинающих риелторов, так как им надо не только работать, но и учиться новому для себя делу. По словам Сергея Прокофьева, для новичка основные критерии хорошего агентства — близость от дома, наличие «истории успеха» фирмы, налаженной системы наставничества и учебного центра. «Система оплаты особого значения не имеет, т.к. комиссионные в размере 100% от нуля принесут вам тот же ноль без помощи опытного наставника», — шутит эксперт, при этом уточняет, что для опытного риелтора на первый план выходят другие параметры и плюсы агентства.

Выбор работодателя имеет важное значение при постороении карьеры девелопера

На собеседовании нужно добиться, чтобы работодатель выбрал именно вас из многочисленного списка кандидатов. Претендентам на должность риелтора нужно особенно активно и уверенно презентовать себя. Ведь, с точки зрения работодателя, вы не сможете хорошо продавать недвижимость, если не можете грамотно продать себя. «При собеседовании с риелторами, независимо от опыта работы в недвижимости, я прежде всего обращаю внимание на наличие позиции победителя, мотивацию, самопрезентацию (не путать с понтами) и голос», — поделился Сергей Прокофьев.

Сложнее всего сделать так, чтобы работодатель выбрал именно вас из большого числа претендентов

    Основные ступени карьеры девелопера

Рост спроса на специалистов в сфере недвижимости вновь повысил актуальность главной проблемы докризисного рынка труда: как найти действительно компетентного и квалифицированного сотрудника. В недвижимости эта ситуация осложняется тем, что в России очень мало вузов, готовящих специалистов этого профиля.

Найти квалифицированного сотрудника на рынке девелопмента не так уже и просто

Для людей, мечтающих о карьере в сфере недвижимости, такая ситуация также не слишком приятна. Они не всегда могут получить качественное профильное образование, поэтому приходится выбирать из других сфер (обычно это менеджмент, экономика,строительство), угадывая, что из этого больше пригодится в дальнейшей трудовой деятельности. 

Если у претендента есть профильное высшее образование, то это облегчает его дальнейшее обучение на работе

Читатель Алексей сетует на то, что нигде не учат девелопменту: «Ведь есть специализированные архитектурные вузы! Маркетинг тоже преподают во многих институтах. Брокерами становятся экономисты. А именно управлению девелоперскими проектами нигде не учат». Однако, как считает Алексей, овладеть этой профессией в вузе практически невозможно, поэтому отсутствие факультетов девелопмента вполне объяснимо. «Управлению девелоперскими проектами люди учатся всю жизнь. Молодому специалисту после вуза или краткосрочных курсов никто не доверит управление проектом, инвестиции в который начинаются от нескольких миллионов долларов, — отмечает Захаров из Superjob. — В девелопмент люди приходят из разных областей, как правило, уже реализовавшись как эксплуатационники, застройщики, риелторы, финансовые инвесторы. Деятельность девелопера лежит на стыке этих областей. Вряд ли есть смысл в преподавании где-то одновременно финансов и экономики, менеджмента, инженерии, архитектуры, строительства, энергетики…»

Професси девелопмента в Российской Федерации нигде не учат, но можно получить близкие специальности

Другим специалистам также приходится выбирать специальность в вузе не по сфере деятельности, а в зависимости от того, чем именно они планируют заниматься. Это может быть и маркетинг, и экономика, и менеджмент, и реклама. Допустим, желающим работать в сфере зарубежной недвижимости Сергей Прокофьев советует получать гуманитарное образование и учить языки — чем больше, тем лучше.

Для работы с зарубежной недвижимостью прийдется пройти образование по дополнительным параметрам

Однако большинство вопросов, поступивших на онлайн-конференцию, касаются брокерской деятельности. Риелторами в России работают люди, не имеющие высшего образования по специальности, поскольку таких факультетов просто-напросто нет. Более того, самой специальности «риелтор» пока не содержится в общероссийском классификаторе профессий. «Возможно, поэтому и существует мнение о том, что риелторами могут быть даже «люди с улицы», — говорит Сергей Прокофьев. Причем такие суждения характерны не только для потребителей риелторских услуг, но и для некоторых соискателей. Сергей Прокофьев привел пример из собственной практики: однажды в компанию позвонила женщина лет 40-45, желающая работать агентом по недвижимости. На вопрос, чем она занималась раньше, женщина даже возмутилась: «Какая разница?» А когда узнала, что при оформлении нужно будет сдать трудовую книжку, обиженно повесила трубку.

Требования к сотруднику на должность девелопера не могут быть формализованы и стандартизированы

Для риелторов существует немало краткосрочных курсов, семинаров и обучающих программ. Многие агентства недвижимости сами занимаются обучением новичков, но есть и специализированные образовательные центры, готовящие риелторов. На волне популярности профессии увеличилось количество мастер-классов, семинаров, тренингов и вебинаров для риелторов, говорит Сергей Прокофьев, но предупреждает: «Если посещать все мероприятия, то в лучшем случае времени на работу с недвижимостью не останется, а в худшем — можно разрушить действующую модель бизнеса, поменяв ее на технологию, не соответствующую местным условиям. Появился даже термин «тренинговое обжорство» о негативных последствиях всеядности».

Чтобы выбрать подходящий курс или тренинг среди имеющегося многообразия, эксперт рекомендует новичкам, во-первых, самостоятельно изучить учебную программу и биографию тренера, поискать отзывы в Интернете, во-вторых, воспользоваться рекомендациями местной гильдии риелторов. В каждой гильдии есть комитет по обучению, система аттестации учебных центров и, конечно, календарь семинаров и курсов.

Для приобретения навыков девелопера можео записаиься и пройти специальные образовательные курсы

Карьера в области развития и продажи недвижимости имеет свою ярко выраженную специфику. Специалист в области девелопмента, как правило, уже является управленцем, имея в своем багаже опыт ведения нескольких проектов. Он сам нанимает персонал для работы и несет все риски. В качестве перспективы может рассматриваться вариант с открытием собственного крупного девелоперского бизнеса или топовая должность в совете директоров крупной строительно-инвестиционной корпорации.

Работа девелопером предусматривает ни что иное, как управление проектами на рынке недвижимости

Как правило, развитие девелопера начинается с работы в рамках fee-девелопмента, то есть выполнения подрядов со стороны крупных инвесторов. Со временем, девелоперский бизнес может развить самостоятельную деятельность, связанную с участием собственных средств. Соответственно, на этой стадии развитии, несмотря на возможные финансовые риски, прибыль повышается в десятки и сотни раз. Известный афоризм американских девелоперов гласит: «Стоимость определяется тремя факторами местоположением, местоположением и, наконец, местоположением».

Чаще всего девелоперы работают с крупными инвесторами и не берут на себя персональных рисков

    Перспективы карьеры и професси девелопера

Трудоустройство не должно быть финальной целью. Нужно ставить новые цели и добиваться профессионального роста, иначе вы рискуете засидеться на одном месте и лишь издалека наблюдать за чужими карьерными успехами. «В первое время вам нужно внимательно наблюдать, как работают коллеги, не бояться обращаться за советом и перенимать их методы работы. В какой-то момент вы почувствуете, что стали профессионалом — тогда рост доходов не заставит себя ждать», — говорит Алексей Захаров.

На рынке недвижимости нужно постоянно стремиться к карьерному росту, чтобы хорошо зарабатывать

Но иногда профессиональные неудачи связаны не с низким уровнем компетентности специалиста, а с тем, что человек выбрал «не свое». Особенно это применимо к профессии риелтора, успешность в которой во многом «завязана» на личные качества человека. «К сожалению, чудес не бывает. Только опыт работы сможет показать, ваше это дело или нет. Даже тесты на профориентацию помогают не всегда: по данным опроса, проведенного исследовательским центром рекрутингового портала Superjob в июне 2011 г., только 7% людей, проходивших подобные тесты, признали, что они им помогли», — отмечает Алексей Захаров.

Уровень компетентности специалиста можно определить при помощи специальных тестов

Далеко не каждому дано стать успешным риелтором. «Ничего не светит «подбитым летчикам» (топ-менеджерам, которых на другую работу уже не берут) и «перекати поле» (работникам с трудовой книжкой, испорченной короткими записями о работе), — поясняет Сергей Прокофьев. — Большинство успешных риелторов составляют психологи, менеджеры по продажам, агенты из туризма, страхования и рекламы, а также военные и спортсмены. Дело в том, что люди этих профессий умеют слушать и находить общий язык с клиентом — это один из главных секретов их успеха в риелторской работе».

Чтобы быть успешным девелопером, нужно обладать рядом личностных качеств и характеристик

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», рынок недвижимости восстанавливается, но еще далек от докризисных высот. Поэтому восстановление продолжится, что повлечет и рост числа вакансий в компаниях, занимающихся девелопментом и продажей жилья. Идти или не идти работать в недвижимость — решение, который каждый заинтересованный должен принять сам для себя. Тем не менее этот сектор остается весьма перспективным для построения успешной карьеры.

Чем быстрее будет развиваться рынок недвижисости в России, тем больше на нем будет появляться вакансий

Руководство девелоперскими проектами — это ответственность за многомиллионный бизнес. Труд состоявшихся профессионалов компенсируется сполна. Так, годовой доход директора по девеломпенту — от $ 360 тыс., директора по привлечению инвестиций — от $ 600 тыс. В среднем руководители проектов получают $ 5-6 тыс. в месяц. Кандидаты с приличным опытом и хорошими связями со строительными инстанциями зарабатывают $ 8-10 тыс. Острый дефицит кадров вынуждает компании предлагать ценным специалистам бонусы и расширенные соцпакеты.

Управление проектами предполагает и управление огромными бюджетами на рынке девелопмента

Заработная плата специалиста в области девелопмента формируется из фиксированной ставки, выплачиваемой девелоперской компанией, и бонусов. Последние представляют собой определенные, заранее оговоренные проценты, от ведения объекта. С учетом того, что строительные работы и реализация недвижимости зачастую предполагают совокупные доходы в миллионы долларов, то заработная плата профессионала в области девелопмента варьируется от 120 000 рублей до 450 000 руб в месяц.

Размер зарплаты девелопера во многом зависит от количества начисленных бонусов за конкретные проекты

Основные аспекты деятельности девелопера

В зарубежной литературе девелопмент определяется как выполнение строительных, инженерных, земельных работ на поверхности, над или под землей, или осуществления каких-либо материальных изменений в использовании зданий или земельных участков.

В понимании девелопмента, как процесса развития важно дифференцировать от иных физически-созидательных воздействий на объект недвижимости. Так, например, расширяя масштабы производства за счет строительства и введения в эксплуатацию новой технологической линии,  не повлечет изменения профиля предприятия. Изменения направления использования (конверсия военного производства; перевод жилого помещения в нежилое) требуют производства значительных объемов работ: кардинальной перестройки помещений, переоснащения технологического оборудования, строительство дополнительных сооружений.

Процесс девелопмента подразумевает под собой полный цикл строительства или реконструкции объекта

В тоже время, можно предположить, что не всякое производство работ может считаться развитием, так например, в зарубежной практике не считается девелопментом, производство косметического ремонта, работы по благоустройству, обслуживанию и улучшению объекта, если влияют только на интерьер здания и ни как не изменяют его внешний вид. По этой причине должны быть установлена нормативная грань, выделяющая категорию девелопмента, как процесса развития, конкретизирующая понятие качественного изменения объекта недвижимости. Эта грань должна четко определить процедуры регулирующие развитие и отделяющая их от иных процессов, не считающиеся девелопментом.

За рубежом не считается девелопментом процесс, который качественно не меняет характеристик объекта

Объектом девелоперской деятельности является разработка проекта развития, его реализация, то есть предпроектные работы, проектирование, строительство либо преобразование существующего объекта, подготовка к коммерческой эксплуатации реализованного проекта развития объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, помещения) и получение прибыли от его реализации.

Девелопмент включает в себя не только разработку процесса, но и его полную реализацию

    Вещный аспект деятельности девелопера

Вещный аспект, включая производственно-технологические, функциональные, строительные и т.п. характеристики. Область недвижимости в Российской Федерации — отрасль, которая в значительной степени подверженная влиянию сложной, непрозрачной и меняющейся системы регулирования, которая действует на всех этапах реализации проекта, от начального рассмотрения и утверждения до собственно строительства и приемки объекта. Обычно очень длительный процесс получения разрешительной документации — от начального рассмотрения до приемки — требует установления и поддержания отношений с местными администрациями, а также глубокого знания регламентов административной работы на местах.

Под вещным аспектом подразумевается характеристика объекта недвижимости по строительным параметрам

Зависимость от личностных взаимоотношений, которая позволяет преодолевать трудные и обременительные бюрократические препоны, делает эти организации чувствительными к сменам в органах, которые являются регуляторами, и затрудняет успешную работу на новых региональных рынках. Более того, чрезмерная бюрократизация и непрозрачное регулирование вместе со значительными объемами инвестиций являются плодотворной почвой для коррупции. В подобной институциональной среде скрытые издержки и угроза непредвиденных действий органов управления являются дополнительными факторами риска.

Вся проектная документация по строительному объекту должна быть усоглосована девелопером

Все игроки сектора, не только девелоперы, но и потребители, безусловно, выиграли бы от успехов в работе по совершенствованию права и борьбе с коррупцией. В частности, позитивное влияние на ситуацию могут оказать более прозрачные, справедливые, эффективные и предсказуемые юридическая практика и регулирование в области покупки и продажи земли, разрешительной строительной документации, смены собственности, финансирования собственности и разрешения конфликтов. 

К сожалению, при согласовании проектной документации часто возникают коррупционные проблемы

    Правовой аспект деятельности девелопера

Правовой аспект, включая правовые отношения, титул собственности, плановые разрешения и другие правовые характеристики. Девелопмент в Российской Федерации — вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательства в областях недвижимости, инвестиций и строительства. На практике структура работы девелопера заключается в разработке, экспертизе и осуществлении таких проектов. Под экспертизой проектов понимается всестороннее исследование, направленное на определение ценности, возможности реализации и эффективности того либо иного инвестиционно-строительного проекта.

Вторым аспектом деятельности девелопера является правовой аспект по урегулированию процесса

Одновременно девелопмент в Российской Федерации находится только на этапе становления. Даже терминология, применяемая в работе, только формируется, о чем свидетельствуют трудности в подборе верного определения для понятия «девелопмент», трудности в определении места девелопмента на рынке недвижимости. В связи с этим можно отметить, что девелопмент в качестве отдельного вида предпринимательства просто не имеет возможности не столкнуться с массой проблем. Однако, несмотря на все сложности, развитие и выделение девелопмента в форме обособленного вида предпринимательства просто обязательно нужно для столь интенсивно развивающегося российского рынка недвижимости. 

Закоондательство по процессам девелопмента в России находится только на этапе становления

Успешная реализация девелоперского проекта невозможна без постоянного контроля за ходом реализации проекта, выявления отклонений фактического осуществления проекта от запланированного, принятие действий в отношении реализации проекта. Она обеспечивается за счет осуществления управления проектом, эффективность управленческих мероприятий обеспечивается за счет системного подхода к процессу управления. Системный подход характеризует реализацию определенных условий, к которым относят технические, организационные и программные, совокупность которых представляет собой систему управления, а также наличие четкой организационной структуры, позволяющей максимально эффективно организовать взаимодействие различных участников проекта для реализации этапов проектов. 

    Экономический аспект работы девелопера

Экономический аспект, включая схемы финансирования, финансово-экономическая эффективность развития. рассмотрим структуру процесса развития основанную на зарубежном опыте исследований и практического применения:

— инициатива развития. При проявлении инициативы можно выделить два исходных варианта, первый — предприимчивый девелопер — Инициатор, ищет объект недвижимости для реализации своей идеи.  Второе. Инициатива исходит со стороны собственника объекта недвижимости, например, при необходимости модернизации, расширения, конверсии объекта. Собственник ищет девелопера для реализации своих планов;

Инициативные девелопера сами выступают за создание очередного строительного объекта

— предварительная оценка инициативы и проекта развития. Производится оценка осуществимости проекта в его вещном аспекте, т.е. пространственные параметры, состояние производственной базы, инфраструктуры и т.п. В правовом аспекте дается оценка развития проекта, как то: проблемы получения разрешения, наличие обременений и ограничений и другие. Проведение экспресс оценки затрат на развитие,  получение необходимых объемов финансирования и прочие вопросы в экономическом аспекте;\

Профессиональный девелопер самдолжен провести оценку проекта по созаднию недвижимости

— приобретения. Приобретение всех необходимых для проекта компонентов вещного, правового и экономического характера, а именно: приобретение недостающих для проекта производственно-технологических компонентов (лицензии, патенты, know how и пр.). Приобретение, подтверждение, проверка прав на объект развития. Обеспечение схем финансирования проекта;

Без получения специальных разрешающих документов, например патента, стройку нельзя начать

— проектирование и разработка сметы затрат. С позиции вещного аспекта, разрабатывается строительный проект, техническая и рабочая документация, проекты производства и организации работ на объекте. Экономический аспект данной стадии заключается в составлении смет и финансовых расчетов. Оценивается финансовая эффективность проекта и возможность обеспечения минимальных сметных затрат;

Для того, чтобы понимать во сволько может обойтись проект, девелопер должен составить смету

— получение разрешения на осуществление проекта. Эта стадия девелоперской деятельности выделена в силу его принципиальной значимости для всего процесса в развития в целом и характеризуется правовым содержанием. Поскольку, вся судьба проекта определяется решением органов власти о возможности или невозможности развития данного объекта в данных условиях. Что может привести к дополнительным работам и затратам в дамках работ по данному проекту. Кроме того, существует специальное регулирование отдельных видом объектов, таких как: объекты культурного наследия, памятники истории и архитектуры, а так же объекты, развитие которых находится в компетенции более высоких уровней власти, чем муниципалитет;

Для реализации девелоперского проекта, понадобится оформить все необходимые разрешения

— обязательства. Данная стадия является финалом этапа проектирования, ее результатом становится система договорных обязательств по всем основным позициям проекта развития. Только после подписания договоров следует приступать к осуществлению расходования средств на развитие;

Девелопер должен выполнить все свои обязательства перед заказчиком, чтобы процесс был завершен

— реализация проекта развития. В рамках данного этапа центральное место занимают вещный и экономический аспекты. Осуществляется реализация и контроль приятых обязательств и разрешительной документации. Главной задачей этапа является осуществление строительно-монтажных, пуско-наладочных, приемо-сдаточных работ, и испытаний, а так же соблюдение сметных расчетов. Особое внимание уделяется предупреждению и минимизации рисков возможных внешних воздействий, таких как природные аномалии, забастовки, изменение нормативно-правового или технического  регулирования, социально-экономические явления различного характера;

Именно процесс реализации объекта показывает, на скольок успешной была деятельность девелопера

— распоряжение результатом развития. Заключительный этап процесса развития. Он предусматривает маркетинговые исследования рынка недвижимости с целью выявления наиболее выгодного распоряжением результатом деятельности  девелопера. В этом основное содержание деятельности девелопера и источник его дохода. По завершении данного этапа девелопер возвращает кредиты и проценты за них, расплачивается с участниками работ по договорам, осуществляет необходимые организационные платежи и пр.

Процесс реализации проекта предусматривает проведение всесторонних маркетинговых исследований

В случае если девелопер не реализует объект, а например, наполняет его арендаторами и ведет арендный бизнес, то для завершения его развития необходимо взять новый кредит, что бы расплатиться по вышеуказанным обязательствам. И в этом случае это будет новый проект  со своими финансово-экономическими показателями, обязательственными правоотношениями и сроками окупаемости.

В период экономического кризиса девелоперы во всем мире и в России в частности испытывают значительные трудности в реализации своих проектов, в первую очередь, по причине неразвитости экономики нашей страны, отсутствия благоприятной кредитной политики и защиты инвестиций. Вместе с тем, развитие экономического и правового регулирования девелоперской деятельности является важной вехой в развитии российской экономики.

В периоды экономических кризисов, рынок недвижимости всегда страдает первым от потерь

Размер заработной платы девелопера

Сколь зарабатывае девелопер? Для того чтоб руководить девелоперским проектом, нужно понимать, что это ответственный, порой многомиллионный бизнес. Профессиональный девелопер, если он уже состоялся в этом бизнесе, получает очень приличный гонорар. Например, доход директора девелоперской компании, в среднем составляет от 360 000$ в год, директор по привлечению инвестиций имеет от 600 000$ в год.

В девелоперском бизнесе оборачиваются крупные суммы, от которых зависит зарплата девелопера

У руководителей проектов зарплата составляет от 4 000$ до 6 000$ в месяц. Девелопер с приличными связями в строительных инстанциях и богатым опытом получает от 8 000$ до 10 000$ в месяц. Кроме этого, профессиональный девелоперполучает различные бонусы и расширенный социальный пакет. Такие приличные деньги компании вынуждены платить из-за острой нехватки специалистов высокого уровня на рынке недвижимости.

Руководители девелоперского проекта могут зарабатывать несколько тысяч долларов

Заработная плата девелопере формируется из фиксированного оклада и процента в виде бонусов. Проценты оговариваются заранее, перед началом ведения объекта и выплачиваются после его завершения. Поскольку некоторые объекты могут вестись годами, девелопер все это время «сидит» на «голом» окладе, но зато после сдачи объекта получает свой солидный куш.

Зарплата обычного девелопера может формироваться из фиксированной суммы и процента от сделок

В 2008-2009 годах в строительной отрасли проходили достаточно серьезные сокращения персонала. Однако цены на жилье в кризис упали глубже, чем зарплаты в сфере девелопмента. А восстановление на рынке труда проходило быстрее, чем рос квадратный метр. 

В отличии от многих других сфер экономики, девелоперская зарплата не уменьшилась и не пострадала

Если судить о рынке труда по среднему размеру зарплат, предлагаемых работодателями новым сотрудникам, то этот показатель за время кризиса снизился существенно меньше, чем стоимость квадратного метра. По данным Superjob, с октября 2008 по март 2009 года зарплатные предложения в сфере девелопмента и управления строительными проектами в Москве снизились на 8%. В то же время квадратный метр просел примерно на треть. Но если стоимость жилья до сих пор не достигла докризисного уровня, то средний уровень зарплат, предлагаемых девелоперами, превысил показатели октября 2008 г. на 17%.

Динамика зарплатных предложений работодателей в сфере девелопмента и управления строительными проектами

Если сейчас рынок недвижимости находится в состоянии «волатильной стабильности» и стоимость квадратного метра колеблется вокруг отметки $5000 (см. «Рынок недвижимости от кризиса если и пострадает, то не сильно»), то на рынке труда растут приятные для соискателей показатели. Например, количество вакансий в сфере девелопмента (спрос) и управления проектами растет быстрее, чем число резюме (предложение). С начала 2012 г. вакансий стало на 31,7% больше, в то время как количество резюме выросло лишь на 12,4%. Таким образом, динамика предложения и спроса становится более привлекательной для соискателей, конкуренция между ними снижается. В начале года на одну вакансию в сфере девелопмента приходилось 5,4 резюме, а в сентябре этот показатель составил 4,6 резюме на вакансию.

Количество резюме на одну вакансию девелопера в 2012 году в пределах г.Москва

Несмотря на относительно неплохие показатели по зарплатам, сокращения персонала девелоперам не удалось избежать. Строительная отрасль оказалась одной из наиболее пострадавших в кризис. Закредитованность девелоперов и их невнимательность к рискам во время надувания пузыря на рынке недвижимости привела к тому, что, как только банки из-за кризиса перестали выдавать кредиты на строительство, стройки встали. По данным Российского союза строителей, в 2009 году в России было заморожено около 80% всех новостроек. Только в Москве было остановлено строительство 148 объектов.

    Самые богатые девелоперы Российской Федерации

Купить на заработанные в «нефтянке» или торговле деньги офисное здание, получать ренту и в ус не дуть? Теперь это не так-то просто. В прошлом году в Москве, на которую, по данным исследований, приходится 80-85% всех инвестиций в коммерческую недвижимость в России, построили вдвое меньше торговых и офисных комплексов, чем в 2009 году, — 1 млн кв. м против 2 млн кв. м в кризисный год. Аналитики говорят о «взрослении» рынка, его зрелости и «затянувшейся полосе стабилизации». Неповоротливый рынок недвижимости никак не может отойти от последствий кризиса и остановки столичных строек по команде новой администрации города. Тем лучше идут дела у тех, кто уже успел собрать портфель коммерческой недвижимости.

Эксперты считают, что рынок недвижимости в Росси будет только расти с течением времени

Тридцатка крупнейших российских рантье по версии Forbes богатеет: совокупный арендный доход 30 ее участников составил в 2012 году $7,5 млрд против прежних $5,2 млрд. И дело не только в том, что в этот раз мы решили включить в список иностранные компании и фонды, которые начинают играть на рынке российской коммерческой недвижимости все более активную роль. Наши рантье, похоже, отходят от принципа просто брать то, что плохо лежит, и учатся обдуманно формировать свои портфели. Группа БИН, например, за серьезные деньги аккуратно скупила почти все люксовые гостиницы на Тверской.

Популярное информационное издание Форбс проводит исследование и составляет рейтинг по заработку девелоперов

О1 Properties Бориса Минца осознанно покупает только работающие бизнес-центры со стабильным арендным доходом, а если и берется за проект, предполагающий строительство, то только вместе с партнером-девелопером, на которого перекладывает все риски, связанные с возведением здания. Так что участники списка рапортуют об успехах и росте арендных ставок на 5-10% даже в условиях «стабилизации». Прозрачный и доходный портфель легче презентовать инвесторам: O1 Properties собирается на IPO. Возможно, скоро офисными башнями и сверкающими торговыми центрами у нас будут владеть 
не вчерашние рейдеры или нефтяные короли, 
а консервативные инвесторы, ориентированные на стабильный доход и низкие риски, как это часто бывает в развитых странах.

Девелоперская компания О1 Properties известна строительсвом больших торговых центров

На Россию приходится всего $7-8 млрд. Если посмотреть на Центральную и Восточную Европу, то тут мы лидеры (по данным CBRE, весь регион собрал только $10 млрд), 
но все-таки Москва пока далеко не Лондон. Впрочем, нельзя забывать, что каких-то 20 лет назад, 
на памяти одного поколения, в России в принципе не было таких форматов, как бизнес-центр, в котором за деньги снимают для себя офисы частные компании, и торговый центр, где арендуют площади сетевые ритейлеры. Вместо них — «Диеты» и универмаги, конторы строительных, например, трестов, «почтовые ящики» и бесконечные здания всяческих администраций. Когда торговля стала частной, в первое время единственной платформой для нее оставались более или менее стихийные рынки (толкучки, барахолки), возникшие абсолютно во всех городах. С этого начинали свой путь в бизнесе многие наши рантье: читайте в журнале Forbes истории московской компании «Киевская площадь» и питерского «Адаманта».

Самое интересное, что перспективы для роста рынка недвижимости в России просто огромные

В этом году в рейтинге представлены как российские, так и иностранные владельцы коммерческой недвижимости, находящейся на территории России. Как мы считали рейтинг рантье. В рейтинге представлены как российские, так и иностранные владельцы коммерческой недвижимости, находящейся на территории России. В случае, когда известны физические лица-владельцы или контролирующие акционеры бизнеса, указываются они. Место каждого участника определяется доходом, который были способны принести в 2012 году принадлежащие ему объекты недвижимости.

Форбс представляет самых состоятельных девелоперов на территории Рссийской Федеарции

Доходы от других бизнесов не рассматривались. Доходы торговых центров рассчитываются исходя из площадей, сдаваемых фирмам-арендаторам. Площади, на которых ведет торговлю владелец помещения, не учитываются. При оценке мы опираемся на информацию, предоставленную арендодателями, а также на данные консалтинговых компаний Colliers International, Russian Research Group, Knight Frank, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, Penny Lane Realty, CBRE, Blackwood, отраслевых интернет-ресурсов Arendator и Rent.ru, информационной системы СПАРК, правительства Москвы и региональных органов власти.

В рейтинге рассматривались доходы бизнесменов только от девелоперской деятельности
        Год Нисанов владелец «Киевской площади» (1,1 млрд.долл)

Первый объект недвижимости выходцев из Азербайджана предпринимателей Зараха Илиева и Года Нисанова — «Электронная ярмарка на Рижской». Предприниматели открыли ее в середине 1990-х, за ней последовали Черкизовский рынок, торговый центр «Москва», а затем — покупка гостиницы «Украина» и строительство одного из крупнейших в городе торговых центров — «Европейского». Крупнейшие объекты: ТЦ «Европейский», гостиница «Рэдиссон Ройал Украина». Цифра: 15-20 лет — за столько рассчитывают партнеры окупить вложения в гостиницу «Украина», превращенную в «Рэдиссон Ройал».

Год Нисанов - владелей компании Киевская площадь стал самым богатым девелопером России
        Ингвар Кампрад владелец «ИКЕА Мос» (760 млн.долл.)

Шведский мебельный ритейлер IKEA пришел в Россию в 2000 году, а в 2002-м компания открыла здесь новое направление бизнеса: строит и сдает в аренду огромные торговые центры «Мега». В России компании принадлежит 14 торговых центров в 11 городах совокупной торговой площадью 1,3 млн кв. м. В 2009 году IKEA приостановила развитие в России, заявив, что сосредоточится на развитии существующих торговых центров. Крупнейший объект: ТЦ «Мега Белая Дача» (183 500 кв. м). Цифра: 254 млн человек посетили торговые центры «Мега» в 2012 году.

Ингвар Кампрад - владелец ИКЕА Мос - занял второе место в рейтинге самых состоятельных девелоперов РФ
        Самвел Карапетян владелец «Ташир» (720 млн.долл.)

Самвел Карапетян заработал первые деньги в Армении, в начале 1990-х перебрался в Калугу, где занялся оптовой торговлей и швейным производством. Сейчас «Ташир» — многопрофильная компания, чьи подразделения занимаются строительством, общепитом, розничной торговлей и многими другими направлениями. Города присутствия: Москва, Санкт-Петербург, Реутов, Коломна, Ярославль, Белгород, Иваново, Калуга, Сочи, Ялта, Вологда, Тула, Тверь, Смоленск, Ереван. Крупнейшие объекты: ТРЦ РИО на Дмитровском шоссе (300 000 кв. м), ТЦ «Ереван-Плаза» (80 000 кв. м). Факт: Самвел Карапетян на вручении премии «Ташир» подарил несколько квартир ведущим шоу, обеспечив жильем в том числе и Ксению Собчак.

Самвел Карапетян - владелец компании Ташир - занял 3 место в рейтинге самых богатых девелоперов РФ
        Михаил Гуцериев владелец «БИНН» (550 млн.долл.)

Недвижимость — «копилка» клана предпринимателей из Ингушетии во главе с Михаилом Гуцериевым. В портфеле — сеть бизнес-центров «Чайка-Плаза», отели Marriott и Holiday Inn, множество торговых площадей и складов, а также особняки в центре Москвы. Города присутствия: Москва, Санкт-Петербург, Калининград. Крупнейшие объекты: многофункциональный комплекс Summit на Тверской в Москве, «Марриотт-Гранд Отель».В прошлом году группа БИН почти за $1 млрд выкупила девелоперские активы, принадлежавшие нынешнему премьер-министру Грузии Бидзине Иванишвили.

Михаил Гуцериев - владелец Группы БИНН - занявший 4 место в рейтинге самых богатых девелоперов России
        Шарык Тара владелец «Enka» (450 млн.долл.)

Турецкий холдинг Enka начал работать в России в 1987 году, получив заказ на реконструкцию «Петровского пассажа». Через четыре года Enka и Мосгорисполком создали совместное предприятие «Мосэнка». С тех пор Enka надолго закрепилась в России — единственной стране, где не только строит недвижимость, но и эксплуатирует ее. В собственности Enka 10 торговых центров «Капитолий» (226 000 кв. м), офисные здания (330 000 кв. м) и пятизвездная гостиница. Крупнейшие объекты: «Башня на Набережной» в Москва-Сити (арендная площадь 163 000 кв. м офисной недвижимости класса А). В конце 2012 года Enka стала единственным владельцем компании «Москва — Красные Холмы» (собственник гостиницы «Swissotel Красные Холмы» и бизнес-центра Riverside Towers), купив за 2,8 млрд рублей долю правительства Москвы (около 20%). 

Шарык Тара - владелец Enka - занял пятое место в рейтинге самых богатых девелоперов России
        Алихан Муцоев владелец «Регионы» (385 млн.долл.)

Группу «Регионы» создали в 2005 году основатель АФК «Система» Владимир Евтушенков и совладелец «Сильвинита» Зелимхан Муцоев. Через год группу контролировало уже младшее поколение семей основателей, затем сын Евтушенкова Феликс продал свою долю, и теперь «Регионы» контролируют сыновья Зелимхана Муцоева Алихан и Амиран и брат Амирхан Мори. Основные активы — шесть торговых центров «Июнь» от Питера и Москвы до Красноярска и 15 региональных ТЦ «Сибирский городок» — результат ребрендинга объектов обанкротившейся «АЛПИ». Крупнейшие объекты: ТРЦ «Июнь», Мытищи (178 000 кв. м), ТЦ «Сибирский городок» (314 000 кв. м). Муцоевы пытались купить знаменитую гостиницу «Метрополь», но на аукционе их обошла KR Properties Александра Клячина (№11 рейтинга).

Алихан Муцоев - владелец Регионы - занял шестое место в рейтинге девелоперов России
        Арас Агаларов владелец Группы Крокус (370 млн.долл.)

В середине 1980-х Арас Агаларов организовал научно-производственное кооперативное объединение «Шафран». Сначала экспортировал русские сувениры, затем занялся импортом компьютеров и электроники. В 1989 году начал организовывать выставки. Строит собственные объекты с начала 1990-х. Крупнейшие объекты: «Крокус Экспо» (549 000 кв. м), ТРК Vegas (480 000 кв. м). Начал строить в Подмосковье третий по счету ТРК Vegas общей площадью 231 000 кв. м. На нынешний год наметил начало строительства еще шести объектов.

Арас Агаларов - владелец Группы Крокус - занял 7 место в рейтинге самых богатых девелоперов России
        Игорь Лейтис владелец «Адамант» (320 млн.долл.)

Первый торговый центр 
«Балканский» «Адамант» построил 
в 1997 году около станции метро 
«Купчино» на месте вещевого рынка 
на окраине Санкт-Петербурга. Он благополучно работает до сих пор, более того, место оказалось настолько удачным, 
что позже были достроены еще две 
очереди: «Балканский-1» и «Балкания NOVA». Крупнейшие объекты: «Невский Атриум», «Невский», «Москва». 1,36 млн кв. м — общая площадь торговых центров — «Адамант» занимает 1-е место среди операторов коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

Игорь Лейтис - владелец Адамант - занял 8 место в рейтинге девелоперов РФ по уровню доходов
        Борис Минц владелец O1Properties (260 млн.долл.)

В 1990-х и начале 2000-х Борис Минц работал вице-мэром Иванова, чиновником Госкомимущества и администрации президента. Затем стал председателем совета директоров финкорпорации «Открытие». Инвестировать в недвижимость начал после покупки у сенатора Сергея Гордеева компании «Хорус Кэпитал», управлявшей пятью бизнес-центрами. В мае в разгар подготовки к IPO на LSE компания Минца отказалась от размещения из-за «неблагоприятной конъюнктуры». Крупнейшие объекты и площадь: бизнес-центры «Вивальди Плаза» (72 000 кв. м), «Кругозор» (62 000 кв. м), «ЛеФорт» (60 000 кв. м).

Борис Минц - владелец O1Properties - занял 9 место в рейтинге самых богатых девелоперов России
        Александр Клячин владелец KR Properties (230 млн.долл.)

Александр Клячин и его первая компания «Нерль» прославились на рынке слияний и поглощений. Доставшуюся с боем промышленную недвижимость в Москве он стал преобразовывать в офисные центры. Теперь компания — одна из тех, кто задает тон новой московской архитектуре. Клячин попал в почетный список Forbes среди 14 предпринимателей, изменивших облик столицы к лучшему. Архитектурное бюро Сергея Киселева превратило промышленную зону XIX века в деловой центр «Красная Роза» из красного кирпича со стеклянным витражом во весь фасад работы Наринэ Тютчевой.В 2012 году Клячин решился на самую крупную покупку. 8,9 млрд рублей он вложил в приобретение гостиницы «Метрополь» у московского правительства. 

Александр Клячин - владелец KR Properties - занял 10 место в рейтинге богатейших девелоперов

Плюсы и минусы профессии девелопера

Квалифицированный девелопер должен разбираться в вопросах финансовой, юридической, инженерно-строительной деятельности. Учитывая подобную многопрофильность, можно с уверенностью утверждать, что профессионалов-девелоперов на рыке недвижимости России совсем немного, что подразумевает отсутствие высокой конкуренции в этой области. Высокая доходность профессии, востребованность и интересные проекты можно отнести к плюсам специальности.

Профессиоанльный девелопер должен разбираться в нескольких узких сферах управления проектами

К минусам профессии можно отнести негативные тенденции последних двух лет, связанные с кризисными явлениями на рынке недвижимости. Сложности в работе могут заключаться и в повседневных стрессовых ситуациях, связанных с координацией и согласованием проекта с государственными и муниципальными структурами. Только для начала строительства объекта необходимо собрать несколько сот подписей. Цена ошибки девелопера очень велика: отсутствие опыта может привести к огромным денежным потерям, выливающимся в суммы, в несколько раз превышающие доходы девелопера.

К минусам професси девелопера можно отнести зависимость рынка недвижимости от финансовых кризисов

Особенности профессии девелопера в России

Экономические процессы девелопмента реализуются в виде повышения ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом возрастание ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а только такими, которые соответствуют требованиям рынка и запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента. Региональный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения.

Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения на данной территории (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т.д.). Макроэкономический аспект определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования, в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.

Главной задачей девелопера является сделать так, чтобы объект недвижимости смог принести деньги

Проблема совершенствования развития строительных организаций заставила расширить научные и прикладные исследования в области разработки и внедрения новых форм, методов и систем управления с целью повышения конкурентоспособности и эффективности их функционирования. Одной из таких форм является «девелопмент» (от англ. to develop — развивать, разрабатывать, раскрывать).Девелопмент в России — это относительно новый вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства.

Девелопмен является довольно новой сферой деятельности в Российской Федеарции

По мнению отечественных ученых Мазура И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., занимающихся исследованиями в области управления и развития недвижимости, девелопмент представляет собой особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), связанный с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающий возрастание ее стоимости.

Эксперты считают, что процессы в управлении бизнеса еще не достаточно развиты на всех уровнях

Таким образом, ключевыми признаками девелопмента является именно качественное, то есть принципиальное преобразование и возрастание стоимости недвижимости, в том числе и эффективности инвестиций. С другой стороны, девелопмент выступает и как система управления процессом создания и развития недвижимости, в результате чего происходит изменение ее физических, экономических, правовых свойств.

Главным показателем детельности девелопера является качественное увеличение стоимости объекта

Так, физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть как кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в коттеджный поселок), так и не очень заметными внешне (изменение целевого использования земельного участка). Но они всегда присутствуют и являются необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта недвижимости.

Процесс девелопмента предусматривает, что объект недвижимости станет обладать дополнительными качествами

Экономические процессы девелопмента реализуются в виде повышения ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом возрастание ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а только такими, которые соответствуют требованиям рынка и запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Если ценность объекта недвижимости возрасла, то деятелньость девелопера оказалась удачной

Правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформлением произведенных изменений, появлением качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный.

Нужно понимать, что профессия девелопера подразумевает обладание некоторыми юридическими знаниями

По своей структуре девелоперская компания может представлять собой многопрофильный инвестиционно-строительный холдинг, имеющий сложную развитую систему, состоящую из нескольких юридических лиц, каждое из которых занимает свое место в определенной иерархии и имеет свое предназначение. Эта иерархия юридических лиц, а также функций, которые они выполняют (маркетинг, стратегическое управление, строительно-монтажные работы, эксплуатация и т.д.), будут являться подсистемами общей системы управления проектом — системы девелопмент.

Структура девелоперской компании при реализации инвестиционно-строительных проектов

Следует отметить, что не все юридические лица, которые участвуют в процессе создания и реализации инвестиционно-строительного проекта, входят в структуру (систему) девелоперской компании. Они могут являться государственными и частными компаниями, участвующими на определенных стадиях в реализации проекта, но чем больше их будет входить в этот инвестиционно-строительный холдинг и попадать под общее управление девелоперской компании, тем эффективней эта компания будет функционировать. В свою очередь эти компании будут выполнять определенные функции управления, организации, мотивации, контроля и др.

Девелопер, это часто не одно лицо, а целая команда специалистов, которые разрабатывают проект

Можно предположить, что девелопмент представляет собой направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования самого девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательской деятельности, зависит от инвестиционного климата в регионе и от культуры сервиса в стране.

Исходя из анализа российской практики девелопмента, можно сказать, что тщательный анализ рынка и правильный выбор земельного участка позволяет принять инвестиционное решение, которое по эффективности отличается от «среднерыночного» решения на 20-50 % в лучшую сторону. Предварительное обоснование инвестиций позволяет, как правило, оптимизировать использование инвестиционных средств еще на 10-15 %. Грамотное оформление прав собственности и решение других вопросов правового развития могут увеличить стоимость земельного участка еще на 150-300 %.

Большое значение дял девелопера имеет правильный выбор земельного участка под застройку

Только перевод земли из одной категории в другие или изменение целевого назначения земельного участка может увеличить стоимость земли на 100-200 %. Проектирование и инженерно-технологическое развитие земельного участка увеличивает его стоимость еще в среднем на 150 %. Становится очевидным, что именно решение вопросов, находящихся на стадии ленд-девелопмента, оказывает решающее воздействие на общую эффективность всего девелоперского проекта. Эти цифры также объясняют, почему ленд-девелопмент как самостоятельный девелоперский бизнес получил широкое распространение за рубежом и имеет огромный потенциал развития и в России. Помимо традиционных задач, девелопмент как вид предпринимательской деятельности включает также выполнение и определенных дополнительных функций, в частности, управление эксплуатацией инфраструктуры земельного участка.

Если перевести земельный участок из одной категории в другую ,это смотжет увеличить его стоимость

Девелопер земли должен обеспечить эффективное функционирование систем энергоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, канализации, организовать выполнение работ по поддержанию территории в надлежащем состоянии, создать системы охраны и видеонаблюдения и многое другое. При этом девелопер не обязан выполнять все эти функции самостоятельно, а может пригласить для эксплуатации земельных участков и инфраструктуры одну или несколько эксплуатирующих организаций. Но именно девелопер несет ответственность перед владельцами недвижимости за качество предоставляемых услуг.

Проект девелопмента должен предусмотреть все необходимые дял объекта недвижимости коммуникации

По мере насыщения рынка эксплуатационный сервис становится решающим рыночным фактором, влияющим на приобретение недвижимости. В отличие от инновационных технологических, инженерно-строительных решений, которые достаточно быстро могут копироваться и осваиваться, сервис не является деятельностью, которую очень легко скопировать. Особенно это актуально для российской экономики, исторически ориентированной  на «материальную», техническую составляющую бизнеса и постоянно отстающей в вопросах качественного обслуживания потребителей. Кроме того, именно сервис способен создать определенную уникальную, гармонично соединяющую особенности архитектурных и инженерно-технических решений с природой или городской средой атмосферу и в конечном итоге — ощущение качественного и комфортабельного существования.

По мере насыщения рынка, девелоперам все избирательнее прийдется подходить к выбору проектов

    Правовое регулирование деятельности девелоперов в России

Регулирование развития недвижимости, как правило, носят планово-разрешительный характер. Поскольку процесс развития предполагает значительное изменение качественных характеристик пространственной инфраструктуры жизнедеятельности, он должен быть санкционирован обществом, через его властные структуры. Тогда как,  для незначительных работ и изменений излишнего регулирования не должно требоваться. Разграничения правового регулирования производства работ на объекте недвижимости регламентируются властными органами через систему нормативно-правовых актов на всех уровнях государственного и муниципального управления (эти вопросы будут более подробно освещены в последующих разделах работы).

Для начала строительства объекта недвижимости, нужно получить несколько разрешительных документов

В более развитых правопорядках существует специализированное законодательство, четко регулирующее и регламентирующее понятие, процесс и виды девелопмента. В них предусматривается перечень не требующих специального разрешения на производство работ и изменений в направлениях использования для различных классов и типов объектов недвижимости.  Существенно, что это нормативное регулирование претерпевает регулярное изменения вместе с изменениями в социально-экономической среде, градостроительных и экологических стандартах, реальных потребностей рыночного оборота.

В западных странах существует более совершенное законодательство по операциям девелопмента

В российской практике пока отсутствует подобное детальное нормативно-правовое регулирование развития недвижимости. Однако данная область деятельности открыта, для различного рода, законодательным инициативам и в крайней степени нуждается в них. На сегодня регулирование девелоперской деятельности осуществляется через систему разрешений на строительство, которые проходят многочисленные согласования во властных структурах. Рассматривая  состав участников процесса развития необходимо обратить особое внимание на его множественность и разнообразие выполняемых ими функций.

На территории Российской Федерации формирование законодательства по девелопменту пока создается

Девелопмент представляет собой систему правоотношений, связанную с регулированием архитектурной и строительной деятельности, проектированием, преобразованием, реконструкцией, перепрофилированием и прочими мероприятиями по увеличению эффективности применения объектов недвижимости. Развитие отношений в строительстве предопределяет необходимость их надлежащего правового регулирования. Обеспечить это не всегда возможно, поскольку отсутствует необходимая правовая основа.

Правовые основы регулирования девелопмента, представляют собой совокупность норм частного и публичного права. Условно их можно разделить на четыре основные групп: гражданское законодательство; земельное законодательство; нормативно-правовые акты, регулирующие строительство, архитектурную и проектировочную работу; нормативно-правовые акты, регулирующие инвестиционную деятельность.

Процессы, в которых принимает участие девелопер, должны регулироваться по законодательству

Одновременно основу правового регулирования составляют источники гражданского права. Как верно отмечает в своем исследовании А.А. Диденко, «система формальных источников гражданского права представляет собой объективно существующую, иерархически организованную и взаимосвязанную совокупность правил поведения участников гражданского оборота. Эта система подразделяется на две более частные подсистемы: нормативных правовых актов и правовых обычаев».

Несколько авторитетных исследователей пытались изучить вопрос регулирования девелопмента

Это объективно существующая, иерархически организованная и взаимосвязанная совокупность правил поведения участников гражданского оборота. Эта система подразделяется на две более частные подсистемы: нормативных правовых актов и правовых обычаев. Основу этой системы составляет гражданское законодательство. Основополагающими актам гражданского законодательства являются Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации. Помимо того, существует множество актов, которые регулируют строительную, архитектурную, инвестиционную работу. Из наиболее важных правовых актов целесообразно назвать — Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс РФ, ФЗ «О техническом регулировании», «Об инвестициях в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

На рынке недвижимости регулирование отношений участников соответствует Гражданскому кодексу РФ

Отдельного внимания заслуживают нормы международного права. Следует упомянуть о международных соглашениях и договорах, в частности, Конвенция СНГ «О защитеправ инвестора» от 28 марта 1997 г., Соглашение стран СНГ «О сотрудничестве в строительстве» и Стратегия развития отношений РФ с Евросоюзом на среднесрочную перспективу, две очень важные Конвенции — Сеульская «Об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций» 1985 г. и Вашингтонская «О порядке разрешения инвестиционных споров» 1965 г., ратифицированные Российской Федерацией.

Международные нормв права также распространяют свое действие и на территории России

Непременным условием возможности распоряжаться вновь созданным объектом недвижимости является правовое закрепление результата развития объекта. В качестве универсальных свойств объектов гражданских прав любого рода В.А. Лапач предлагает следующие общие свойства (признаки) объектов: дискретность, юридическая привязка и системность. Недвижимое имущество это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывается эта позиция тем, что недвижимостью может признаваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.

Для того, чтобы распоряжаться объектом недвижимости, должно быть закреплено право собственности

Важное значение на рынке недвижимости играет государственная регистрация прав на недвижимое имущество. В соответствии с ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, определение границ этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат — право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

Для закрепления права на недвижимость, нужно на официальном уровне зарегистрировать право собственности

Другой важнейший аспект правового регулирования девелопмента связан с регистрацией вновь созданного объекта недвижимости и оформлением прав на него. Легальному определению государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящена ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация определяется как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ». В тоже время понятия «государственная регистрация», «учет недвижимого имущества»,  «специальная регистрация» употреблены в законодательстве в различных значениях.

Для учета недвижимого имущества существует специальная регистрация по законодательству

В иных нормативных правовых актах это тоже прослеживается. Нигде не говорится о государственной регистрации недвижимого имущества, а употребляются понятия «технический учет недвижимого имущества» и «кадастровый учет земельных участков», «учет федерального имущества». Более того в число полномочий органов, осуществляющих технический и кадастровый учет, государственная регистрация недвижимости не входит. Таким образом, понятие «государственная регистрация недвижимости» следует отождествлять с понятием «государственная регистрация прав на недвижимое имущество», но отличать от специального учета недвижимого имущества.

Для регистрации земельных участоков в законодательстве тоже предусмотрены нормы и правила

Гражданское и земельное законодательство также устанавливают общий порядок изъятия земельных участков в данном случае, не только для собственника, но и для лиц, которым они предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного или бессрочного пользования, по договору долгосрочной аренды. Анализ нормативно-правовых актов в этой области свидетельствует о наличии ряда правовых проблем, связанных с отсутствием законодательного закрепления отдельных видов оснований изъятия земельных участков, в частности размещение объектов «общественного и социального использования», а также несовершенством реализации норм о порядке выкупа данных объектов у правообладателя.

Кроме того, отдельные виды общественных отношений, возникающих в связи с принудительным прекращением прав на земельные участки, до сих пор остаются вне сферы детального правового регулирования. К ним относятся отношения, связанные с принудительным прекращением прав в результате реквизиции и конфискации, а также отношения, возникающие при прекращении права в случае ненадлежащего использования земельных участков, предоставленных под строительство объектов недвижимости. В целом нормативная база, регулирующая девелопмент, довольно обширна.

Иногда может возникнуть ситуация принудительного лишения права на земельный участок

Одновременно сущностной особенностью данной системы правовых актов является их различная отраслевая принадлежность. В данную систему нормативно-правовых актов условно можно включить акты, содержащие как норма частного, так и публичного права. Повышенной ролью ном публичного права отличаются отношения, связанные градостроительством, архитектурой, оборотом земель. В связи с этим теоретический и практический интерес представляет дальнейший анализ актуальных вопросов соотношения норм различной отраслевой принадлежности, связанных с регулированием девелоперской деятельности в РФ.

Правовые акты регулирования девелопмента в России могут различаться из-за разных сфер строительства

    Понятие девелопера и застройщика в российском праве

В сфере недвижимости и предпринимательства довольно часто фигурирует такой термин, как застройщик. Это понятие широко употребляется уже достаточно давно, оно применялось еще в советскую эпоху. Несмотря на обилие более современных и актуальных терминов (например, «девелопер»), понятие «застройщик» по-прежнему остается весьма востребованным в сфере строительства и применяется практически повсеместно. Несмотря на это, далеко не все понимают истинный смысл и суть этого термина. В этой статье мы постараемся подробно разъяснить, кто же такой застройщик, каковы его функции и какими он обладает правами и обязанностями.

В российском законодательстве на моного чаще фигирирует слово застройщик, а не девелопер

Застройщик — это по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» юридическое лицо, которое владеет определенным земельным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимости на основании имеющегося у него официального разрешения на строительство. Другими словами, это юридическое лицо, владеющее определенным земельным участком и ведущее на данном участке строительство нового здания.

В законодательстве даже дано четкое определение тому, кто такой застройщик в строительстве

В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер — это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик — это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.

В европейской практике, слово застройщик не применяется практически вообще, только девелопер

Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции). В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ. Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.

В России девелопером обычно выступает юридическое лицо, которое отвечает за удорожание недвижимости

Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.

На российском рынке появляется все больше девелоперских компаний, которые конкурируют друг с другом

Понятие «застройщик» в правовой сфере — это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством. В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:

Существует перечень положений, по которым можно определить функции застройщика в проекте

— застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов;

— застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании;

В соответствии с законодательством, застройщик принимает на себя массу обязательств

— в том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.

Застройщик не имеет право на привлечение средств, если он не собирается их осваевать

Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.

Правила поведения застройщика строго прописаны в законодательстве Российской Федерации

Некоторые ошибочно полагают, что застройщик — это заказчик или подрядчик. Между тем, эти понятия хотя и несколько схожи, но все же имеют разное значение. В роли заказчика обычно выступает лицо, управляющее строительством (вне зависимости от того, является ли оно хозяином земли или нет). А под термином «застройщик» понимают лицо, которое владеет земельным участком и имеет на него все права. Таким образом, застройщик — это более широкое, общее понятие, а заказчик — частное. Застройщик может выступать в качестве заказчика, но вот заказчик не обязательно является застройщиком.

Ошибочно полагать, что застройщик является заказчиком или подрядчиком

В отношении понятия «подрядчик», как правило, не возникает таких сложностей. Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, подрядчики обязаны иметь государственную лицензию на осуществление своей работы. Только тогда их деятельность признается законной и правомерной. Как видите, все описанные выше понятия имеют разное смысловое значение, но при этом они прочно взаимосвязаны друг с другом. Важно точно понимать смысл этих терминов и осознавать, в чем заключается разница между ними. Только тогда вы сможете грамотно оперировать понятиями из инвестиционно-строительной сферы.

Подрядчик чаще всего занимается именно процессом и контролем строительства объекта недвижимости

    Гильдия управляющих и девелоперов России

Некоммерческое партнерство «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД)- ведущее общественное объединение управляющих и девелоперских компаний России и стран СНГ. РГУД как общественная организация федерального уровня проводит целенаправленную политику по созданию устойчивого к внешним условиям и прозрачного рынка коммерческой недвижимости. Основная цель РГУД — обеспечение стабильного роста рынка недвижимости России и создание благоприятных условий для повышения профессионализма управляющих и девелоперских компаний. РГУД сегодня: более 400 девелоперских и управляющих компаний, более 40 городов России, компании и партнеры из России и стран СНГ, США, Великобритании, Германии, Швеции, Финляндии, Израиля.

Участники российского рынка недвижимости объединились в Гильдию управляющих и девелоперов России

Российская гильдия управляющих и девелоперов сотрудничает по различным проектам с органами государственной власти, региональными администрациями, ведущими отраслевыми общественными объединениями. В числе наших партнеров Министерство экономического развития РФ, Департамент промышленности и инфраструктуры Правительства РФ, Московская городская дума, правительство Санкт-Петербурга, администрации Екатеринбурга, Омска, Перми, Новосибирска, Тюмени, правительства Тверской, Саратовской, Калужской, Ульяновской областей, Краснодарского края.

Гильдия управляющих и девелоперов России сотрудничает с органами власти на всех этапах девелопмента

Большое внимание уделяется укреплению и развитию международного статуса Гильдии. Уже не первый год успешно проходят зарубежные бизнес-туры, в результате которых российские специалисты знакомятся с опытом иностранных коллег, узнают об инновациях в строительстве и проектировании объектов недвижимости, расширяют международные контакты. Великобритания, Китай, США, Япония, Скандинавия, Малайзия — география поездок постоянно расширяется, программы становятся более насыщенными.

Гильдия управляющих и девелоперов России расчитывает получит статус на международном рынке

За время своего существования РГУД организовала и провела серию различных мероприятий: встреч, семинаров, круглых столов, направленных на улучшение условий продвижения и роста бизнеса компаний-участников рынка коммерческой недвижимости. Некоторые из них стали традиционными и проводятся регулярно. В число таких мероприятий, например, входит Рождественский саммит. Крупнейший проект, инициированный РГУД — Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate — ключевое мероприятие по недвижимости в Центральной и Восточной Европе.

Также Гильдия управляющих и девелоперов России занимается проведением тематических выставок

Самые крупные обманы девелоперов Российской Федерации

Нам часто по телевизору показывают митинги обманутых дольщиков. Люди вложили свои деньги в строительство многоквартирных домов, но потеряли не только сбереженный капитал, но и свои дома, квартиры. В столице сейчас более тысячи семей вынуждены жить у родных и знакомых. Люди доверяли компаниям-застройщикам, а в результате пополнили мошенникам карман. Как предостеречься от подобного обмана?

Большое количество телевизионных сюжетов нам показывают про обматух дольщиков недвижимости

В настоящее время зачастую жилье строится с использованием стороннего капитала. Дольщик финансирует работы застройщика, и по окончании строительства получает в собственность жилье. Таким образом, можно приобрести квартиру в два, а то и в три раза дешевле. Главная выгода дольщика — экономия денежных средств. Еще одно преимущество долевого участия — богатое предложение. Сейчас почти каждая квартира в новом жилом комплексе или отдельном доме, при оплате оформляется через долевой договор.

Проблема заклюсается в том, что дольщики занимаются финансированием проектов еще до начала строительства

Вторичным жильем называют не только старые панельные дома-хрущевки, но и любой новый дом, прошедший акт сдачи. При покупке квартиры из фонда вторичного жилья условия оформления в собственность, прописки и заселения просты и осуществляются быстро. А при договоре дольщика приходится ждать. И, как случилось со многими пострадавшими соинвесторами, есть возможность быть обманутым. Строители нарушают права дольщиков по-разному:

— часто мошенники собирают прибыль, и, даже не начав стройку, скрываются с деньгами. Поэтому, выбирая дом, обращайте внимание на репутацию и «возраст» строительной фирмы. Компании-обманщики обычно не появляются на рынке недвижимости дважды;

Часто оказывается, что мошенники собрали деньги граждан и скрылись с деньгами

— строители могут вести двойные продажи. Яркий пример — фирма «Социальная инициатива». Данная компания в 2000 году получила в ведомство 400 строительных площадок и заключила более 50 тысяч долевых договоров. Почти каждую планирующуюся квартиру, коттедж или гараж «Социальная инициатива» продавала дважды;

Девелоперские компании могут неоднократно продавать один и тот же объект недвижимости

— несоблюдение сроков или полное прекращение строительства. Чаще всего это связано с неэффективным использованием капитала;

Сроки строительства мошеннические девелоперские компании могут специально затягивать

— низкое качество жилья, передаваемое гражданам по договорам долевого участия. В этом случае компания-застройщик часто требует дополнительного финансирования. Отстоять свое право на жилье или вернуть вложенные деньги можно только в порядке судебного разбирательства;

Строительные мтериалы могут намеренно использоваться низкого качества для проектов

— множество новостроек сегодня принимают капитал от долевых участников. Квартиры продают на любой стадии строительства. Чем ниже строительный цикл, тем больше риск оказаться обманутым и меньше цена квадратного метра;

Продажа квартир при долевом финансировании может происходить на любом этапе строительства

— покупая проектируемое жилье, нужно выбирать прямого продавца квартиры. Ведь зачастую договор инициирует не прямой застройщик! Даже в агентстве недвижимости можно встретить предложения от третьего или пятого перекупщика недостроенного жилья. Стоимость квартиры по такому договору значительно больше. А честность, надежность и безопасность предложения труднее проследить.

При покупке только проектируемого жилья, нужно сотрудничать с самим девелопером, а не посредником

Поэтому, решив оформить договор долевого участия, дешевле и лучше заключать его напрямую со строительной компанией. Застройщик обязан предъявить два главных документа, подтверждающих право его работ — это распоряжение на землю и разрешение на строительство.

Перед согласием надолевое участие, нужно поинтересоваться наличиемобязательных документов у девелопера

Возможно ли, заключив договор долевого участия в строительстве, получить поддержку и защиту государства? Защищать права дольщиков призван 214-й федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости». В декабре 2006 года в его текст было внесено ряд изменений и дополнений. Усложнилась процедура признания банкротства строительных компаний. Определили размер неустойки за срыв срока сдачи дома. Теперь за каждый задержанный день строитель обязан выплачивать дольщикам неустойку в размере 3% от стоимости работ. Также, согласно принятой редакции 214-го Закона, покупатель строящегося жилья может самостоятельно расторгнуть договор, если дом построен с серьезными дефектами.

В российском законодательстве существует специальный акт, который защищает права дольщиков

Договоры долевого строительства по своей сути являются гражданско-правовыми. А, следовательно, к ним предъявляются все требования Гражданского кодекса РФ и закона «О Защите прав потребителя». 1 августа 2006 года глава Роспотребнадзора, главный врач России Геннадий Онищенко заявил о намерении взять под свой контроль права дольщиков.

Нужно быть внимательным при заключении договора на долевое строительство с юридической точки зрения

    Обманутые дольщики Mirax Group Сергея Полонского

В 2007-2008 годах «ООО «Аванта» и ЗАО «КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент» «Д.У». «ЗПИФ «Фонд Миракс Недвижимость Первый» заключали с гражданами предварительные договоры купли-продажи квартир». Как пишут дольщики, «данная договорная форма использовалась в обход уже давно действующего 214-го Федерального закона о долевом строительстве, что давало возможность преднамеренно организовать вывод денежных средств соинвесторов из проекта на иные нужды, не связанные со строительством данных объектов».

        Скупка квартир структурой Полонского ООО «Аванта»

Тут, конечно, можно было бы и самим дольщикам задать вопрос: почему они пошли на такие условия, но юридическая сторона дела от этого не меняется. «По предварительным договорам купли-продажи квартир ООО «Аванта» непосредственно от граждан и через ЗАО «КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент» «Д.У». «ЗПИФ «Фонд Миракс Недвижимость Первый» собрало около 5,7 млрд». Рублей, конечно. Зафиксируем главное — это были деньги не структур Полонского, а инвесторов. Что же с ними произошло? По данным дольщиков, «из вышеуказанной суммы в рамках исполнения Инвестиционного договора № 1, ООО «Аванта» профинансировало в строительство жилых комплексов всего лишь около 2 531 000 000 рублей».

Одной из самых известных афер на девелоперском рынке России стала история Миракса С.Полонского
        ЗАО «ФЦСР» в мошеннической схеме С.Полонского

Это сумма, которую компания Полонского перечислила ЗАО «ФЦСР». Поясним: «ФЦСР» — это фирма, заключившая с правительством Москвы инвестиционный контракт задолго до появления «Аванты», в 2002 году. С точки зрения города все обязательства по контракту лежат на ней. «ФЦСР» провела работы «нулевого цикла», включая подготовку проектной документации, подведение инженерных сетей, расселение пятиэтажек, на месте которых строятся новые дома. А в 2006 году привлекла в качестве соинвесторов структуры «Миракс-групп».

Миракс груп Сергея Полонского была привлечена в проект строительства, ка соинвестор
        Прекращение финансирования «Кутузовской мили»

Полонский, собрав деньги, активно занялся строительством. То есть нет оснований полагать, что он заранее придумал какую-то «нехорошую» схему. Просто в 2008 году случился кризис, и Полонскому пришлось платить по долгам, возникшим в рамках реализации других проектов. А финансирование «Кутузовской мили» со стороны «Аванты» прекратилось. Стройка встала, и некоторое время спустя «ФЦСР» в одностороннем порядке расторгла договор. Директор компании Петр Иванов утверждает, что договором это было предусмотрено. Структуры Полонского оспаривали это решение в арбитражном суде, но проиграли, в том числе — в апелляционной инстанции.

Полонский с самого начала придумал схему того, как будет отбирать деньги инвесторов на строительство

Возникает вопрос: почему остановилось строительство, если на счетах «Аванты» должно было остаться еще более трех миллиардов рублей? Дольщики, подписавшие коллективное обращение, предполагают, что «остальные денежные средства граждан были выведены на реализацию иных проектов корпорации «Миракс-групп» и личные нужды руководителя корпорации «Миракс-групп» Полонского Сергея Юрьевича». Это, разумеется, только предположения, но для того дольщики и обратились в прокуратуру, чтобы узнать, насколько они обоснованны.

Дольщики решили обратиться в Прокуратуру РФ, чтобы выяснить правдивость слухов о мошенничестве Полонского
        Перевод денег инвесторов «Миракс» на счета «МИК-СМ»

Однако в распоряжении редакции есть копия выписки по расчетному счету ООО «Аванта» с 22 марта 2007 года по 9 февраля 2010 года. Например, 832 млн руб. «Аванта» одолжила ООО «МИК-СМ», а 735 млн руб. — ЗАО «Миракс-Фили». Но здесь хотя бы есть некоторая логика: первая структура была генподрядчиком, а вторая — техническим заказчиком стройки на «Кутузовской миле» в тот период, когда ею управлял Полонский. А вот погашение займа и оплата по соглашению о разрыве договора соинвестирования в пользу ЗАО «Инвестиционно-промышленная компания «Строймонтаж» («Миракс-групп») выглядит очень странно. Ведь это не кредит, а безвозвратная трата денег на нужды, не имеющие никакого отношения к стройке в Филях.

Схема Полонского была разработана таким образом, чтобы не дать следствия найти концы
        Большие долги Полонского перед «Башней Федерации»

«Аванта» также одолжила денег структурам, реализующим проект «Башня «Федерация»: ЗАО «Башня Федерация Менеджмент» (270 млн руб.) и ЗАО «Миракс-Сити» (310 млн руб.); и проект Полонского «Курский вокзал» (ООО «Инфотриумф», 210 млн руб.). То есть в основании башни «Федерация» лежат и деньги «обманутых дольщиков»? Ну и в качестве гарнира — пять миллионов ушли в качестве благотворительного взноса в Фонд поддержки патриотического кино, который снимал фильм «Шторм 333» о штурме дворца Амина в Афганистане. А ведь это могла быть чья-то квартира.

Деньги инвесторов и дольщиков были несколько раз переведены с одного сечта на другой в рвзных компаниях

Подписавшие коллективное обращение дольщики полагают, что в связи с подобными финансовыми операциями денег на счетах «Аванты» сейчас нет, поэтому судиться с ней по поводу их возврата — бессмысленно. Да и не все хотели бы получить назад именно деньги, ведь за три года они серьезно обесценились. Кроме того, в числе дольщиков есть люди, покупавшие квартиры в ипотеку и регулярно, на протяжении нескольких лет вносившие крупные платежи. Естественно, они хотят получить свои квадратные метры.

Дольщики, пеерчислившие крупные деньги на счет связанной с Полонским Авантой, квартир не получили
        Итоговая схема обмана дольщиков С.Полонского

Существует схема, которая их принципиально устраивает. Есть три стороны — «Аванта», дольщики и «ФЦСР». Аванта должна дольщикам, а «ФЦСР» — «Аванте» (2,5 млрд руб. в порядке возврата инвестиционного взноса по расторгнутому договору). «ФЦСР» предлагает провести взаимный зачет по следующей схеме: она возвращает инвестиционный взнос «Аванте», та рассчитывается с дольщиками, которые, в свою очередь, платят «ФСЦР» по заключенным договорам долевого участия в соответствии с Федеральным законом № 214. Плюс схемы в том, что физически никому и ничего платить не нужно, речь идет фактически о реструктуризации ранее возникших задолженностей.

Для дольщиков это здорово, ведь вместо предварительных договоров, имеющих сомнительную юридическую природу и в большинстве своем уже истекших по срокам, они получают документ, соответствующий действующему законодательству, и уверенность в том, что он превратится в желанную квартиру. Схему поддерживает и правительство Москвы, о чем еще раз было заявлено на встрече с дольщиками в префектуре ЗАО в прошлую пятницу, где я присутствовала.

Многие из клиентов Полонского уже несколько раз дождплись истечения срока получения квартиры

Соинвесторы, подписавшие коллективное обращение, направили открытое письмо и Сергею Полонскому, в котором требуют заключения трехсторонних соглашений о зачете. «Аванта» же предлагает другую схему — оформить право собственности на себя и потом, по завершении строительства, передать его дольщикам. Они в таком исходе сомневаются и пишут: «Положение усугубляется тем, что ООО «Аванта» не сможет вернуть гражданам денежные средства по Предварительным договорам, поскольку денежные средства на его расчетных счетах отсутствуют. В такой ситуации граждане остались без обещанных квартир и денег, то есть фактически стали обманутыми дольщиками».

Мошенническая структура предложила дольщикам оформить право собственности на себя
        Обвинения С.Полонского в обмане инвесторов

Однако даже если трехстороннее соглашение будет заключено, окончательно проблему «Кутузовской мили» это не решит. Потому что часть дольщиков имеет предварительные договора со структурами Полонского на несуществующие квартиры. Здесь, опять же, не идет речь о какой-то заведомо мошеннической схеме. История сложнее. В рамках проекта должен быть возведен корпус 18. Четыре первых этажа Полонский построил в соответствии с проектом, а потом решил его в одностороннем порядке «подкорректировать» — так, чтобы получились квартиры улучшенной планировки, которые можно выгодно продать.

Часть договоров структура Полонского заключала на несуществующие в прирлде квартиры

Для этого он поставил над четырьмя построенными этажами утолщенное бетонное перекрытие и возвел на нем еще полтора-три этажа по собственному проекту, не согласованному с городскими властями. (Заключение Москомэкспертизы на этот счет.) Предварительные договора с дольщиками на этот дом структуры Полонского заключили исходя из нового проекта. И теперь «ФСЦР» при всем желании не может трансформировать их в договора долевого участия, даже если с этим согласится «Аванта». Есть два варианта, и оба плохие — утвердить проект Полонского, который активно не нравится Моспроекту, или вести переговоры с дольщиками об изменении параметров «купленных» ими квартир с соответствующими компенсациями.

Чтобы найти мифические квартиры, Полонский рещшил строить этажи, которых не было в проекте
        Количество пострадавших от действий «Миракс Групп»

Кроме того, есть проблема 181 семьи, которые не заключали договоров ни с «ФЦСР», ни с «Авантой». Это жители пятиэтажек, которые после сноса собственных домов, на месте которых растет «Кутузовская миля», переехали в соседние здания, перешедшие в категорию маневренного фонда. Они ждут переселения в корпуса 13 и 14 «Кутузовской мили», которые пока не достроены Полонским. Словом, «Кутузовская миля» превратилась в Бермудский треугольник и останется им, пока Полонский вместо шоу-голодовок не сядет за стол переговоров и не примет то решение, которое в первую очередь защитит интересы дольщиков. 

Проект Кутузовская миля для дольщиков Сергея Полонского стал затянувшейся аферой

    Обман инвесторов девелопером «Социальная инициатива»

Обманутые дольщики выразили возмущение действиями руководителя фракции «Яблоко» в МГД Сергея Митрохина и назвали аморальным его поведение. Депутат выступает против строительства домов для неудачливых вкладчиков на бульваре Маршала Рокоссовского, называя его незаконным. Такое заявление ставит крест на сотрудничестве партии с пострадавшими соинвесторами. В среду обманутые дольщики пикетировали здание Мосгордумы. Около 15 соинвесторов объекта компании «Социальная инициатива» на бульваре Маршала Рокоссовского потребовали от Сергея Митрохина сложения депутатских полномочий. По мнению дольщиков, депутат мешает решению жилищных проблем.

«Почему на санкционированный пикет пострадавших соинвесторов выводят протестующих жителей, тем самым провоцируя нестабильность? » Порядка 800 человек уже давно должны были стать счастливыми обладателями квартир на бульваре Маршала Рокоссовского, владения 5-8 и 42. Однако стройка затянулась — в качестве одного из соинвесторов проекта выступало плачевно известное коммандитное товарищество «Социальная инициатива». Компания оставила и дольщиков, и партнеров — компанию «Атолл» — с носом, прикарманив все средства участников долевого строительства. Лишь благодаря вмешательству мэра Юрия Лужкова и стремлению правительства Москвы помочь пострадавшим вкладчикам стройка сдвинулась с мертвой точки. Была проделана огромная работа, удалось собрать необходимую документацию, получить соответствующие согласования, чтобы компания «Атолл» приступила к строительству домов.

Девелопер Социальная инициатива обманула не только своих дольщиков, но и партнеров

Как рассказали соинвесторы, когда у граждан появилась надежда на благополучное решение жилищных проблем, началось открытое противостояние со стороны депутата городской думы Сергея Митрохина. Депутат выступает против строительства домов для пострадавших вкладчиков, называя его незаконным. Митрохин уверен, что столичные власти хотят застроить территорию природоохранной зоны национального парка «Лосиный остров» высотными зданиями.

Руководителей компании Социальная инициатива обвинили в присвоении большой суммы денег

Дольщики считают, что своими действиями Митрохин лишь препятствует реализации постановления правительства Москвы, настраивает местных жителей против строительства домов, порождает негативное отношение к обманутым вкладчикам и властям округа. Обманутые граждане отмечают, что на стройке под знаменами «Яблока» не раз проходили митинги, носившие явно политическую окраску, — депутат активно раздавал агитационные брошюры. Вероятно, таким образом Митрохин пытается заработать политические очки, создавая социальную напряженность среди граждан. Пострадавшие участники долевого строительства держали плакаты с лозунгами «Нет пиару на обмане!» и «Митрохин — нет! Жилье — да!».

Депутат Государственной думы Митрохин выступал за то, чтобы обманутые дольщики не получили жилье

«Строительство не ведется на территории парка, так что Митрохин неправ, — пояснил газете ВЗГЛЯД член инициативной группы дольщиков бульвара Маршала Рокоссовского, владения 5-8 и 42, Сергей Лавров. — Наши дома находятся между рядами 14-этажных зданий, рядом с трамвайными путями». Пострадавшие соинвесторы открыто заявляют: строительство на бульваре Маршала Рокоссовского является абсолютно законным, что подтверждается собранной документацией и разрешениями на возведение домов.

В митинги обманутых дольщиков Социальная инициатива было вовлечено несколько политиков

Между тем фракция «Яблоко — Объединенные демократы» распространила в СМИ заявление, в котором назвала прошедшую акцию провокацией. Организаторами мероприятия, по заявлению «Яблока», якобы выступают стройкомплекс Москвы во главе с Владимиром Ресиным и администрация Восточного административного округа (ВАО). Исполнителями их воли стали обманутые соинвесторы компании «Социальная инициатива», которым власти обещали построить два дома по 25 этажей в охранной зоне Лосиного острова. По мнению «яблочников», жители бульвара Рокоссовского ведут против этого проекта ожесточенную борьбу уже несколько лет.

Представители фракции Яблоко заявли, что митинг обманутых Социальной инициативой, это провокация

«Обманутых дольщиков используют как «живой щит» для реализации сомнительного и, возможно, коррупционного проекта», — гласит заявление Сергея Митрохина. Сам Митрохин задержался у толпы митингующих всего на несколько секунд, улыбнулся и под громкий свист удалился в Мосгордуму. Руководителю московского отделения фракции нечего было сказать дольщикам — свое заявление по поводу переноса домов на территорию Черкизовского рынка пока подкрепить нечем. Вместо аргументов «яблочники» вывели протестующих против строительства местных жителей, которые пытались помешать митингу дольщиков, за что и были задержаны.

Депутат Митрохин в свою очередь назвал митинги Социальной инициативы щитом коррупционного проекта
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть